Thuế chuyển nhượng bất động sản 2026: Checklist hồ sơ, thời điểm kê khai và lưu ý quan trọng

Mỗi giao dịch mua bán nhà đất đều đi kèm “chi phí sang tên” mà nhiều người hay gọi chung là thuế chuyển nhượng bất động sản. Thực tế, đây là một “combo” nhiều khoản: phần người bán thường gặp nhất là thuế thu nhập cá nhân (TNCN) 2%, còn người mua thường gặp nhất là lệ phí trước bạ 0,5%. Ngoài ra, nếu bên chuyển nhượng là doanh nghiệp thì có thể phát sinh VAT và thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) tùy trường hợp.

Lưu ý nhanh: từ 01/7/2026, quy định thuế TNCN với chuyển nhượng bất động sản vẫn tiếp tục duy trì 2% trên giá chuyển nhượng (không đổi so với cách tính phổ biến hiện nay).

Thuế chuyển nhượng bất động sản 2025 gồm những khoản nào?

1) Thuế TNCN (thường là người bán chịu)

• Công thức phổ biến: Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng × 2%.

2) Lệ phí trước bạ (thường là người mua chịu)

• Lệ phí trước bạ nhà, đất: 0,5% trên giá tính lệ phí.

>> Từ 1/3/2026, mỗi căn nhà sẽ có mã định danh điện tử bất động sản

3) VAT (chủ yếu áp dụng khi bên bán là doanh nghiệp/hoạt động kinh doanh)

• VAT thường không tính trên “giá đất”, mà tính trên phần giá trị xây dựng theo nguyên tắc giá tính thuế = giá chuyển nhượng – giá đất được trừ.

4) Thuế TNDN (khi bên bán là tổ chức/doanh nghiệp)

• Thuế suất phổ biến của TNDN là 20% (trừ các trường hợp đặc thù/ưu đãi theo luật).

5) Các phí khác (tùy địa phương và hồ sơ)

• Phí công chứng, phí thẩm định hồ sơ, phí đo vẽ (nếu cần), lệ phí cấp/đính chính giấy chứng nhận… (mức thu thay đổi theo địa phương và giá trị giao dịch).

Cách tính từng khoản thuế phí chi tiết

Thuế TNCN 2% khi chuyển nhượng nhà đất (cá nhân cư trú)

• Công thức: Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng × 2%.
• Giá chuyển nhượng lấy theo hợp đồng, nhưng nếu hợp đồng không ghi giá hoặc ghi thấp hơn bảng giá/giá do UBND cấp tỉnh quy định, thì cơ quan thuế có thể căn cứ giá do UBND quy định để tính.
• Thời điểm tính thuế: thị trường hay hiểu đơn giản là “theo thời điểm hợp đồng có hiệu lực”; riêng trường hợp hợp đồng thỏa thuận bên mua nộp thay thì thời điểm tính thuế gắn với thủ tục đăng ký quyền sở hữu/sử dụng.

Thuế TNCN với cá nhân không cư trú

• Vẫn theo nguyên tắc 2% × giá chuyển nhượng, và giá chuyển nhượng là toàn bộ số tiền nhận được, không trừ chi phí.

Lệ phí trước bạ 0,5%

• Mức thu: nhà, đất 0,5%.
• Công thức: Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí × 0,5%; “giá tính” thường bám bảng giá do địa phương ban hành (và áp dụng theo quy định về căn cứ tính).
• Thực tế giao dịch: đa số bên mua nộp lệ phí trước bạ để sang tên, nhưng có thể thỏa thuận lại trong hợp đồng.

VAT khi chuyển nhượng bất động sản (nếu thuộc đối tượng chịu VAT)

• VAT thường không đánh trên phần giá đất. Giá tính VAT được xác định theo hướng giá chuyển nhượng trừ giá đất được trừ.
• Nếu giao dịch chỉ là chuyển nhượng quyền sử dụng đất “thuần” (không có phần giá trị xây dựng tính VAT theo quy định), thì cách xác định VAT sẽ khác và cần đối chiếu hồ sơ cụ thể (hợp đồng, hóa đơn, tình trạng pháp lý tài sản).

Thuế TNDN (doanh nghiệp chuyển nhượng)

• Thuế suất TNDN phổ biến: 20%.
• Doanh nghiệp thường tính trên thu nhập tính thuế của hoạt động chuyển nhượng theo quy định (doanh thu – chi phí hợp lệ…). Với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, cơ quan hướng dẫn cũng nhấn mạnh nguyên tắc tính theo thu nhập tính thuế × 20%.

Trường hợp được miễn thuế và lưu ý để tránh bị truy thu

Miễn thuế khi chuyển nhượng trong gia đình

Các trường hợp chuyển nhượng giữa vợ chồng; cha mẹ – con; ông bà – cháu; anh chị em ruột… thuộc diện thu nhập được miễn thuế theo quy định.

Miễn thuế khi bán “nhà/đất ở duy nhất”

Muốn được miễn, cần lưu ý

• Sở hữu tối thiểu 183 ngày tính đến thời điểm chuyển nhượng;
• Chuyển nhượng toàn bộ nhà/đất ở (bán một phần thì phần bán không được miễn);
• Người nộp thuế tự khai và chịu trách nhiệm; khai sai có thể bị truy thu và xử phạt.
• Ngoài ra, nhà/công trình hình thành trong tương lai thường không thuộc diện miễn theo hướng dẫn này.

3 rủi ro hay gặp khi kê khai “thuế chuyển nhượng bất động sản”

1. Ghi giá hợp đồng quá thấp: dễ bị đối chiếu với giá do UBND quy định để tính thuế.
2. Nhầm miễn thuế: tưởng “duy nhất” là được miễn, nhưng lại chưa đủ 183 ngày hoặc bán một phần.
3. Chỉ nhìn thuế mà quên phí: công chứng, thẩm định hồ sơ, đo vẽ… tuy nhỏ nhưng cộng lại có thể đáng kể, nhất là hồ sơ có chỉnh lý.

Trong năm 2025, thuế chuyển nhượng bất động sản phổ biến nhất vẫn là TNCN 2% (người bán) và lệ phí trước bạ 0,5% (người mua). Giá tính thuế thường theo hợp đồng nhưng không nên kê quá thấp vì có cơ chế đối chiếu với bảng giá/giá do địa phương quy định. Nếu là chuyển nhượng trong gia đình hoặc bán nhà/đất ở duy nhất (đủ điều kiện như 183 ngày và bán toàn bộ) thì có thể được miễn, nhưng cần khai đúng để tránh truy thu.