Trả nhà thuê trước hạn hợp đồng có được hoàn lại tiền cọc không?

Xin chào Radanhadat.vn: Tôi có thuê mặt bằng kinh doanh với thời hạn là 02 năm, nhưng hiện tại muốn trả nhà trước hạn hợp đồng. Tôi có thông báo bên cho thuê mặt bằng trước 01 tháng. Tuy nhiên, trong hợp đồng có  ghi nội dung như sau:

• Thời hạn và mục đích thuê nhà: thời hạn thuê 02 năm kể từ ngày ký hợp đồng. Nếu bên thuê muốn chấm dứt hợp đồng trước thời hạn thỏa thuận thì cần thông báo bằng văn bản cho bên cho thuê trước 01 tháng.
• Phương thức thanh toán là bên thuê đặt cọc cho bên cho thuê với số tiền bằng 02 tháng thuê nhà là 20 triệu đồng. Bên cho thuê sẽ hoàn lại số tiền này sau khi hợp đồng này được thanh lý.
• Nếu Bên thuê tự ý chấm dứt hợp đồng trước thời hạn mà không thông báo thì sẽ mất toàn bộ tiền cọc.

Tôi muốn hỏi bên tôi đơn phương chấm dứt hợp đồng và có thông báo bằng văn bản thì tôi có nhận lại được tiền cọc không? 

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Radanhadat.vn. Đối với trường hợp này, chúng tôi xin giải thích cụ thể như sau:

Quy định pháp luật về đặt cọc 

Căn cứ vào Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, việc đặt cọc được quy định như sau:

Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Nguồn: Luật Việt Nam

Việc đặt cọc nhằm mục đích đảm bảo việc giao kết giữa bên thuê và bên cho thuê được thực hiện đúng quy định. Trường hợp bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc không thực hiện như những gì đã giao kết trong hợp đồng đặt cọc thuê nhà thì thứ đặt cọc thuộc về bên nhận cọc.

Quy định về việc trả nhà trước hạn hợp đồng

Căn cứ vào quy định tại điểm b khoản 3 Điều 132 Luật Nhà ở 2014 về việc trả nhà trước hạn hợp đồng như sau:

Đối với bên cho thuê:

Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;

b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.

Đối với bên thuê:

Bên thuê nhà ở cũng có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

a) Không tiến hành sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

b) Tăng giá thuê nhà ở một cách không hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thoả thuận.

c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

...

Nguồn: Luật Việt Nam

Một số trường hợp không được hoàn tiền cọc

Radanhadat.vn cũng tổng hợp đến bạn đọc một số trường hợp không được hoàn lại cọc như sau:

– Bên thuê và bên cho thuê không tiến hành đặt cọc trước khi ký hợp đồng thuê nhà.

– Bên thuê và bên cho thuê thoả thuận không phạt cọc khi chấm dứt hợp đồng trước hạn.

– Tiền đặt cọc đã trừ vào tiền thuê nhà ngay tháng liền kề khi người thuê chuyển vào ở trong nhà thuê.

– Cả hai bên đều có lỗi hoặc có sự kiện bất khả kháng, trở ngại.

Bồi thường thế nào khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn?

Căn cứ vào khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014 có quy định về việc bồi thường như sau: nếu 1 trong 2 bên vi phạm quy định về thời hạn báo trước thời gian chấm dứt hợp đồng thuê nhà mà có gây ra những thiệt hại thì phải bồi thường.

Các bên có thể thoả thuận về mức bồi thường, hình thức bồi thường và phương thức bồi thường tùy theo thỏa thuận trước đó có ghi rõ trong hợp đồng. Trong trường hợp không thể thoả thuận được thì bên bị thiệt hại có quyền khởi kiện để yêu cầu bồi thường. Về mức bồi thường tổng thiệt hại có thể xác định thành các loại sau đây:

• Thiệt hại về các tài sản cho thuê
• Thiệt hại về tinh thần & sức khoẻ

Theo như nội dung hợp đồng nêu rõ, bạn đã đặt cọc cho bên thuê là 02 tháng tiền cọc, tương ứng 20 triệu để đảm bảo việc thực hiện hợp đồng đúng quy định. Bên cạnh đó, nội dung cũng ghi rõ số tiền cọc sẽ được hoàn trả toàn bộ nếu bạn không vi phạm nghĩa vụ và báo với bên thuê trước 01 tháng khi muốn dừng hợp đồng. Căn cứ vào những điều này, bạn sẽ được hoàn toàn bộ tiền cọc khi trả nhà trước hạn hợp đồng. 

Trên đây là toàn bộ tư vấn của Radanhadat.vn về việc “Có được bồi thường khi trả nhà trước hạn hợp đồng hay không?”. Hy vọng đây sẽ là thông tin hữu ích để bạn có thể an tâm và thực hiện kế hoạch của mình.