TP HCM chốt làm cầu Thủ Thiêm 4: BĐS Nam Sài Gòn – Thủ Thiêm vào chu kỳ tăng tốc

Ngay khi cầu thủ thiêm 4 được TP.HCM thông qua chủ trương đầu tư bằng ngân sách, thị trường lập tức có thêm một “mỏ neo” hạ tầng đủ mạnh để tái định giá các khu vực hai bờ sông Sài Gòn—đặc biệt là trục kết nối Nam Sài Gòn (quận 7 cũ) sang Thủ Thiêm và cụm cảng Cát Lái – Phú Hữu ra Vành đai 3.

TP. Hồ Chí Minh chốt đầu tư công: Hơn 13.800 tỷ cho 2 dự án “xương sống”

Tại kỳ họp sáng 6/2, HĐND TP.HCM đã thông qua chủ trương đầu tư hai dự án trọng điểm với tổng mức chi hơn 13.800 tỷ đồng: (1) cầu thủ thiêm 4 và (2) tuyến đường liên cảng Cát Lái – Phú Hữu – nút giao cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây và Vành đai 3.

Thông tin cầu Thủ Thiêm 4

Cầu Thủ Thiêm 4 với tổng vốn hơn 6.060 tỷ đồng từ ngân sách; trong đó chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khoảng 1.385 tỷ, chi phí xây dựng cầu và đường dẫn gần 3.678 tỷ (phần còn lại là các hạng mục quản lý dự án, tư vấn, dự phòng…).

Chiều dài toàn tuyến khoảng 2,16 km, điểm đầu tại đường Nguyễn Văn Linh (khu vực cầu Tân Thuận 2), điểm cuối tại đường Nguyễn Cơ Thạch thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Quy mô 8 làn xe (6 làn cơ giới, 2 làn hỗn hợp), vận tốc thiết kế 60 km/h.

Trước đây, dự án từng được nghiên cứu theo BT/PPP nhưng vướng cơ chế, việc chuyển sang đầu tư công giúp thành phố chủ động vốn và mục tiêu tiến độ.

Tuyến liên cảng Cát Lái – Phú Hữu – Vành đai 3: “Đường chuyên dụng” cho logistics

Song song với cầu, TP.HCM cũng duyệt tuyến đường liên cảng có tổng vốn 8.782 tỷ đồng, dài khoảng 5,9 km, mặt cắt ngang 60 m; dự kiến khởi công quý IV năm nay và hoàn thành sau khoảng 2 năm (tức mục tiêu về sau 2028 tùy tiến độ triển khai).

Một số cấu phần kỹ thuật nổi bật:

• Điểm đầu kết nối đường Nguyễn Thị Định (khu vực gần giao lộ Trương Văn Bang), điểm cuối tại nút giao Vành đai 3 và cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây, đi qua hai phường Cát Lái và Long Trường (TP Thủ Đức).
• Tổ chức các đoạn cầu/cầu cạn theo từng đoạn (khu vực cầu Bà Cua, đoạn cầu cạn 4 làn và 6 làn…) nhằm tách luồng vận tải hàng hóa ra khỏi các trục đô thị đang quá tải.
• TP.HCM chấp thuận tách dự án thành 2 dự án thành phần: giải phóng mặt bằng – tái định cư – di dời hạ tầng khoảng 1.400 tỷ, và xây dựng tuyến đường khoảng 7.382 tỷ.

Về mặt “chức năng đô thị”, đây là tuyến mang tính chuyên dụng, hướng đến giảm áp lực container cho các trục như Nguyễn Thị Định, Nguyễn Duy Trinh… đồng thời rút ngắn hành trình xuất nhập khẩu của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.

Tác động đến bất động sản: Kết nối mạnh, thanh khoản tốt

Khu Nam Sài Gòn (quận 7 cũ) kết nối nhanh đến CBD Thủ Thiêm

Với cầu thủ thiêm 4, Nam Sài Gòn có thêm một nhánh kết nối trực tiếp sang Thủ Thiêm thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào các trục hiện hữu. Tác động thường thấy trên thị trường là giá trị cảm nhận về khoảng cách được cải thiện, kéo theo:

• Sức hút ở thực/ở lâu dài tốt hơn cho các dự án có sẵn cộng đồng, tiện ích;
• Mặt bằng cho thuê dễ được “nâng hạng” nếu hành trình sang khu lõi công việc – dịch vụ rút ngắn;
• Thanh khoản cải thiện mạnh nhất ở các dự án gần trục kết nối và có pháp lý – tiến độ rõ ràng.

(Lưu ý về con số tăng giá: các mức “tăng 15–25%” hay “20–30%” không phải cam kết hay quy luật cố định mà  phụ thuộc tiến độ thi công, thời điểm thông xe, cung mới, lãi suất và khẩu vị rủi ro từng chu kỳ.)

Khu Đông (Cát Lái – Phú Hữu – Long Trường) hưởng lợi nhờ “giải nén container”

Tuyến liên cảng làm thay đổi bài toán giao thông hàng hóa: khi container được định tuyến tốt hơn, các trục đô thị bớt xung đột “xe tải nặng – xe dân sinh”. Về BĐS, điều này thường tác động theo 2 lớp:

• Ở thực: môi trường sống dễ cải thiện (ít kẹt xe, ít xe nặng vào sâu nội đô), tăng tính hấp dẫn của các dự án căn hộ/đô thị hiện hữu.
• Thương mại – kho vận: đất thương mại dịch vụ, kho bãi, logistics “ăn theo” luồng di chuyển hàng hóa có thể được chú ý hơn ở những vị trí phù hợp quy hoạch.

Mỗi khi hạ tầng lớn được “chốt”, thị trường thường nhanh chóng xuất hiện làn sóng dự án mới hoặc kế hoạch ra hàng mạnh hơn, vì chủ đầu tư nhìn thấy một điểm tựa kết nối đủ rõ để mở rộng tệp khách mua ở thực. Trong bối cảnh đó, Văn Phú – Invest vừa giới thiệu Vlasta Premier – Phú Thuận tại phường Phú Thuận (quận 7 cũ): khu đất gần 9.100 m², gồm 2 tháp 35 tầng, cung cấp hơn 600 căn hộ, mật độ xây dựng khoảng 47%; dự án được định vị ở phân khúc cao cấp và nhấn mạnh trải nghiệm sống, cảnh quan cùng hệ tiện ích nội khu.

Điểm then chốt ở câu chuyện này không nằm ở việc “giá sẽ tăng bao nhiêu”, mà ở khả năng hấp thụ: khi hạ tầng đã có quyết sách rõ ràng, khu vực sẽ có thêm lực đẩy để tiêu thụ nguồn cung mới, miễn là dự án bám đúng nhu cầu ở thật, đồng thời pháp lý và tiến độ đủ chắc để tạo niềm tin cho người mua.

Lưu ý rủi ro & cách đọc hạ tầng cho đúng:

• “Chốt chủ trương” chưa có nghĩa là sắp chạy xe: Thị trường thường tăng kỳ vọng ngay khi dự án được duyệt, nhưng lợi ích thật sự chỉ rõ ràng khi thi công triển khai đều, tiến độ nhìn thấy được (máy móc, mặt bằng, gói thầu…).
• Ưu tiên dự án “chắc ăn” hơn là chạy theo sóng: Nên chọn dự án có pháp lý rõ, tiến độ minh bạch, cư dân/tiện ích đã hình thành hoặc chủ đầu tư có năng lực triển khai. Tránh mua chỉ vì “nghe nói sắp có cầu nên giá sẽ tăng”.
• Chú ý các điểm kẹt và nút giao trong giai đoạn thi công: Trong thời gian làm cầu/đường, các nút giao, cầu cạn, phân luồng nhiều giai đoạn có thể gây kẹt xe cục bộ. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến trải nghiệm sống và đôi khi làm thanh khoản chậm lại trong ngắn hạn, dù triển vọng dài hạn vẫn tốt.

Nhóm dự án hưởng lợi quanh khu Nam Sài Gòn – Thủ Thiêm

Eco Green Sài Gòn

Nằm gần trục Nguyễn Văn Linh, dự án có lợi thế “ăn” trực tiếp vào hiệu ứng rút ngắn thời gian sang Thủ Thiêm khi cầu hoàn thiện.

Kịch bản tham khảo:

• Giai đoạn thi công rõ ràng (12–24 tháng): premium kết nối có thể phản ánh +3% đến +7% so với mặt bằng sản phẩm tương đồng (cùng phân khúc/khu vực).
• Sau khi thông xe (12–36 tháng): có thể mở rộng lên +8% đến +15%, nếu thị trường chung ổn định và nguồn cung cạnh tranh không quá dày.

Sunshine Diamond River / Sunshine Sky City

Nhóm dự án ven sông thường hưởng lợi “kép”: (1) kết nối nhanh hơn và (2) premium lifestyle/ven sông (nếu tiện ích – vận hành giữ chất lượng).
Kịch bản tham khảo:

• Trước thông xe: +2% đến +6% (chủ yếu là kỳ vọng kết nối + câu chuyện vị trí).
• Sau thông xe: +6% đến +12%; riêng kịch bản thị trường “nóng” có thể cao hơn, nhưng biến động cũng lớn hơn nhóm ở thực.

Phú Mỹ Hưng & Midtown

Đây là nhóm có nền giá và cộng đồng mạnh, nên tác động thường theo hướng bền – ổn định hơn là “tăng sốc”.
Kịch bản tham khảo (tổng lợi nhuận tăng giá + cho thuê):

• Trung tính: khoảng 6% đến 10%/năm
• Lạc quan: 10% đến 15%/năm (chỉ phù hợp khi thị trường vào pha thuận lợi và sản phẩm chọn đúng)

Lưu ý: con số % ở từng dự án trên là dự kiến, thực tế thường rõ nhất khi tiến độ thi công nhìn thấy được và sau khi thông xe 6–12 tháng.

>> TPHCM không cho phép chậm tiến độ Vành đai 3, dự kiến 30/4/2026 thông xe

TP.HCM đã duyệt hơn 13.800 tỷ làm cầu Thủ Thiêm 4 và tuyến đường liên cảng Cát Lái – Phú Hữu nối Vành đai 3. Hai dự án này sẽ tăng kết nối Nam Sài Gòn – Thủ Thiêm, giảm áp lực container khu Đông, từ đó cải thiện sức hút ở thật/cho thuê và thanh khoản khu vực lân cận. Tuy nhiên, cần phân biệt “chốt chủ trương” với “thông xe”, ưu tiên dự án pháp lý, tiến độ chắc và theo dõi điểm nghẽn khi thi công.

** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Radanhadat thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.