Người Việt khó mua nhà: Khi giá bất động sản vượt xa tốc độ tăng thu nhập

Trong vài năm gần đây, cụm từ “người Việt khó mua nhà” không còn là nhận định cảm tính mà đã trở thành một thực tế đáng lo ngại của thị trường bất động sản. Giá nhà tại các đô thị lớn liên tục tăng, trong khi thu nhập của phần lớn người dân không theo kịp tốc độ leo thang này.

Theo chia sẻ của chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực, thời gian tích lũy để mua nhà của người Việt đã vượt mốc 30 năm thu nhập, cao hơn đáng kể so với mặt bằng bình quân toàn cầu. Điều này cho thấy khả năng sở hữu nhà ở, đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM, đang ngày càng xa tầm với của nhóm người trẻ và tầng lớp trung lưu đô thị.

Người Việt khó mua nhà vì giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập

Nguyên nhân trực tiếp khiến người Việt khó mua nhà là khoảng cách ngày càng lớn giữa giá bất động sản và thu nhập thực tế. Trong giai đoạn 2023-2024, người dân cần khoảng hơn 20 năm thu nhập để mua nhà. Đến năm 2025, con số này tăng lên khoảng 26 năm và hiện đã vượt 30 năm.

Tại Hà Nội và TP.HCM, giá căn hộ mở bán mới đã lên mức rất cao. Một số thống kê thị trường cho thấy giá căn hộ sơ cấp tại hai đô thị lớn có thể đạt trên 100 triệu đồng/m². Với mặt bằng này, một căn hộ diện tích vừa phải cũng dễ dàng vượt ngưỡng vài tỷ đồng, trong khi căn hộ khoảng 1 tỷ đồng gần như đã biến mất khỏi thị trường thương mại.

Điều đáng chú ý là giá tăng không chỉ xuất hiện ở phân khúc căn hộ cao cấp. Nhà riêng, đất nền và các khu vực vùng ven cũng ghi nhận mức tăng đáng kể, khiến lựa chọn nhà ở vừa túi tiền ngày càng bị thu hẹp.

Nguồn cung lệch pha khiến bài toán nhà ở thêm căng thẳng

Một trong những nguyên nhân cốt lõi khiến người Việt khó mua nhà là sự thiếu hụt nguồn cung phù hợp với khả năng chi trả. Trong nhiều năm, thị trường tập trung phát triển sản phẩm trung cao cấp và cao cấp, trong khi nhu cầu thực lại nằm chủ yếu ở phân khúc trung cấp, bình dân.

Căn hộ bình dân ngày càng khan hiếm

Tại TP.HCM, tỷ trọng căn hộ bình dân trong giao dịch đã giảm mạnh. Tại Hà Nội, phân khúc này gần như rất hạn chế, thậm chí có thời điểm không ghi nhận dự án hạng C mới mở bán. Khi nguồn cung giá vừa túi tiền khan hiếm, người mua buộc phải lựa chọn sản phẩm đắt hơn hoặc dịch chuyển ra vùng ven.

Chi phí phát triển dự án bị đẩy lên cao

Ngoài thiếu nguồn cung, giá nhà còn chịu áp lực từ nhiều yếu tố:

• Chi phí đất đai tăng cao
• Lãi vay và chi phí vốn lớn
• Giá vật liệu xây dựng, nhân công tăng
• Thời gian pháp lý kéo dài
• Chi phí cơ hội của doanh nghiệp bị cộng vào giá bán

Khi một dự án mất nhiều năm để hoàn tất thủ tục, chi phí tài chính tích lũy sẽ phản ánh trực tiếp vào giá bán cuối cùng.

Tác động đến thị trường bất động sản khu vực

Tình trạng người Việt khó mua nhà không chỉ ảnh hưởng đến người mua ở thực mà còn tạo ra nhiều biến động cho thị trường bất động sản khu vực.

Trước hết, nhu cầu dịch chuyển ra vùng ven sẽ tăng. Khi giá nhà tại trung tâm Hà Nội và TP.HCM vượt khả năng chi trả, người mua bắt đầu tìm kiếm các khu vực có giá mềm hơn như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Hưng Yên, Bắc Ninh hoặc các đô thị vệ tinh. Điều này có thể kéo theo mặt bằng giá đất vùng ven tăng, đặc biệt tại những nơi có kết nối giao thông thuận lợi.

Thứ hai, hạ tầng trở thành yếu tố quyết định giá trị bất động sản. Các tuyến vành đai, cao tốc, metro, trục kết nối liên vùng hay các trung tâm logistics sẽ tác động mạnh đến dòng tiền đầu tư. Khu vực nào có khả năng rút ngắn thời gian di chuyển về trung tâm, khu công nghiệp, sân bay hoặc cảng logistics sẽ có lợi thế tăng trưởng tốt hơn.

Thứ ba, thị trường sẽ phân hóa rõ hơn. Những khu vực chỉ tăng giá theo tin đồn hoặc đầu cơ ngắn hạn có thể gặp rủi ro thanh khoản. Ngược lại, các đô thị có quy hoạch bài bản, dân cư thực, việc làm ổn định và hạ tầng hoàn thiện sẽ tiếp tục thu hút nhu cầu ở thật.

>> Chị Dung Metro tiết kiệm 52tr/năm và bài toán nên mua nhà gần tuyến metro không

Góc nhìn chuyên gia: Cần tăng nguồn cung nhà ở phù hợp

Để cải thiện tình trạng người Việt khó mua nhà, giải pháp quan trọng nhất vẫn là tăng nguồn cung nhà ở phù hợp với thu nhập trung bình. Thị trường cần nhiều hơn các dự án căn hộ trung cấp, nhà ở thương mại giá hợp lý và các chương trình hỗ trợ nhóm không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội nhưng cũng không thể tiếp cận nhà thương mại cao cấp.

Bên cạnh đó, cần đẩy nhanh tháo gỡ pháp lý dự án, minh bạch dữ liệu thị trường, kiểm soát đầu cơ và hạn chế tình trạng thổi giá. Khi nguồn cung thực được cải thiện, thị trường bất động sản mới có thể phát triển bền vững hơn, thay vì chỉ tăng giá trên nền tảng khan hiếm.

Có thể nói, câu chuyện người Việt khó mua nhà là tín hiệu cảnh báo quan trọng cho cả người mua, nhà đầu tư và nhà hoạch định chính sách. Trong chu kỳ tới, bất động sản không chỉ cần tăng trưởng về giá, mà cần quay lại phục vụ nhu cầu cốt lõi nhất: tạo lập chỗ ở phù hợp cho số đông.