Kênh kiến thức bất động sản, cẩm nang mua bán nhà đất thông thái
Hiện nay, nhiều giao dịch thuê nhà ở Việt Nam hiện nay vẫn được lập bằng hợp đồng thuê nhà viết tay thay vì hợp đồng công chứng. Tuy nhiên, liệu hợp đồng viết tay có được có hiệu quả pháp lý không? Nếu xảy ra tranh chấp thì pháp luật giải quyết thế nào?
Radanhadat.vn phân tích chi tiết về vấn đề này ngay trong bài viết sau đây!
Cơ sở pháp lý của hợp đồng thuê nhà viết tay
Hợp đồng thuê nhà bản chất là một dạng hợp đồng thuê tài sản. Theo Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng thuê tài sản được xác định dựa trên sự thỏa thuận: bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê sử dụng trong một thời hạn, bên thuê có nghĩa vụ trả tiền thuê. Khi áp dụng với nhà ở, hợp đồng thuê cần được lập thành văn bản và có những nội dung cơ bản theo Điều 121 Luật Nhà ở 2014.
Pháp luật không bắt buộc hợp đồng thuê nhà phải công chứng, trừ một số trường hợp đặc thù như thuê nhà ở từ 6 tháng trở lên cho người nước ngoài hoặc cho tổ chức nước ngoài thuê để làm văn phòng. Theo Luật Nhà ở 2014, các điều khoản quan trọng cần có gồm: thông tin cá nhân của các bên, mô tả đặc điểm căn nhà, giá thuê và phương thức thanh toán, thời hạn thuê, quyền và nghĩa vụ, cam kết, thời điểm có hiệu lực.
Nếu hợp đồng viết tay giữa hai bên có đủ các yếu tố trên, có chữ ký xác nhận thì vẫn có giá trị pháp lý. Điều này đồng nghĩa việc hợp đồng không công chứng không làm vô hiệu thỏa thuận, miễn là nội dung không trái pháp luật, đạo đức xã hội.
Điều quan trọng cần lưu ý là tính pháp lý không phụ thuộc vào hình thức công chứng, mà phụ thuộc vào sự thỏa thuận hợp lệ giữa các bên. Một hợp đồng viết tay sẽ có hiệu lực nếu đảm bảo: được lập bởi các bên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, nội dung thỏa thuận rõ ràng và không vi phạm điều cấm.
Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà viết tay
Trong nhiều trường hợp, tranh chấp phát sinh từ việc một bên muốn chấm dứt hợp đồng trước thời hạn. Vấn đề này đã được Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Nhà ở 2014 quy định rõ.
Quy định về chấm dứt hợp đồng theo Bộ luật Dân sự
Theo khoản 2 Điều 480 và khoản 2 Điều 481 Bộ luật Dân sự, bên cho thuê chỉ có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu bên thuê sử dụng nhà không đúng mục đích, không trả tiền thuê trong 3 kỳ liên tiếp hoặc vi phạm nghiêm trọng thỏa thuận.
Ngược lại, bên thuê cũng có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu bên cho thuê không bảo đảm quyền sử dụng nhà, có hành vi cản trở hoặc vi phạm các cam kết đã ghi trong hợp đồng.
Quy định theo Luật Nhà ở 2014
Điều 132 Luật Nhà ở quy định trong thời hạn thuê, bên cho thuê không được tự ý chấm dứt hợp đồng và thu hồi nhà, trừ một số trường hợp đặc biệt như: bên thuê không trả tiền nhiều kỳ liên tiếp, tự ý sửa chữa làm thay đổi kết cấu nhà, cho người khác thuê lại trái phép, gây mất trật tự công cộng, làm hư hỏng nghiêm trọng.
Điều này cho thấy, hợp đồng viết tay vẫn có tính ràng buộc và bảo vệ quyền lợi cho cả hai bên. Nếu không thuộc trường hợp pháp luật cho phép, việc chấm dứt hợp đồng trước hạn sẽ bị coi là vi phạm.
Thời hạn thuê trong hợp đồng thuê nhà viết tay
Thời hạn thuê là một trong những yếu tố then chốt khi soạn thảo hợp đồng. Tại Điều 474 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định cụ thể về thời hạn thuê như sau:
“1. Thời hạn thuê do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì được xác định theo mục đích thuê.
2. Trường hợp các bên không thỏa thuận về thời hạn thuê và thời hạn thuê không thể xác định được theo mục đích thuê thì mỗi bên có quyền chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải thông báo cho bên kia trước một thời gian hợp lý.”
Nguồn: Luật Việt Nam
Bên cạnh đó, căn cứ vào quy định tại khoản 1 Điều 132 Luật Nhà ở hiện hành:
“1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.” thì bên cho thuê nhà không thể đơn phương chấm dứt hợp đông khi mà hợp đồng đã ký vẫn chưa hết thời hạn.”
Nguồn: Luật Việt Nam
Dựa vào quy định trên, có thể kết luận thời hạn thuê do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì sẽ xác định theo mục đích thuê. Điều này có nghĩa là các bên có quyền tự quyết định về thời gian, miễn sao ghi rõ trong hợp đồng.
Trong tình huống một bên cố ý chấm dứt hợp đồng khi chưa hết hạn mà không có lý do hợp pháp, bên còn lại có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại. Với hợp đồng thuê nhà viết tay thời hạn 5 năm, nếu mới thực hiện hơn 3 năm mà chủ nhà muốn lấy lại nhà với lý do “không có công chứng”, thì hành vi đó không phù hợp với pháp luật.
Rủi ro và lưu ý khi ký hợp đồng thuê nhà viết tay
Mặc dù hợp đồng thuê nhà viết tay có hiệu lực, nhưng trên thực tế, hình thức này tiềm ẩn một số rủi ro.
Thứ nhất, hợp đồng viết tay có thể thiếu chi tiết, dễ dẫn đến tranh chấp khi không có điều khoản rõ ràng về nghĩa vụ và quyền lợi. Thứ hai, nếu không lưu giữ hợp đồng cẩn thận, bên thuê có thể gặp khó khăn khi cần chứng minh trước tòa. Ngoài ra, trường hợp chữ ký không được xác thực cũng khiến việc chứng minh hợp đồng phức tạp hơn.
Để giảm thiểu tranh chấp, các bên nên ghi rõ đầy đủ các điều khoản bắt buộc, đặc biệt về giá thuê, thời hạn, điều kiện chấm dứt. Hợp đồng nên được lập thành nhiều bản, mỗi bên giữ một bản. Nếu có điều kiện, việc mang hợp đồng đi công chứng hoặc chứng thực tại UBND xã/phường sẽ giúp tăng độ tin cậy và hạn chế rủi ro về mặt pháp lý.
Kết luận
Qua phân tích trên đây của Radanhadat.vn, có thể khẳng định hợp đồng thuê nhà viết tay hoàn toàn có hiệu lực pháp luật nếu đáp ứng các nội dung theo quy định và có chữ ký của các bên. Tuy nhiên, để hạn chế rủi ro, các bên nên lập hợp đồng càng chi tiết càng tốt và cân nhắc việc công chứng, chứng thực nhằm bảo đảm quyền lợi lâu dài.
***Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm:
Radanhadat.vn thực hiện tài liệu này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước.
Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của tài liệu nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.
Chúng tôi xử lý thông tin dựa trên nguồn đáng tin cậy, nhưng chúng tôi không kiểm chứng nguồn tin và không đảm bảo tính chính xác.
Radanhadat.vn sở hữu độc quyền tài liệu và nội dung bên trong. Tài liệu không được phép sao chép toàn bộ hoặc một phần mà không có sự đồng ý của Radanhadat.vn.
Xem thêm:
