Kênh kiến thức bất động sản, cẩm nang mua bán nhà đất thông thái
Với mức thu nhập ổn định 100 triệu đồng mỗi tháng, việc vay mua nhà để sở hữu một căn hộ trị giá 8 tỷ đồng là một quyết định tài chính lớn, đòi hỏi sự cân nhắc kỹ lưỡng. Hãy cùng phân tích chi tiết dựa trên thông tin được cung cấp và những nguyên tắc tài chính cơ bản.
Tổng quan tình hình tài chính hiện tại của gia đình
Bạn là một chuyên viên IT 39 tuổi làm việc tại một ngân hàng thương mại ở TP.HCM với mức lương 45 triệu đồng/tháng. Vợ bạn là giáo viên, thu nhập 15 triệu đồng/tháng. Ngoài ra, gia đình còn có nguồn thu nhập ổn định từ việc cho thuê mặt bằng kinh doanh tại Bình Dương, mang về 40 triệu đồng/tháng. Tổng cộng, thu nhập hàng tháng của gia đình đạt 100 triệu đồng – một con số khá ấn tượng, đủ để đảm bảo cuộc sống thoải mái và có dư để tích lũy.
Hiện tại, gia đình bạn đang thuê một căn chung cư 75m2 tại quận 2 với giá 20 triệu đồng/tháng. Chủ nhà đề nghị bán lại căn hộ này với giá 8 tỷ đồng. Với số vốn sẵn có 4 tỷ đồng, bạn cần vay mua nhà thêm 4 tỷ đồng từ ngân hàng để sở hữu căn hộ. Tuy nhiên, bạn băn khoăn liệu khoản vay này có quá rủi ro và có nên xem xét các phương án khác như mua chung cư đang triển khai để tận dụng chính sách thanh toán linh hoạt hay không.
Phân tích khả năng vay mua nhà 8 tỷ đồng
Theo các chuyên gia tài chính, để đảm bảo an toàn khi vay mua nhà, tổng số tiền trả nợ hàng tháng (bao gồm gốc và lãi) không nên vượt quá 40% tổng thu nhập. Với mức thu nhập 100 triệu đồng/tháng, khoản vay phù hợp sẽ rơi vào khoảng 3,2 – 4 tỷ đồng, tùy thuộc vào phương thức thanh toán.
Tính toán khoản vay và chi phí trả nợ
Nếu bạn vay mua nhà 4 tỷ đồng trong thời hạn 20 năm với lãi suất cố định 8,5% trong 3 năm đầu (mức lãi suất phổ biến tại nhiều ngân hàng hiện nay), số tiền trả hàng tháng sẽ là:
- Gốc và lãi: Khoảng 37,3 triệu đồng/tháng.
- Sau 3 năm, khi lãi suất ưu đãi kết thúc, nếu lãi tăng lên mức trung bình 11%, số tiền trả hàng tháng sẽ tăng lên khoảng 43,6 triệu đồng.
Với mức trả nợ từ 37,3 – 43,6 triệu đồng/tháng, chiếm khoảng 37-44% thu nhập, gia đình bạn vẫn nằm trong ngưỡng an toàn tài chính (dưới 50%). Tuy nhiên, để giảm thiểu rủi ro, bạn nên dự phòng thêm một khoản tiền tương đương 7 tháng trả nợ, tức khoảng 300 triệu đồng. Như vậy, tổng số tiền vay thực tế nên là 4,3 tỷ đồng.
Thay đổi tài chính sau khi mua nhà
Hiện tại, bạn đang chi 20 triệu đồng/tháng để thuê nhà. Nếu mua căn hộ, bạn sẽ tiết kiệm được khoản này. Tuy nhiên, số vốn 4 tỷ đồng hiện có nếu gửi tiết kiệm với lãi suất 5%/năm sẽ mang về khoảng 20 triệu đồng/tháng tiền lãi. Khi dùng số tiền này để mua nhà, bạn sẽ mất đi khoản lãi tiết kiệm, đồng nghĩa với việc phần tiết kiệm từ tiền thuê nhà chỉ vừa đủ bù lại khoản lãi bị mất.
Tổng hợp lại, sau khi mua nhà:
- Thu nhập ròng: 100 triệu đồng/tháng (không thay đổi).
- Chi phí trả nợ ngân hàng: 37,3 – 43,6 triệu đồng/tháng.
- Chi tiêu còn lại: 56,4 – 62,7 triệu đồng/tháng.
Với số tiền này, gia đình bạn vẫn có thể thoải mái chi tiêu cho 2 con nhỏ và duy trì mức sống hiện tại, đặc biệt khi đã có khoản dự phòng 300 triệu đồng để ứng phó trong trường hợp khẩn cấp.
Đánh giá rủi ro và phương án dự phòng
Mặc dù khoản vay 4 tỷ đồng nằm trong khả năng tài chính, bạn vẫn cần cân nhắc các rủi ro:
- Thu nhập giảm: Nếu một trong các nguồn thu nhập (lương IT, lương giáo viên, hoặc tiền thuê mặt bằng) gặp vấn đề, khả năng trả nợ có thể bị ảnh hưởng. Tuy nhiên, khoản dự phòng 7 tháng sẽ giúp bạn có thời gian điều chỉnh tài chính, tìm công việc mới hoặc cho thuê lại mặt bằng.
- Tài sản thanh khoản: Với vị trí tại quận 2 – khu vực có nhu cầu ở thực cao – căn hộ bạn mua có tính thanh khoản tốt. Trong trường hợp xấu nhất, bạn có thể bán lại căn hộ với mức giảm giá 5-10% để thu hồi vốn.
Ngoài ra, nếu cần thiết, bạn vẫn có thể vay thêm vì căn hộ 8 tỷ đồng chỉ mới được thế chấp 50% giá trị. Đây là một lợi thế lớn khi vay mua nhà, giúp bạn linh hoạt trong việc quản lý dòng tiền.
So sánh với phương án mua chung cư đang triển khai
Ngoài việc mua lại căn hộ hiện tại, bạn cũng đang cân nhắc mua chung cư đang triển khai để tận dụng chính sách thanh toán linh hoạt. Hãy xem xét ưu và nhược điểm của phương án này:
Ưu điểm của chung cư đang triển khai
- Thiết kế hiện đại: Các dự án mới thường có thiết kế tối ưu hơn, tích hợp công nghệ xây dựng tiên tiến và tiện ích vượt trội.
- Thanh toán linh hoạt: Bạn có thể trả góp theo tiến độ, giảm áp lực tài chính ban đầu.
Nhược điểm cần lưu ý
- Giá cao hơn: Với cùng diện tích và vị trí, giá chung cư mới thường cao hơn 15-20% so với căn hộ hoàn thiện. Điều này có thể đẩy tổng chi phí lên 9-10 tỷ đồng, vượt xa ngân sách hiện tại.
- Rủi ro pháp lý: Nếu chủ đầu tư gặp vấn đề tài chính hoặc dự án chậm tiến độ, bạn có nguy cơ bị “giam vốn” mà không nhận được nhà đúng hạn.
- Không phù hợp mục tiêu ở thực: Việc mua chung cư đang triển khai thường hợp với nhà đầu tư muốn chốt lời sau khi dự án hoàn thiện, thay vì gia đình cần nhà ở ngay như bạn.
Vậy nên, với mục tiêu mua nhà để ở và số vốn sẵn có, việc vay mua nhà để sở hữu căn hộ hiện tại là lựa chọn tối ưu hơn. Bạn không phải chờ đợi bàn giao, pháp lý rõ ràng, và đã quen thuộc với môi trường sống tại đây. Trong khi đó, chung cư đang triển khai tiềm ẩn nhiều rủi ro và chi phí cao hơn, không phù hợp với nhu cầu hiện tại của gia đình.
(Nguồn Vnexpress)
>> Xem thêm bài viết Đâu là thời điểm đầu tư bất động sản lãi ngay lúc mua?
** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Radanhadat thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.
