Kênh kiến thức bất động sản, cẩm nang mua bán nhà đất thông thái
Phân khúc đất công nghiệp được sử dụng để xây dựng các trung tâm dữ liệu đang đang trở thành điểm nóng mới trên thị trường bất động sản tại Việt Nam.
Sự bùng nổ của ngành trung tâm dữ liệu
Theo Savills, khu vực châu Á – Thái Bình Dương (CA – TBD) đang trải qua sự bùng nổ của ngành trung tâm dữ liệu với nhiều loại hình phát triển mạnh mẽ. Structure Research dự đoán rằng thị trường trung tâm dữ liệu colocation (dịch vụ cho thuê chỗ đặt máy chủ) tại khu vực này sẽ tăng trưởng 13,3% mỗi năm trong 5 năm tới. Dự kiến, đến năm 2028, công suất công nghệ thông tin (CNTT) quan trọng sẽ đạt 19.069MW, gần gấp đôi so với năm 2023.
Theo ông Thomas Rooney – một trong các Quản lý Cấp cao thuộc Bộ phận Bất Động Sản Công nghiệp, Savills Hà Nội, sự phát triển mạnh mẽ của trung tâm dữ liệu tại khu vực CA – TBD có 2 lý do chính:
Quá trình số hóa và áp dụng công nghệ mới
Sự phát triển này được thúc đẩy bởi quá trình chuyển đổi số, việc áp dụng công nghệ điện toán đám mây, các dịch vụ tiêu tốn nhiều dữ liệu, sự phát triển của mạng 5G, mạng lưới các thiết bị kết nối Internet, và các quy định yêu cầu lưu trữ dữ liệu tại địa phương.
Bên cạnh đó, sự xuất hiện của trí tuệ nhân tạo (AI), đặc biệt là ChatGPT và các công cụ AI sáng tạo, cũng đóng góp vào việc gia tăng nhu cầu trong lĩnh vực dữ liệu, nhất là các trung tâm dữ liệu có công suất CNTT lớn (hyperscale). Các tập đoàn công nghệ lớn như Amazon Web Services, Microsoft và Google đã tích cực thuê và phát triển các trung tâm dữ liệu hyperscale, chiếm 60% tổng công suất toàn cầu của loại hình này.
Lãi suất cao và lợi nhuận đầu tư
Lãi suất vay duy trì ở mức cao và có xu hướng tiếp tục tăng trong thời gian dài, cùng với việc Cục Dự trữ Liên bang Mỹ trì hoãn việc cắt giảm lãi suất, đã làm gia tăng sự quyết tâm tìm kiếm lợi nhuận của các nhà đầu tư. Trong bối cảnh này, thị trường trung tâm dữ liệu đã trở thành một loại tài sản thay thế hấp dẫn, mang lại lợi nhuận cao hơn và tiềm năng tăng trưởng lớn, thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư.
Theo báo cáo từ Savills, trong quý 1 năm 2024, các thương vụ mua lại trung tâm dữ liệu tại khu vực CA-TBD đã đạt đến 1,7 tỷ USD, tăng 81% so với quý trước và 325% so với cùng kỳ năm trước, chiếm 80% tổng khối lượng đầu tư cho cả năm 2023.
Thách thức lớn đối với thị trường trung tâm dữ liệu
Bên cạnh sự bùng nổ nhanh chóng do quá trình số hóa và công nghệ, ngành trung tâm dữ liệu cũng tồn tại nhiều thách thức lớn để phát triển như:
Thách thức về đất đai và nguồn điện
Đảm bảo quỹ đất thích hợp và nguồn cung điện ổn định đang là một thử thách lớn đối với thị trường trung tâm dữ liệu hiện nay. Vị trí của các trung tâm dữ liệu cần được lựa chọn gần các hạ tầng quan trọng như mạng lưới điện và hệ thống internet. Việc tiêu thụ năng lượng lớn từ các trung tâm dữ liệu quy mô lớn như hyperscale đang đặt áp lực lớn lên hệ thống điện địa phương, gây ra các vấn đề về độ trễ và vận hành. Không chỉ vậy, việc tìm kiếm quỹ đất và nguồn điện phù hợp cũng đang đẩy các nhà đầu tư phải mở rộng quy mô tại các địa điểm chiến lược sớm nhất có thể, dẫn đến tăng chi phí phát triển.
Đồng thời, các yêu cầu từ phía Chính phủ, khách hàng và xã hội để các trung tâm dữ liệu sử dụng năng lượng tái tạo và giảm thiểu dấu ảnh hưởng carbon cũng đang tạo thêm áp lực đối với các nhà phát triển trong ngành này.
Chi phí đầu tư và hợp tác
Sự gia tăng chi phí đầu tư ban đầu, biểu giá điện và các chi phí vận hành bảo trì đã biến trung tâm dữ liệu thành một khoản đầu tư đòi hỏi vốn lớn. Đáp ứng nhu cầu này, ngày càng nhiều các thương vụ hợp tác giữa các nhà đầu tư và các nhà vận hành trung tâm dữ liệu đã diễn ra để đẩy nhanh quá trình mở rộng.
Ví dụ, GDS đã huy động 587 triệu USD thông qua một thỏa thuận chuyển nhượng cổ phần. Đồng thời, KKR cũng cam kết đầu tư lên tới 800 triệu USD để mua lại 20% cổ phần trong doanh nghiệp trung tâm dữ liệu khu vực của Singtel. Khoản đầu tư này sẽ được sử dụng để mở rộng hoạt động tại các thị trường ASEAN, bao gồm Singapore, Indonesia và Thái Lan, cũng như khám phá tiềm năng ở Malaysia và các thị trường khác.
Thị trường đất công nghiệp Việt Nam ghi nhận tiềm năng tăng trưởng lớn
Việt Nam là quốc gia ghi nhận sự phát triển nhanh chóng nhất, với giá trị thị trường dự báo sẽ tăng lên 1,04 tỷ USD vào năm 2028, từ mức 561 triệu USD vào năm 2022, đạt tỷ lệ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) là 10,7%.
Thực trạng hiện tại của ngành trung tâm dữ liệu tại Việt NAm
Ông Thomas Rooney – Quản lý Cấp cao, Bộ phận Bất Động Sản Công nghiệp, Savills Hà Nội phân tích: “Việt Nam có 33 trung tâm dữ liệu với tổng số 48 nhà cung cấp dịch vụ và ước tính công suất khoảng 80MW tính đến quý 1/2024. Các khu vực phía Bắc và phía Nam chiếm 94% nguồn cung trung tâm dữ liệu hiện có, khu vực miền Trung chỉ chiếm 6%. Trong đó, các trung tâm chính nằm ở Hà Nội và TP.HCM, lần lượt có 16 và 13 cơ sở đã được thiết lập. Do đó, nhu cầu về đất công nghiệp để xây dựng các trung tâm dữ liệu đang tăng lên tại các khu vực đô thị như Hà Nội và TP.HCM.”
Nguồn: CafeF
Hiện nay, thị trường trung tâm dữ liệu ở Việt Nam chủ yếu được các công ty viễn thông địa phương như Viettel IDC, VNPT, CMC Telecom, FTP Telecom và VNG Cloud chiếm đóng. Các nhà khai thác quốc tế như GDS, Telehouse và NTT thường tham gia qua các liên doanh, chiếm một phần nhỏ hơn trong thị trường này.
Savills đã quan sát thấy sự tăng cường nhu cầu tìm kiếm địa điểm đặt trung tâm dữ liệu từ các nhà vận hành quốc tế. Ví dụ, Amazon Web Services đã công bố ra mắt các trung tâm dữ liệu tại Hà Nội và TP.HCM vào tháng 8/2022. Đồng thời, Alibaba cũng đã công bố kế hoạch xây dựng trung tâm dữ liệu riêng tại Việt Nam để tuân thủ các quy định lưu trữ dữ liệu trong nước. Dự kiến, Alibaba sẽ đầu tư hơn 1 tỷ USD cho dự án này, thể hiện sự tin tưởng của họ vào tiềm năng thị trường Việt Nam.
Khuyến khích chuyển đổi số và triển vọng tương lai
“Việc phát triển các trung tâm dữ liệu cần có sự đầu tư lớn vào cơ sở hạ tầng, từ việc đảm bảo nguồn cung điện ổn định đến việc xây dựng các cơ sở vật chất hiện đại. Điều này góp phần đẩy giá đất và chi phí thuê bất động sản công nghiệp tại các khu vực phía Bắc và phía Nam lên cao, đồng thời tạo ra cơ hội đầu tư hấp dẫn cho các nhà đầu tư bất động sản và các nhà phát triển hạ tầng”, chuyên gia Savills nói thêm.
Nguồn: CafeF
Để thúc đẩy phát triển của trung tâm dữ liệu, Chính phủ Việt Nam hiện đẩy mạnh quá trình chuyển đổi số nhằm định hướng quốc gia trở thành một trung tâm số quan trọng trong khu vực. Chương trình Chuyển đổi số của Chính phủ đặt mục tiêu chuyển đổi 50% doanh nghiệp sang nền tảng số vào năm 2025. Đồng thời, việc triển khai mạng 5G tại Việt Nam cũng hỗ trợ cho việc xây dựng các trung tâm dữ liệu biên, cung cấp kết nối đến người dùng cuối với độ trễ thấp hơn.
Hiện nay, các công ty nước ngoài muốn cung cấp dịch vụ trung tâm dữ liệu trong nước cần phải ký kết thỏa thuận thương mại với một công ty viễn thông Việt Nam. Tuy nhiên, theo như tình hình bây giờ thì việc thỏa thuận này có thể sớm được thay đổi.
Bộ Thông tin và Truyền thông Việt Nam đã đề xuất Dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Viễn thông năm 2023. Theo đó, Dự thảo này cho phép đầu tư trực tiếp từ nước ngoài và sở hữu 100% vốn trong việc cung cấp dịch vụ trung tâm dữ liệu, dịch vụ OTT (truyền thông trực tuyến) và điện toán đám mây. Luật Viễn thông 2023 dự kiến có hiệu lực từ ngày 1 tháng 7 năm 2024, và các nhà hoạch định chính sách dự kiến Dự thảo Nghị định sẽ được hoàn thiện và ban hành cùng ngày.
Kết luận
Trên đây là toàn bộ nội dung về thị trường đất công nghiệp được sử dụng để xây dựng trung tâm dữ liệu hiện nay. Có thể thấy, Việt Nam được kỳ vọng trở thành điểm nóng mới có mức tăng trưởng tiềm năng trong thời gian tới.
***Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm:
Radanhadat.vn thực hiện tài liệu này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước.
Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của tài liệu nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.
Chúng tôi xử lý thông tin dựa trên nguồn đáng tin cậy, nhưng chúng tôi không kiểm chứng nguồn tin và không đảm bảo tính chính xác.
Radanhadat.vn sở hữu độc quyền tài liệu và nội dung bên trong. Tài liệu không được phép sao chép toàn bộ hoặc một phần mà không có sự đồng ý của Radanhadat.vn.
>> Xem thêm: Luật Đất Đai 2024 sửa đổi có nhiều lợi thế mới cho người dân lẫn doanh nghiệp
