Thông tin về các trường hợp không được gia hạn sử dụng đất

Bạn đang băn khoăn liệu đất hết hạn sử dụng có cần gia hạn hay không và các trường hợp không được gia hạn sử dụng đất là gì? Đây là một vấn đề pháp lý phổ biến, đặc biệt khi quy hoạch đất đai thay đổi hoặc khi bạn muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Tổng quan về gia hạn quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là một trong những quyền quan trọng của công dân và tổ chức khi sở hữu hoặc sử dụng đất đai. Theo Luật Đất đai 2013, đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân sử dụng thường có thời hạn tối đa 50 năm kể từ khi được giao, công nhận, hoặc nhận chuyển nhượng. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục gia hạn để tiếp tục sử dụng hợp pháp. Tuy nhiên, có một số trường hợp không được gia hạn sử dụng đất hoặc không cần gia hạn do quy định pháp luật hoặc thay đổi quy hoạch. Những trường hợp này thường liên quan đến quy hoạch sử dụng đất của địa phương, quyết định thu hồi đất, hoặc nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Từ ngày 1/1/2025, Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15) đã bổ sung các quy định mới nhằm đơn giản hóa thủ tục gia hạn và chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Theo đó, một số trường hợp không cần gia hạn tự động được cập nhật vào cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, giúp người dân giảm bớt gánh nặng hành chính. Tuy nhiên, nếu đất nằm trong khu vực quy hoạch đặc biệt hoặc bị thu hồi, việc gia hạn có thể không được chấp thuận.

Các trường hợp không cần hoặc không được gia hạn sử dụng đất

Dựa trên khoản 1 Điều 126 và khoản 3 Điều 210 Luật Đất đai 2013, cùng khoản 2 Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, có những trường hợp người sử dụng đất không cần thực hiện thủ tục gia hạn. Đồng thời, một số trường hợp khác không được gia hạn do quy hoạch hoặc quyết định của cơ quan nhà nước.

Trường hợp không cần gia hạn quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Luật Đất đai 2013, nếu bạn là hộ gia đình hoặc cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp trên đất được Nhà nước giao, công nhận, hoặc nhận chuyển nhượng, khi hết thời hạn sử dụng đất, bạn không cần làm thủ tục gia hạn mà vẫn được tiếp tục sử dụng đất với thời hạn tối đa 50 năm. Điều kiện cụ thể:

• Đất đang được sử dụng đúng mục đích (sản xuất nông nghiệp, như trồng cây lâu năm, cây hàng năm, hoặc chăn nuôi).
• Không có quyết định thu hồi đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Hộ gia đình hoặc cá nhân vẫn trực tiếp canh tác, không bỏ hoang hoặc sử dụng sai mục đích.

Ví dụ: Nếu bạn có thửa đất nông nghiệp tại một huyện ở Việt Nam, được giao từ năm 1993 với thời hạn 50 năm (hết hạn năm 2043), bạn không cần làm thủ tục gia hạn mà vẫn được sử dụng tiếp tục nếu vẫn canh tác nông nghiệp. Thời hạn sử dụng sẽ tự động được ghi nhận theo quy định pháp luật.

Từ năm 2025, Luật Đất đai 2024 bổ sung rằng thông tin về thời hạn sử dụng đất sẽ được cập nhật trực tiếp vào cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia nếu đất đáp ứng các điều kiện trên. Điều này giúp giảm thiểu thủ tục hành chính, đặc biệt với những hộ dân ở khu vực nông thôn.

Trường hợp không được gia hạn sử dụng đất

Bên cạnh các trường hợp không cần gia hạn, có những trường hợp không được gia hạn sử dụng đất do các yếu tố quy hoạch hoặc vi phạm pháp luật đất đai. Dựa trên quy định hiện hành và thông tin từ Luật Đất đai 2024, các trường hợp này bao gồm:

• Đất nằm trong quy hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng: Nếu thửa đất của bạn nằm trong khu vực được quy hoạch chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở, đất thương mại, hoặc đất công cộng (theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện), cơ quan nhà nước có thể yêu cầu bạn làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thay vì gia hạn.
• Đất có quyết định thu hồi: Nếu Nhà nước đã ban hành quyết định thu hồi đất để phục vụ mục đích công cộng (như xây dựng đường, trường học, hoặc khu công nghiệp), bạn không được gia hạn quyền sử dụng đất. Theo Điều 74 Luật Đất đai 2024, đất thu hồi sẽ được bồi thường theo giá thị trường.
• Đất sử dụng sai mục đích hoặc bỏ hoang: Nếu bạn sử dụng đất nông nghiệp để xây dựng công trình trái phép hoặc bỏ hoang quá thời hạn quy định (thường 12 tháng), cơ quan nhà nước có thể từ chối gia hạn và thu hồi đất.
• Đất hết hạn nhưng không còn nhu cầu sử dụng: Nếu bạn không chứng minh được nhu cầu tiếp tục sử dụng đất (ví dụ, không canh tác hoặc không có kế hoạch sử dụng), cơ quan nhà nước có thể không cho phép gia hạn.

Trình tự xử lý khi đất hết hạn sử dụng

Trường hợp 1: Tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp

Nếu bạn muốn tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp mà không chuyển đổi mục đích, bạn có thể không cần gia hạn (như đã nêu ở mục 1). Tuy nhiên, để cập nhật thời hạn sử dụng trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn thực hiện thủ tục gia hạn theo Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

1. Chuẩn bị hồ sơ:
   • Đơn đăng ký biến động đất đai (Mẫu số 09/ĐK, tải từ Cổng dịch vụ công).
   • Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2. Nộp hồ sơ: Nộp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc UBND cấp xã nơi có đất. Từ năm 2025, bạn có thể nộp online qua Cổng dịch vụ công quốc gia (https://dichvucong.gov.vn).
3. Thẩm định: UBND cấp xã xác nhận bạn đang trực tiếp canh tác và không có quyết định thu hồi đất. Hồ sơ được chuyển đến Văn phòng đăng ký đất đai.
4. Nhận kết quả: Văn phòng đăng ký đất đai cập nhật thời hạn sử dụng (tối đa 50 năm) vào Giấy chứng nhận và cơ sở dữ liệu đất đai. Thời gian xử lý không quá 7 ngày làm việc.

Trường hợp 2: Chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở

Nếu đất của bạn thuộc quy hoạch đất ở, bạn phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT:

1. Chuẩn bị hồ sơ:
   • Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (Mẫu số 01, ban hành kèm Thông tư 30/2014/TT-BTNMT).
   • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
2. Nộp hồ sơ: Nộp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất hoặc qua cổng dịch vụ công trực tuyến.
3. Thẩm định và phê duyệt:
   • Phòng Tài nguyên và Môi trường xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển đổi.
   • Hướng dẫn nộp tiền sử dụng đất (tính theo chênh lệch giá đất ở và đất nông nghiệp, theo Nghị định 45/2014/NĐ-CP hoặc Nghị định 102/2024/NĐ-CP từ 2025).
   • UBND cấp huyện ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích.
4. Nộp tiền sử dụng đất: Theo thông báo từ cơ quan nhà nước, thường trong vòng 30-90 ngày.
5. Nhận kết quả: Nhận quyết định chuyển mục đích và Giấy chứng nhận cập nhật tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.

>> Xem thêm bài viết Hỏi đáp về lệ phí chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất ở

** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Radanhadat thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.