Kênh kiến thức bất động sản, cẩm nang mua bán nhà đất thông thái
“Chào Radanhadat. Tôi có sổ đỏ với tổng diện tích 600m² tại quận Liên Chiểu, Đà Nẵng. Trong đó, 300m² là đất ở phía trước, còn 300m² phía sau là đất trồng cây lâu năm. Tôi đã tìm hiểu Nghị định 45/2014/NĐ-CP, cụ thể tại Điều 5, khoản 2, điểm a và hiểu rằng lệ phí chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất ở được tính theo công thức 50% nhân với chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp trên mỗi mét vuông. Tuy nhiên, tôi đang phân vân không biết công thức này có áp dụng chính xác cho trường hợp của tôi không, hay phải nộp đầy đủ 100% chênh lệch?”
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi cho Radanhadat. Dưới đây sẽ là thông tin về điều kiện, cách tính phí theo quy định cũ (Nghị định 45/2014/NĐ-CP) và cập nhật mới từ Luật Đất đai 2024 hiệu lực năm 2025, để bạn có cái nhìn toàn diện về lệ phí chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất ở.
Điều kiện để được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Trước khi tính đến lệ phí chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất ở, bạn cần đảm bảo thửa đất của mình đủ điều kiện để được phê duyệt. Theo quy định chung, việc chuyển mục đích phải dựa trên:
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện: Thửa đất phải nằm trong khu vực được quy hoạch cho phép chuyển sang đất ở. Bạn có thể kiểm tra bản đồ kế hoạch sử dụng đất tại UBND quận Liên Chiểu hoặc qua cổng thông tin điện tử của thành phố Đà Nẵng.
- Nhu cầu sử dụng thực tế: Điều này được thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích, ví dụ như nhu cầu xây dựng nhà ở cho gia đình. Nếu không có nhu cầu chính đáng, hồ sơ có thể bị từ chối.
Từ ngày 1/1/2025, Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15) bổ sung thêm các điều kiện linh hoạt hơn, như ưu tiên chuyển đổi cho hộ gia đình ở khu vực nông thôn hoặc ven đô nếu phù hợp với quy hoạch đô thị. Đối với đất tại Đà Nẵng – một thành phố phát triển nhanh – việc chuyển đổi thường dễ dàng hơn nếu thửa đất nằm trong khu dân cư hiện hữu. Nếu đất trồng cây lâu năm của bạn liền kề với phần đất ở (cùng thửa), đây là lợi thế lớn vì nó có thể rơi vào trường hợp đặc biệt để giảm phí.
Cách tính lệ phí chuyển đổi theo quy định cũ (Nghị Định 45/2014/NĐ-CP)
Nghị định 45/2014/NĐ-CP (về thu tiền sử dụng đất) là văn bản bạn đã tham khảo và nó vẫn được áp dụng cho các trường hợp trước năm 2025. Tuy nhiên, từ năm 2025, một số quy định có thể được thay thế bởi nghị định hướng dẫn Luật Đất đai 2024 (như Nghị định 102/2024/NĐ-CP về thủ tục hành chính đất đai). Dưới đây là phân tích hai trường hợp chính theo Nghị định 45/2014:
Trường hợp 1: Chuyển chung từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (áp dụng 100% chênh lệch)
Theo điểm b, khoản 2, Điều 5 của Nghị định này, nếu đất trồng cây lâu năm của bạn là loại được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất (hoặc có nguồn gốc từ giao đất nông nghiệp), thì lệ phí chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất ở được tính bằng mức chênh lệch đầy đủ giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại thời điểm quyết định chuyển mục đích. Công thức cụ thể:
Tiền phải nộp = [Giá đất ở – Giá đất nông nghiệp] × Diện tích chuyển đổi
Ví dụ: Giả sử giá đất ở tại quận Liên Chiểu là 20 triệu đồng/m², giá đất trồng cây lâu năm là 2 triệu đồng/m² (dựa trên bảng giá đất Đà Nẵng năm 2025), thì chênh lệch là 18 triệu đồng/m². Tổng phí cho 300m² sẽ là 18 triệu × 300 = 5,4 tỷ đồng. Đây là mức 100%, áp dụng nếu đất của bạn không thuộc trường hợp đặc biệt.
Trường hợp 2: Áp dụng giảm 50% cho đất vườn, ao trong cùng thửa
Theo điểm a, khoản 2, Điều 5, mức phí chỉ bằng 50% chênh lệch nếu đất trồng cây lâu năm đáp ứng các điều kiện sau:
- Là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư nhưng chưa được công nhận là đất ở.
- Hoặc đất có nguồn gốc từ vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng đã tách ra để chuyển quyền.
- Hoặc do đơn vị đo đạc tự tách thành thửa riêng trước ngày 1/7/2004 (theo Luật Đất đai 2003).
Trong trường hợp này, đất phải thuộc nhóm nông nghiệp và nằm trong cùng thửa với đất ở hiện hữu. Với mô tả của bạn (300m² đất trồng cây lâu năm phía sau, liền kề 300m² đất ở), rất có thể áp dụng trường hợp này. Công thức:
Tiền phải nộp = 50% × [Giá đất ở – Giá đất nông nghiệp] × Diện tích
Sử dụng ví dụ trên: 50% × 18 triệu × 300 = 2,7 tỷ đồng. Đây chính là mức bạn đang băn khoăn và nó đúng nếu đất đáp ứng điều kiện “vườn ao trong cùng thửa”. Bạn nên kiểm tra sổ đỏ và bản đồ địa chính để xác định chính xác.
Lưu ý rằng giá đất được lấy từ bảng giá đất do UBND tỉnh/thành phố ban hành (tại Đà Nẵng, bảng giá 2025 có thể tăng 20-30% so với năm trước do phát triển đô thị). Thời điểm tính phí là khi có quyết định phê duyệt từ UBND quận.
Cập nhật mới từ Luật Đất Đai 2024 (có hiệu lực từ 2025)
Từ ngày 1/1/2025, Luật Đất đai 2024 có nhiều thay đổi tích cực cho lệ phí chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất ở, nhằm giảm chi phí cho hộ dân. Theo Điều 126 của Luật này và Nghị định 102/2024/NĐ-CP, cách tính phí được điều chỉnh linh hoạt hơn:
- Đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở (tại Đà Nẵng, hạn mức thường 100-200m²/hộ tùy vị trí), mức thu có thể chỉ 30% chênh lệch, thay vì 50% hoặc 100% như trước.
- Phần vượt hạn mức: 50% chênh lệch.
- Tổng công thức vẫn dựa trên chênh lệch giá đất, nhưng có thể giảm thêm nếu đất ở khu vực nông thôn hoặc ven đô (như quận Liên Chiểu).
Ví dụ cập nhật: Nếu 200m² trong hạn mức tính 30% × 18 triệu = 5,4 triệu/m² (tổng 1,08 tỷ), phần 100m² vượt tính 50% × 18 triệu = 9 triệu/m² (tổng 0,9 tỷ), tổng phí khoảng 1,98 tỷ đồng – thấp hơn quy định cũ. Tuy nhiên, Nghị định 45/2014 có thể vẫn áp dụng cho một số trường hợp đến hết 2025, nên bạn cần kiểm tra tại cơ quan địa phương.
Ngoài tiền sử dụng đất (là khoản chính), lệ phí chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất ở còn bao gồm:
- Lệ phí trước bạ: 0,5% giá đất sau chuyển đổi.
- Phí thẩm định hồ sơ: Khoảng 500.000 – 2 triệu đồng tùy diện tích (theo Nghị định 49/2017/NĐ-CP).
- Phí cấp sổ đỏ mới: 100.000 – 500.000 đồng.
Tổng chi phí phụ có thể thêm 50-100 triệu đồng cho 300m².
(Nguồn Luatvietnam)
>> Xem thêm bài viết Hướng dẫn thủ tục làm sổ hộ khẩu và cập nhật mới nhất 2025
** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Radanhadat thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.
