Bộ Tài chính đề xuất đánh thuế 20% với bất động sản thứ 2: Thị trường sẽ ra sao?

Trong bối cảnh thị trường bất động sản cần minh bạch hơn và ngân sách nhà nước cần được quản lý hiệu quả, Bộ Tài chính mới đây đã đưa ra đề xuất sửa đổi sâu rộng cơ chế đánh thuế bất động sản thứ 2 thông qua việc thay đổi cách tính thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng. Nội dung này nằm trong hồ sơ dự án Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế) đang được lấy ý kiến rộng rãi. Theo đề xuất, thay vì áp mức thuế đồng loạt 2% trên giá bán như hiện hành, các cá nhân – đặc biệt là người sở hữu từ bất động sản thứ 2 trở lên có thể sẽ phải chịu thuế suất 20% trên phần thu nhập thực tế (giá bán trừ giá mua và chi phí hợp lý). Đây được xem là bước thay đổi quan trọng nhằm hạn chế đầu cơ và điều tiết hiệu quả thị trường.

Cách tính mới trong chính sách đánh thuế bất động sản thứ 2

Bộ Tài chính đề xuất chia thành hai tình huống:

1. Có đủ căn cứ xác định thu nhập:
   Thu nhập tính thuế = Giá bán – Giá mua – Chi phí hợp lý
   Sau đó áp dụng thuế suất 20%.

2. Không xác định được giá vốn và chi phí:
   Trong trường hợp không có đủ chứng từ, hóa đơn để chứng minh chi phí và giá mua, thuế sẽ được tính trên giá bán nhưng theo thuế suất lũy tiến dựa trên thời gian nắm giữ:

   Thời gian sở hữu	Thuế suất
   Dưới 2 năm	10%
   2 – 5 năm	6%
   5 – 10 năm	4%
   Trên 10 năm	2% (như hiện nay)

Đối với tài sản được thừa kế, mức thuế chuyển nhượng vẫn giữ ở mức 2%, không phân biệt thời gian sở hữu, vì theo Bộ, việc thừa kế khác bản chất với cho tặng hay đầu cơ.

Kỳ vọng gì từ đề xuất đánh thuế này?

Đề xuất thay đổi cách đánh thuế bất động sản thứ 2 này nhận được nhiều ý kiến đồng tình từ giới chuyên gia, bởi cơ chế hiện hành đánh 2% trên giá bán còn nhiều bất cập. Theo PGS.TS Phan Hữu Nghị (Đại học Kinh tế Quốc dân), mức thuế 2% hiện tại không phản ánh chính xác lãi/lỗ của người bán, dẫn đến tình trạng khai giá thấp để giảm thuế, gây thất thu ngân sách và làm méo mó thị trường.

Nhiều chuyên gia cho rằng thuế cần đánh vào phần lợi nhuận thực tế. Nếu không đủ chứng từ để xác định thu nhập, nên ấn định thuế theo bảng giá đất do UBND tỉnh/thành công bố thay vì dựa trên hợp đồng mua bán có thể bị điều chỉnh “khống”.

Mô hình này cũng tương đồng với cách đánh thuế tại nhiều quốc gia phát triển nhằm ngăn chặn đầu cơ:

• Tại Đức: Áp dụng hai loại thuế- thuế chuyển nhượng bất động sản và thuế thu nhập cá nhân. Nếu bất động sản được giữ trên 10 năm và không vì mục đích kinh doanh thì được miễn thuế thu nhập.

• Tại Singapore: Bất động sản bán lại trong năm đầu tiên bị đánh thuế lên tới 100% trên phần chênh lệch. Mức thuế giảm dần theo thời gian nắm giữ.

• Tại San Francisco, Mỹ: Người bán nhiều bất động sản trong vòng 5 năm có thể bị đánh thuế chuyển nhượng lên đến 24%.

Tuy nhiên, Bộ Tài chính cũng thừa nhận để thực thi phương án thuế mới một cách hiệu quả, cần có hạ tầng dữ liệu mạnh về lịch sử giao dịch, giá mua – bán, thời gian sở hữu và hóa đơn chứng từ. Việc này đòi hỏi sự đồng bộ giữa chính sách thuế và hệ thống đăng ký đất đai, cơ sở dữ liệu bất động sản toàn quốc, cũng như nâng cấp hạ tầng công nghệ thông tin.

Nếu được thông qua và thực hiện đúng lộ trình, cơ chếtheo thu nhập thực sẽ góp phần giảm đầu cơ, ổn định thị trường và tạo sự công bằng trong nghĩa vụ thuế.

** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Radanhadat thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.