Kênh kiến thức bất động sản, cẩm nang mua bán nhà đất thông thái
Bảng giá đất mới TPHCM được điều chỉnh, bổ sung dự kiến sẽ tác động mạnh đến chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng do người dân muốn nhận được mức bồi thường cao hơn trước đây. Do đó, điều này tác động không nhỏ đến giá nhà bán ra sau khi công trình hoàn thành.
4 phương án ban hành bảng giá đất mới TPHCM
Bảng giá đất được sử dụng làm cơ sở để tính các nghĩa vụ tài chính cho 12 nhóm đối tượng. Việc điều chỉnh bảng giá đất sẽ ảnh hưởng đến các nhóm này khi thực hiện các nghĩa vụ tài chính, bao gồm nộp tiền sử dụng đất, thuế, lệ phí, cũng như tiền phạt khi có vi phạm hành chính.
Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) TPHCM đã trình bày 4 phương án bảng giá đất mới để Ban Thường vụ Thành ủy TPHCM cân nhắc phê duyệt. Các phương án này được hình thành sau khi Ban cán sự Đảng UBND TPHCM yêu cầu Sở TN&MT TPHCM phối hợp với các sở, ngành liên quan, UBND các quận huyện, TP Thủ Đức và các đơn vị tư vấn tiến hành phân tích, đánh giá.
Phương án 1: Đề xuất giữ nguyên bảng giá đất theo Quyết định số 02/QĐ-UBND
Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đề xuất không thay đổi bảng giá đất hiện hành, tiếp tục áp dụng Quyết định số 02/QĐ-UBND. Tuy nhiên, phương án này gặp nhiều hạn chế do bảng giá bị giới hạn bởi khung giá đất quy định trong Nghị định của Chính phủ, với mức tối đa là 162 triệu đồng/m² cho đô thị đặc biệt. Điều này buộc phải điều chỉnh giảm so với dữ liệu giá đất thực tế đã thu thập, dẫn đến giá đất áp dụng quá thấp so với thị trường.
Phương án 2: Đề xuất kế thừa giá đất năm 2014 theo Quyết định 51/2014/QĐ-UBND
Bảng giá đất theo Quyết định số 02 cũng không thể tăng do chịu sự giới hạn bởi khung giá đất, nên phải kế thừa giá đất ban hành từ năm 2014 theo Quyết định 51/2014/QĐ-UBND. Điều này đồng nghĩa với việc giá đất trong 10 năm qua chưa được điều chỉnh để phản ánh thực tế giá đất tại TP.HCM.
Khi áp dụng phương án này, bảng giá đất mới TPHCM sẽ được điều chỉnh bằng cách nhân hệ số giá theo Quyết định 56 với giá đất theo Quyết định số 02, nhưng kết quả vẫn có sự chênh lệch lớn so với giá bồi thường thực tế, không phù hợp với quy định của Luật Đất đai 2024.
Phương án 3: Đề xuất điều chỉnh giá đất theo thực tế cho các tuyến đường tái định cư
Đối với phương án này, giá đất của các tuyến đường dự kiến dành cho tái định cư sẽ được điều chỉnh theo giá thực tế. Còn đối với các tuyến đường đã có trong Quyết định số 02, sẽ áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất theo Quyết định 56. Tuy nhiên, phương án này có điểm yếu là gây ra sự bất công bằng giữa các nhóm đối tượng sử dụng đất, do giá điều chỉnh không đồng đều.
Phương án 4: Đề xuất bảng giá đất mới theo tình hình thực tế
Phương án cuối cùng là điều chỉnh bảng giá đất để phù hợp với thực tế tại TPHCM, theo quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024. Dữ liệu giá đất được lấy từ nhiều nguồn, bao gồm giá đất bồi thường, giá tái định cư, giá cụ thể đã được các cấp UBND phê duyệt và giá chuyển nhượng thực tế từ cơ quan đăng ký đất đai và cơ quan thuế.
Phương án này đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật và phản ánh chính xác hơn tình hình giá đất hiện tại, giúp giảm khoảng cách giữa bảng giá đất và giá trị thực tế trên thị trường.
Tác động của bảng giá đất mới đến giá nhà ở TPHCM
Ông Nguyễn Toàn Thắng – Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM, nhấn mạnh rằng dự thảo bảng giá đất có tác động lớn đến các tổ chức và người dân sử dụng đất trên địa bàn thành phố. Vì vậy, quá trình thực hiện được tiến hành một cách thận trọng.
Mặc dù thời gian lấy ý kiến từ người dân đã kết thúc vào ngày 26/7, TPHCM vẫn tổ chức thêm các hội nghị để lắng nghe và tiếp nhận phản biện về vấn đề này. Sở TN&MT TPHCM sẽ thu thập đầy đủ các ý kiến đóng góp và chuyển cho Hội đồng thẩm định độc lập đánh giá. Sau đó, các nội dung sẽ được gửi đến Sở Tư pháp trước khi trình lên HĐND TPHCM.
Chi phí đầu tư bất động sản bị đẩy lên cao
Theo bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó giám đốc Bộ phận định giá và tư vấn tài chính của Savills Hà Nội, Luật Đất đai 2024 sẽ tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản, đặc biệt là việc Chính phủ bỏ quy định khung giá đất và trao quyền cho các địa phương tự xác định giá đất theo thị trường hàng năm thay vì mỗi 5 năm như trước.
“Tuy nhiên, việc giá đền bù tiệm cận với giá thị trường kèm các hỗ trợ đền bù được đưa ra chặt chẽ sẽ khiến chi phí đầu tư vào dự án tăng lên, dẫn đến giá thành bất động sản tăng. Savills ghi nhận không có nguồn cung mới dưới 45 triệu đồng/m2 trong quý II/2024. Kể từ năm 2020 đến nay, nguồn cung sơ cấp hạng C đã giảm 45% mỗi năm. Trong thời gian ngắn, giá nhà ở, đặc biệt là giá căn hộ sẽ tiếp tục tăng do nguồn cung mới trên thị trường còn hạn chế”, bà Vân cho biết.
Nguồn: CafeF
Chi phí phí bồi thường giải phóng mặt bằng tăng mạnh
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết dự thảo bảng giá đất mới sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng. Người sử dụng đất có xu hướng yêu cầu bồi thường cao hơn trước đây, từ đó làm tăng chi phí đầu vào cho các dự án bất động sản. Điều này tạo ra hiệu ứng dây chuyền, khiến giá nhà, giá thuê đất và nhà xưởng tăng cao. Đối với các dự án nhà ở xã hội, chi phí chuyển quyền sử dụng đất tăng sẽ là một trở ngại lớn cho doanh nghiệp.
Tác động gián tiếp đến doanh nghiệp và người mua
Ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc Công ty CP DRH Holding, nhận định rằng bảng giá đất mới sẽ ảnh hưởng nhiều nhất đến người dân trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính, đặc biệt khi chuyển mục đích sử dụng đất hoặc xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu. Đối với doanh nghiệp, khi giá đất tăng, chi phí đầu vào cũng sẽ tăng, từ đó tác động đến giá sản phẩm cuối cùng, gây ảnh hưởng trực tiếp đến người mua. Dù là tác động trực tiếp hay gián tiếp, việc này đều sẽ ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.
Trao đổi với phóng viên Tiền Phong, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Đầu tư DKRA Group, cho rằng bảng giá đất mới sẽ làm gia tăng chi phí giải phóng mặt bằng và bồi thường, do giá đất ngày càng gần với giá thị trường. Điều này kéo theo chi phí sử dụng đất và các loại thuế, phí khác cũng tăng, tạo áp lực lên giá bán bất động sản, khiến giá có khả năng tăng cao trong tương lai.
Kết luận
Theo phân tích, tuy tồn tại nhiều mặt tiêu cực nhưng ông Thắng cũng cho rằng bảng giá đất mới TPHCM thể hiện tính hiệu quả của Luật Đất đai 2024, giúp rút ngắn thời gian xử lý pháp lý cho các dự án và gỡ bỏ những vướng mắc liên quan. Khi giá đất tiệm cận với giá thị trường, việc thỏa thuận giải tỏa đền bù giữa doanh nghiệp và người dân sẽ trở nên dễ dàng hơn.
***Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm:
Radanhadat.vn thực hiện tài liệu này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước.
Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của tài liệu nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.
Chúng tôi xử lý thông tin dựa trên nguồn đáng tin cậy, nhưng chúng tôi không kiểm chứng nguồn tin và không đảm bảo tính chính xác.
Radanhadat.vn sở hữu độc quyền tài liệu và nội dung bên trong. Tài liệu không được phép sao chép toàn bộ hoặc một phần mà không có sự đồng ý của Radanhadat.vn.
>> Xem thêm:
