Kênh kiến thức bất động sản, cẩm nang mua bán nhà đất thông thái
Tình trạng lấn chiếm đất nhà hàng xóm diễn ra khá phổ biến, nhất là tại các khu vực chưa được cấp Sổ đỏ hoặc đất nằm trong diện quy hoạch. Khi xảy ra tranh chấp, nhiều người dân lo ngại việc làm thủ tục cấp Sổ đỏ sẽ bị ảnh hưởng. Vậy nếu hàng xóm tự ý chiếm đất hoặc xây dựng trái phép, chủ đất hợp pháp cần làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình?
Để giúp bạn đọc hiểu rõ hơn, dưới đây là phân tích của Radanhadat.vn dựa trên quy định hiện hành. Cùng theo dõi nhé!
Lấn chiếm đất nhà hàng xóm theo quy định pháp luật là gì?
Lấn chiếm đất nhà hàng xóm được hiểu là việc một cá nhân hoặc hộ gia đình tự ý sử dụng, xây dựng hoặc chiếm dụng diện tích đất không thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình. Hành vi này có thể biểu hiện dưới nhiều hình thức như xây hàng rào lấn sang đất bên cạnh, xây nhà hoặc công trình trên phần đất không phải của mình, hoặc tự nhận diện tích đất bỏ trống của người khác làm đất sử dụng riêng.
Theo Luật Đất đai 2013, hành vi lấn chiếm đất là hành vi vi phạm pháp luật đất đai, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Ngoài ra, người có hành vi vi phạm còn có thể bị xử phạt vi phạm hành chính, buộc khôi phục tình trạng ban đầu, thậm chí bị khởi kiện ra Tòa án.
Hậu quả pháp lý khi lấn chiếm đất nhà hàng xóm
Không ít người cho rằng việc xây dựng hoặc sử dụng một phần đất nhỏ của hàng xóm không đáng kể. Tuy nhiên, pháp luật lại quy định rất rõ ràng về hậu quả khi xảy ra hành vi lấn chiếm.
- Khó được cấp Sổ đỏ: Một trong những hậu quả đầu tiên là việc lấn chiếm đất sẽ khiến cơ quan chức năng xác định diện tích đất đang có tranh chấp. Theo Luật Đất đai, điều kiện để được cấp Sổ đỏ là đất không tranh chấp, sử dụng ổn định và đúng quy hoạch. Do đó, khi có tranh chấp, kể cả chưa giải quyết xong, hồ sơ cấp Giấy chứng nhận sẽ bị tạm dừng.
- Xử phạt hành chính và buộc khôi phục hiện trạng: Theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP, hành vi lấn chiếm đất có thể bị phạt từ vài triệu đến hàng trăm triệu đồng, tùy diện tích và loại đất. Đồng thời, cơ quan chức năng sẽ yêu cầu buộc tháo dỡ công trình xây dựng trái phép, trả lại đất cho chủ sử dụng hợp pháp.
- Nguy cơ khởi kiện và thiệt hại kinh tế: Nếu không tự nguyện khắc phục, người lấn chiếm có thể bị hàng xóm khởi kiện ra Tòa án. Khi đó, ngoài việc phải trả lại đất, người vi phạm còn có thể phải bồi thường thiệt hại, chịu án phí và mất uy tín trong cộng đồng dân cư.
Căn cứ xác định quyền sử dụng đất hợp pháp khi bị lấn chiếm
Khi xảy ra tình trạng lấn chiếm, để bảo vệ quyền lợi, người sử dụng đất cần chứng minh được quyền sử dụng đất hợp pháp của mình.
Chứng cứ về quyền sử dụng đất
Các loại giấy tờ được coi là chứng cứ hợp pháp bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ), hợp đồng chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực, biên lai nộp thuế sử dụng đất, bản đồ địa chính, hoặc giấy tờ mua bán đất có xác nhận của chính quyền địa phương.
Xác nhận sử dụng đất ổn định
Tại Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, điều kiện được xem là sử dụng đất ổn định được quy định như sau:
“Điều 21. Căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định
1. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).
2. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây:
a) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;
b) Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;
c) Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;
d) Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;
đ) Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;
e) Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;
g) Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;
h) Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;
i) Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;
k) Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.
3. Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất.
4. Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất.”
Nguồn: Luật Việt Nam
Ngoài ra, tại Điều 125 Luật đất đai 2013 có quy định cụ thể về các trường hợp đất sử dụng ổn định lâu dài như sau:
“Điều 125. Đất sử dụng ổn định lâu dài
Người sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài trong các trường hợp sau đây:
1. Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng;
2. Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này;
3. Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên;
4. Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê;
5. Đất xây dựng trụ sở cơ quan quy định tại khoản 1 Điều 147 của Luật này; đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật này;
6. Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
7. Đất cơ sở tôn giáo quy định tại Điều 159 của Luật này;
8. Đất tín ngưỡng;
9. Đất giao thông, thủy lợi, đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất xây dựng các công trình công cộng khác không có mục đích kinh doanh;
10. Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;
11. Đất tổ chức kinh tế sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 127 và khoản 2 Điều 128 của Luật này”.
Nguồn: Luật Việt Nam
Do đó, trong trường hợp chưa có Sổ đỏ, người dân vẫn được công nhận quyền sử dụng đất nếu chứng minh được việc sử dụng ổn định, lâu dài, không vi phạm pháp luật. Việc này có thể căn cứ vào thời điểm sử dụng đất, sổ hộ khẩu gắn liền với thửa đất, biên lai nộp tiền điện nước, hoặc xác nhận của UBND cấp xã.
Trình tự giải quyết tranh chấp khi bị hàng xóm lấn chiếm đất
Khi bị hàng xóm lấn chiếm đất, để tránh xung đột gay gắt, người dân nên giải quyết theo đúng trình tự pháp luật.
Bước 1: Hòa giải tại UBND cấp xã
Theo Luật Đất đai 2013, mọi tranh chấp đất đai bắt buộc phải được hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn trước khi đưa ra Tòa án. Tại đây, chính quyền sẽ lập biên bản hòa giải, ghi nhận ý kiến hai bên và xác định hiện trạng đất. Nếu hòa giải thành, các bên có thể sử dụng biên bản này để làm căn cứ xin cấp Sổ đỏ.
Bước 2: Khởi kiện tại Tòa án nhân dân
Nếu hòa giải không thành, người bị lấn chiếm có thể nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền. Tòa sẽ căn cứ vào chứng cứ, giấy tờ và kết quả đo đạc đất đai để đưa ra phán quyết. Khi bản án có hiệu lực, người dân có quyền yêu cầu cơ quan chức năng thi hành án, buộc người vi phạm trả lại đất.
Bước 3: Yêu cầu cấp Sổ đỏ sau khi giải quyết tranh chấp
Khi tranh chấp được giải quyết, người dân có đầy đủ căn cứ pháp lý sẽ được tiếp tục làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là bước quan trọng để bảo vệ quyền lợi lâu dài, tránh phát sinh tranh chấp trong tương lai.
Kết luận
Tình trạng lấn chiếm đất nhà hàng xóm là hành vi vi phạm pháp luật, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của chủ đất hợp pháp. Để bảo vệ quyền lợi và được cấp Sổ đỏ, người dân cần thu thập đầy đủ chứng cứ, thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã, và trong trường hợp cần thiết, khởi kiện ra Tòa án. Chỉ khi có phán quyết hoặc biên bản hòa giải thành, cơ quan chức năng mới có căn cứ để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đảm bảo sự minh bạch và công bằng trong quản lý đất đai.
***Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm:
Radanhadat.vn thực hiện tài liệu này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước.
Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của tài liệu nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.
Chúng tôi xử lý thông tin dựa trên nguồn đáng tin cậy, nhưng chúng tôi không kiểm chứng nguồn tin và không đảm bảo tính chính xác.
Radanhadat.vn sở hữu độc quyền tài liệu và nội dung bên trong. Tài liệu không được phép sao chép toàn bộ hoặc một phần mà không có sự đồng ý của Radanhadat.vn.
Xem thêm:
