Bong bóng bất động sản là gì? Yếu tố hình thành nên bong bóng nhà đất Việt Nam?

Gary Shilling, một nhà kinh tế nổi tiếng với khả năng dự báo chính xác về sự sụp đổ của thị trường bất động sản vào năm 2008, đã đưa ra nhận định: “Tôi tin rằng bong bóng lớn nhất hiện nay là bong bóng bất động sản thương mại và nó đang bắt đầu bị rạn nứt”.

Bong bóng bất động sản là gì?

Trong chu kỳ kinh tế kéo dài khoảng 10 năm, bong bóng bất động sản là thuật ngữ dùng để miêu tả giai đoạn giá trị nhà đất và thị trường bất động sản tăng lên quá nhanh so với giá trị thực và không bền vững, sau đó gặp sự sụp đổ bất ngờ, gây ra cuộc suy thoái kinh tế. 

Bong bóng bất động sản thường xảy ra khi thị trường trải qua một giai đoạn tăng trưởng không bền vững, thường do sự gia tăng vay nợ và tăng giá nhanh chóng của tài sản. Các nhà đầu tư thường mua vào với hy vọng thu được lợi nhuận nhanh chóng từ việc mua bán liên tiếp, tạo nên áp lực mua và đẩy giá cả lên cao. Tuy nhiên, khi giá trị bất động sản vượt quá giá trị thực và không còn đủ người mua hoặc khả năng mua, thị trường sẽ nhanh chóng sụp đổ và giá trị bất động sản sẽ giảm mạnh.

Yếu tố hình thành nên bong bóng bất động sản

Thứ nhất, sự tăng trưởng vượt qua ngưỡng mức GDP. Rút ra từ kinh nghiệm của cuộc suy thoái bất động sản năm 2008, các chuyên gia đã chỉ ra rằng nguyên nhân của hiện tượng này là do tăng trưởng vượt quá mức GDP. Tức là thu nhập của người dân tăng đột ngột, khiến nhiều người muốn tham gia đầu tư vào bất động sản. Các hình thức đầu tư có thể là cất trữ, kinh doanh, chuyển nhượng hoặc thậm chí là đầu cơ. 

Thứ hai, chính sách tín dụng được nới lỏng. Chính sách tín dụng được nới lỏng giúp nhiều người có thể vay vốn đầu tư từ các ngân hàng. Việc cho vay dưới mức lãi suất thông thường đã khiến nhiều người vay và sử dụng vốn không đúng mục đích. 

Thứ ba, sự mất cân đối trên thị trường bất động sản cả sơ cấp và thứ cấp. Sự mất cân đối giữa nguồn cung và nhu cầu trên thị trường chính là nguyên nhân dẫn đến sự hình thành bong bóng. Khi nhu cầu mua tăng mà nguồn cung không đáp ứng được, tình trạng “khan hiếm hàng” sẽ xảy ra. Khi đó, giá trị bất động sản bị đẩy lên cao và tạo ra sự gia tăng giá trị sản phẩm. 

Thứ tư, thị trường bất động sản gặp sự nhiễu loạn. Thị trường bất động sản xuất hiện nhiều môi giới, đại lý, nhà đầu tư thứ cấp làm tăng giá trị bất động sản. Trong khi đó, nhà đầu cơ chuyên nghiệp tạo ra sự nhảy vọt về giá và tạo ra “sóng” bất động sản để tìm lợi nhuận, kiếm lời từ việc đầu tư ngắn hạn. Vì vậy, việc bong bóng ngày càng căng thẳng và sụp đổ như năm 2008 là điều hiển nhiên nếu không có sự tỉnh táo. 

Thứ năm, chính sách quản lý chưa được chặt chẽ. Chính sách quản lý bất động sản trong thời kỳ bong bóng năm 2008 còn thiếu sự chặt chẽ. Các cơ quan chưa sử dụng các công cụ thuế, tín dụng và kế hoạch phát triển đất đai, đô thị một cách hiệu quả. Do đó, khi nhận thấy bong bóng sắp nổ, việc điều chỉnh và quản lý không được thực hiện kịp thời.

5 dấu hiệu nhận biết bong bóng bất động sản vỡ

1. Giá cả tăng nhanh và bùng nổ trong thời gian ngắn: Tăng giá chóng mặt của nhà đất mà không tương ứng với sự phát triển kinh tế thực tế và thu nhập của người dân có thể là biểu hiện của một bong bóng nhà đất. 
2. Nguồn cung bất động sản tăng vượt quá mức: Sự xuất hiện đồng loạt của nhiều dự án bất động sản mới, kể cả những dự án quy mô lớn không được hỗ trợ bởi nhu cầu thực tế, có thể là dấu hiệu của một bong bóng. Khi thị trường bất động sản bị quá tải với một lượng lớn dự án không thể tiêu thụ hết, giá trị bất động sản có thể bị ảnh hưởng. 
3. Số lượng giao dịch bất động sản tăng bất thường: Khi thị trường bất động sản trở nên sốt ruột, nhiều người mua và nhà đầu tư tham gia vào các giao dịch với mục tiêu kiếm lời nhanh chóng, làm tăng số lượng giao dịch và ảnh hưởng đến giá trị tổng thể của thị trường. 
4. Tăng số lượng dự án không thực tế và không đủ quyền lực pháp lý: Sự xuất hiện của các dự án này tạo ra sự khan hiếm giả và tạo ra cơ hội đầu tư hấp dẫn, thu hút sự quan tâm lớn từ các nhà đầu tư và đẩy giá trị lên cao. 
5. Tăng cường hoạt động đầu cơ: Khi người mua tham gia vào thị trường bất động sản với mục tiêu kiếm lời từ việc mua bán nhanh chóng, thay vì mua để sử dụng, thị trường không còn dựa trên giá trị thực tế của bất động sản.

Hậu quả của việc vỡ bong bóng thị trường bất động sản

Bong bóng bất động sản gây ra hậu quả nghiêm trọng về mặt kinh tế, bao gồm sự giảm sản xuất, tăng tỷ lệ thất nghiệp và suy thoái kinh tế tổng quát. Tác động này có thể lan rộng đến toàn ngành bất động sản và cả các ngành kinh tế liên quan khác. Việc thổi phồng giá trị bất động sản này khiến nhiều nhà đầu tư mất tỉnh táo và có tâm lý chờ đợi giá cao hơn trước khi bán để kiếm lời. Tuy nhiên, khi bong bóng bất động sản bị “nổ”, các khoản đầu tư rót vào bất động sản sẽ trở nên vô giá trị. Nhà đầu tư và chủ sở hữu bất động sản có thể mất một phần lớn hoặc toàn bộ giá trị đầu tư của họ. Nếu không có sự quản lý chặt chẽ từ phía chính phủ, tình trạng này có thể ảnh hưởng đến nền kinh tế, gây ra sự bất ổn và tác động tiêu cực đến hệ thống tài chính toàn cầu.

Nhà đầu từ nên cho chiến lược nào để tránh tình huống vỡ bong bóng BĐS?

• Thận trọng trong đánh giá thị trường: Trước khi đầu tư vào bất động sản, hãy nghiên cứu thị trường một cách cẩn thận. Đánh giá tính khả thi và tiềm năng tăng trưởng của thị trường, thực hiện phân tích cơ bản và phân tích kỹ thuật để đảm bảo rằng giá trị của bất động sản là hợp lý. 
• Đa dạng hóa danh mục đầu tư: Tránh đặt quá nhiều tiền vào cùng một loại bất động sản hoặc cùng một thị trường tài chính. Hãy phân bổ tiền đầu tư vào nhiều loại bất động sản và thị trường khác nhau để giảm rủi ro. 
• Theo dõi chỉ số thị trường: Theo dõi các chỉ số quan trọng như giá nhà, tỷ lệ cho vay, số lượng giao dịch và tình hình kinh tế chung để điều chỉnh chiến lược đầu tư của mình cũng như nhận ra được dấu hiệu của bóng bóng BĐS. 
• Đánh giá khả năng tài chính: Đảm bảo có khả năng tài chính để đáp ứng các khoản vay và chi phí duy trì bất động sản trong dài hạn, tránh rơi vào tình trạng thiếu tiền hoặc phá sản khi thị trường bất động sản suy thoái. 
• Nắm vững chính sách: Hiểu rõ các chính sách và quy định liên quan đến thị trường bất động sản và đầu tư. Theo dõi các thay đổi pháp lý và chính sách để đảm bảo tuân thủ các quy định và tránh rủi ro pháp lý. 
• Chủ động trong việc bán ra: Nếu nhận thấy dấu hiệu của bong bóng bất động sản, hãy xem xét việc bán ra và thu hồi vốn đầu tư để không rơi vào tình trạng mất giá đáng kể khi bong bóng vỡ. 
• Chọn thời điểm mua bán hợp lý: Cố gắng hiểu xu hướng thị trường và lựa chọn thời điểm mua bán hợp lý. Tránh mua vào đỉnh của thị trường và bán ra khi thị trường suy thoái.

>> Xem thêm bài viết Lãi suất ngân hàng hôm nay 01/04/2024: Lãi suất huy động có dấu hiệu đổi chiều