Kênh kiến thức bất động sản, cẩm nang mua bán nhà đất thông thái
Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng sôi động tại Việt Nam, việc cho thuê nhà trở thành lựa chọn phổ biến để tạo nguồn thu nhập thụ động. Tuy nhiên, nhiều chủ nhà vẫn chọn cách thỏa thuận miệng thay vì lập hợp đồng văn bản, dẫn đến thắc mắc phổ biến: cho thuê nhà không có hợp đồng có bị phạt không?
Quy định pháp luật về hợp đồng cho thuê nhà ở Việt Nam
Bộ luật Dân sự 2015 quy định rằng hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự. Đối với hợp đồng thuê tài sản, bao gồm nhà ở, hình thức hợp đồng có thể là văn bản hoặc miệng, nhưng phải tuân thủ các điều kiện cụ thể để có hiệu lực pháp lý.
Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực từ ngày 1/1/2025, đã bổ sung và làm rõ hơn các quy định về cho thuê nhà ở. Theo Điều 170 của luật này, các bên tham gia hợp đồng thuê nhà phải thỏa thuận rõ ràng về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức thanh toán tiền thuê (có thể định kỳ hoặc một lần). Ngoài ra, nếu Nhà nước có quy định về giá thuê nhà ở, các bên phải tuân thủ nghiêm ngặt. Luật cũng cho phép điều chỉnh giá thuê trong trường hợp bên cho thuê cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý, với điều kiện thời gian thuê còn lại không vượt quá 1/3 thời hạn hợp đồng ban đầu. Nếu không thỏa thuận được giá mới, bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và bồi thường thiệt hại cho bên thuê theo quy định pháp luật.
Một điểm đáng chú ý là Luật Nhà ở 2023 nhấn mạnh việc bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của cả hai bên, đồng thời cho phép bên thuê được cho thuê lại nhà ở nếu nhận được sự đồng ý bằng văn bản từ bên cho thuê. Tuy nhiên, pháp luật không bắt buộc hợp đồng thuê nhà phải được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan nhà nước, trừ trường hợp các bên tự nguyện thực hiện để tăng tính pháp lý.
Về hình thức, theo khoản 1 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng miệng vẫn có hiệu lực nếu một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng. Điều này có nghĩa là trong một số trường hợp, thỏa thuận miệng có thể được công nhận, nhưng chỉ khi có bằng chứng chứng minh việc thực hiện nghĩa vụ. Dù vậy, Luật Nhà ở 2023 khuyến khích lập hợp đồng văn bản để tránh tranh chấp, vì hình thức miệng thường dẫn đến thiếu minh bạch và khó chứng minh.
Cho thuê nhà không có hợp đồng có bị phạt không?
Đây là câu hỏi cốt lõi mà nhiều chủ nhà quan tâm khi tìm kiếm thông tin về cho thuê nhà không có hợp đồng có bị phạt không. Theo các quy định pháp luật hiện hành, việc cho thuê nhà mà không lập hợp đồng văn bản không dẫn đến hình thức phạt hành chính trực tiếp từ cơ quan nhà nước. Không có điều khoản nào trong Bộ luật Dân sự 2015 hay Luật Nhà ở 2023 quy định mức phạt tiền cụ thể cho hành vi này. Thay vào đó, pháp luật tập trung vào việc khuyến khích các bên lập hợp đồng để bảo vệ quyền lợi, chứ không áp dụng chế tài hành chính ngay lập tức.
Tuy nhiên, cần phân biệt rõ giữa việc không lập hợp đồng và các vi phạm khác liên quan đến cho thuê nhà. Ví dụ, nếu chủ nhà không khai báo thuế thu nhập từ hoạt động cho thuê, họ có thể bị xử phạt theo quy định của Luật Quản lý thuế 2019. Mức phạt có thể từ 1,5 đến 3 lần số thuế trốn tránh, tùy thuộc vào mức độ vi phạm. Ngoài ra, nếu hợp đồng thuê nhà liên quan đến bất động sản thương mại hoặc cho thuê lại mà không đăng ký kinh doanh, có thể bị xử lý theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Mặc dù không bị phạt trực tiếp, việc cho thuê nhà không có hợp đồng vẫn được coi là không đúng quy định pháp luật, vì Luật Nhà ở 2023 yêu cầu phải có thỏa thuận rõ ràng về các điều khoản cơ bản. Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, tòa án có thể không công nhận đầy đủ hiệu lực của thỏa thuận miệng nếu thiếu bằng chứng, dẫn đến hậu quả pháp lý gián tiếp như mất quyền đòi bồi thường hoặc kéo dài thời gian giải quyết. Do đó, dù không bị phạt tiền ngay, chủ nhà vẫn đối mặt với rủi ro lớn hơn lợi ích ngắn hạn từ việc bỏ qua hợp đồng văn bản.
>> Xem thêm bài viết Các loại giấy tờ được tích hợp trên VNeID ai cũng nên biết
** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Radanhadat thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.
