Kênh kiến thức bất động sản, cẩm nang mua bán nhà đất thông thái
Xu thế mua đất dự án đang ngày càng mở rộng và bạn có thể nắm bắt xu hướng này để đầu tư phát triển. Tuy vậy, bất kể là chủ đầu tư đất lâu năm hay người mới tham gia mua đất, không phải ai cũng có hiểu biết chính xác, chi tiết, rõ ràng về đất dự án là gì và một số lưu ý khi mua đất dự án. Nếu bạn cũng có chung thắc mắc như vậy, Radanhadat.vn sẽ giải thích cho bạn và đưa ra một số lưu ý qua bài viết sau đây.
Đất dự án là gì?
Đối với những nhà đầu tư mới tham gia vào lĩnh vực mua đất, họ có thể từng nghe qua nhưng chưa hiểu rõ định nghĩa đất dự án là gì? Về cơ bản, đất dự án hay còn gọi là đất nền là mảnh đất còn nguyên trạng, chưa qua bất kỳ tác động bên ngoài từ con người.
Ngoài ra, chúng ta có thể hiểu đây là mảnh đất được phân chia rõ ràng, đã nằm trong khu vực quy hoạch để xây dựng nhưng vẫn chưa được tiến hành. Để giúp các chủ đầu tư được đảm bảo quyền lợi và phát triển, đất dự án thường được xác định trong vùng có nhiều tiện ích và được phê duyệt từ cơ quan có thẩm quyền pháp lý.
Sự khác biệt giữa đất dự án và đất thổ cư
Nhiều người dễ nhầm lẫn khi phải phân biệt giữa các loại đất thương mại khác nhau. Đặc biệt trong số đó, đất dự án và đất thổ cư là 2 loại khiến nhiều người phải băn khoăn khi không hiểu rõ về đặc điểm của chúng. Hiểu một cách đơn giản, đất thổ cư là loại thuộc nhóm đất phi nông nghiệp gồm đất ở khu vực nông thôn và đô thị. Đất thổ cư chỉ dùng để ở, xây dựng nhà và công trình phục vụ cho đời sống, sinh hoạt của con người.
Đất dự án và đất thổ cư khác nhau ở pháp nhân, trong khi đất dự án có thể được sở hữu bởi doanh nghiệp (chủ đầu tư) thực hiện dự án thì đất thổ cư thường sẽ thuộc quyền của cá nhân thực hiện việc tách thửa đất đó. Cơ sở hạ tầng xung quanh đất dự án thường là hạ tầng đã được quy hoạch đồng bộ, rõ ràng với các tiện ích như đường xá, cầu cống, công viên… Còn với đất thổ cư, vị trí khu đất sẽ quyết định cơ sở hạ tầng, hệ thống giao thông, tiện ích cũng như vấn đề an ninh như thế nào.
Ngoài ra sự khác biệt còn nằm ở thời gian ra sổ con nếu phân lô, tách thửa và khả năng tiếp tục tách thửa,… Đặc biệt, khi xét đến lợi ích đầu tư lâu dài và khả năng phát triển của đất dự án và đất thổ cư, bạn có thể dựa vào 2 đặc điểm là tính pháp lý và tính tiện ích.
Tính pháp lý
Đất dự án là loại đất đã được quy hoạch minh bạch và công khai nên có tính pháp lý cao, được kiểm tra và cấp phép bởi các đơn vị chức năng, cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Người mua đất dự án có thể kiểm tra và xem xét kỹ càng các hồ sơ, giấy tờ để có thể đảm bảo tuyệt đối về tính pháp lý của mảnh đất dự án đó và tránh khu đất nền ảo chưa được cấp phép quy hoạch.
Ngược lại, tính pháp lý của đất thổ cư thường không được đảm bảo chắc chắn, rõ ràng. Thực tế đã có nhiều trường hợp, những mảnh đất thổ cư chỉ có giấy ký kết giữa 2 bên mua và bán trong khi cơ quan chức năng chưa kiểm chứng và cấp phép. Những mảnh đất này sẽ gây khó khăn khi nhà đầu tư có nhu cầu mua bán, sở hữu trong tương lai.
Tính tiện ích
Bên cạnh tính pháp lý được đảm bảo rõ ràng, đất dự án cũng có tính tiện ích rất cao. Đất dự án là mô hình được thu hoạch tổng thể rất thuận tiện cho việc xây dựng, định cư, kinh doanh và sang nhượng. Với cơ sở hạ tầng xung quanh được hoàn thiện từ sớm, đầy đủ tiện ích như trường học, công viên, bệnh viện, trung tâm thương mại,…
Trong khi đó, đất thổ cư chủ yếu được xây dựng quy mô nhỏ, do đó không được chú trọng đến những tiện ích xung quanh. Đất thổ cư cũng mang tính ngẫu nhiên khi nó là giao dịch của các chủ sở hữu chủ yếu là người dân với giao dịch mua bán nhỏ lẻ, cá nhân.
6 lưu ý quan trọng khi mua đất dự án
Mặc dù đất dự án có nhiều ưu điểm nhưng khách hàng mua đất cũng cần biết những lưu ý khi tìm mua bất kì một mảnh đất dự án nào. Sau đây, Radanhadat.vn sẽ gợi ý đến bạn 6 lưu ý quan trọng khi mua đất dự án để bạn tham khảo như sau:
Nắm rõ thông tin của chủ đầu tư
Lưu ý đầu tiên đóng vai trò chủ chốt quyết định thành thành công của bạn trong việc đầu tư vào đất dự án là bạn cần tìm hiểu thông tin chính xác về chủ đầu tư, uy tín và kinh nghiệm của họ. Bởi đây là người chịu trách nhiệm chính trong dự án bất động sản của bạn.
Để tránh rủi ro và lừa đảo khi mua đất dự án từ chủ đầu tư giả mạo, bạn cần thiết phải tìm hiểu về mức độ uy tín của họ như thế nào, các dự án mà họ từng đảm nhận có thành công hay không nhằm đánh giá có nên đầu tư vào dự án của họ không. Trong trường hợp chủ đầu tư là doanh nghiệp không có danh tiếng hoặc có danh tiếng không tốt, bạn nên cân nhắc kỹ lưỡng về việc đầu tư đất nền dự án, không nên mạo hiểm đầu tư nếu không muốn bị rủi ro cao.
Trong thời đại này, tìm kiếm thông tin cơ bản về chủ đầu tư là vô cùng đơn giản. Nếu bạn mua đất dự án qua môi giới thì yêu cầu môi giới cung cấp thông tin. Nếu mua trực tiếp thì bạn có thể tìm hiểu qua các phương tiện truyền thông, các trang mạng xã hội.
Có giấy tờ mua bán đất rõ ràng
Giấy tờ mua bán minh bạch, rõ ràng sẽ giúp nhà đầu tư đảm bảo quyền lợi và pháp lý của mình. Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản được áp dụng từ năm 2007, mọi giao dịch mua bán bất động sản đều phải được thông qua sàn.
Nhưng trong thực tế, các chính sách quản lý bất động sản của các cơ quan chức năng chưa có quyết định cụ thể về vấn đề này. Nên đòi hỏi khi mua đất dự án, bạn cần kiểm tra kỹ càng về thông tin, giấy tờ và đánh giá chính xác quyền hạn của khu đất đó để tránh những sai phạm liên quan đến giấy tờ pháp lý.
Kiểm tra tính pháp lý của dự án
Để tránh bị lừa đảo và bảo vệ quyền lợi, tài sản của mình, nhà đầu tư cần đặc biệt chú trọng đến việc kiểm tra tính pháp lý của đất dự án muốn đầu tư. Dù bạn tham gia bất kỳ dự án nào cũng cần quan tâm đến lưu ý này. Khi đó, bạn có thể xem xét các loại văn bản, hồ sơ bao gồm:
- Văn bản từ văn phòng kiến trúc sư trưởng về thỏa thuận địa điểm quy hoạch dự án
- Hồ sơ chứng tỏ hoàn tất giải tỏa và đền bù đối với khu đất dự án đó (trong trường hợp dự án phải đền bù)
- Hồ sơ chấp thuận được chuyển đến văn phòng kiến trúc sư trưởng của Uỷ ban nhân dân quận và huyện, trong đó có văn bản chấp thuận phê duyệt quy hoạch của kiến trúc sư trưởng
- Văn bản phải chứng minh khu đất dự án đó đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận
- Chủ đầu tư của khu đất dự án đó phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy tờ liên quan đến việc quyết toán thuế của chủ đầu tư.
Chú ý đến thủ tục chuyển nhượng đất nền dự án
Một đặc điểm tương đồng giữa đất dự án và đất thổ cư là đều tuân theo thủ tục chuyển nhượng nhất định. Bạn chỉ cần tuân theo trình tự thủ tục chuyển nhượng là có thể mua đất dự án một cách nhanh chóng, an toàn. Trong quá trình làm thủ tục chuyển nhượng, bạn cần quan tâm đến những yếu tố sau:
- Chuẩn bị hồ sơ pháp lý : Bạn cần chuẩn bị hồ sơ pháp lý có đơn đăng ký đất đai cùng tài sản đi kèm, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.
- Giấy tờ làm thủ tục sang tên, sang tiền : Để hoàn thành việc sang tên, sang tiền hợp pháp bạn cần chuẩn bị hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật. Thêm vào đó là các biên bản bàn đất dự án từ chủ đầu tư.
Nếu bạn vẫn thấy chưa đủ chắc chắn an toàn về mặt pháp lý, bạn có thể tìm đến sự tư vấn, giúp đỡ của luật sư hoặc các chuyên gia địa ốc. Nhờ đó để phân tích, đánh giá những rủi ro có thể gặp phải.
Không mua đất dự án theo sổ chung
Khi đầu tư đất dự án, người mua cần đảm bảo rằng mình mua từng mảnh đất và mỗi mảnh đều có sổ riêng, tuyệt đối nói không với mua đất dự án theo sổ chung. Nếu bạn mua đất theo sổ chung, khi muốn tách sổ, thực hiện chuyển nhượng sẽ cực kỳ khó khăn, rắc rối bởi khó nếu không thể đi đến sự thống nhất chung hay không đủ diện tích để tách thửa theo quy định của pháp luật. Vì vậy, trong bất kỳ giao dịch mua đất dự án nào, hãy đảm bảo quyền lợi và sự độc lập của mình luôn được đặt lên hàng đầu.
Đâu là những loại đất dự án không nên mua?
Hiện nay, đất dự án ngày càng nhận được nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư. Bên cạnh những kinh nghiệm lựa chọn mua những mảnh đất dự án uy tín, nhà đầu tư cũng nên tìm hiểu một số loại đất dự án không nên mua. Bạn có thể tránh đầu tư vào loại đất dự án như sau:
Đất dự án chưa được phép phân lô
Nhiều nơi nhu cầu mua đất của chủ đầu tư được đẩy lên cao, gây ra tình trạng “sốt đất”, giá đất tăng cao. Điều này khiến nhiều người muốn trục lợi bất chấp việc đất chưa được phân lô nhưng vẫn rao bán cho người có nhu cầu mua, sử dụng đất dự án. Mua bán đất chưa phân lô là trái pháp luật, gây hại trực tiếp đến quyền lợi và pháp lý của người sử dụng đất. Ngoài ra, người mua đất dự án chưa phân lô khó có thể chuyển nhượng lô đất này, dễ lâm vào tình trạng “chôn vốn” tại chỗ.
Đất dự án treo biển thanh lý giá rẻ
Với người muốn kinh doanh, đầu tư đất, không nên quá tham lam đất dự án giá rẻ. Thông thường, đất dự án được quy hoạch rõ ràng với nhiều tiện ích hạ tầng xung quanh và đảm bảo pháp lý, giá thành của nó sẽ đi đôi với ưu điểm. Nên bạn cần thiết phải tìm hiểu tại sao dự án đó thanh lý giá rẻ thời gian dài mà không ai mua. Có thể nó đang tiềm ẩn những rủi ro mà giá rẻ là lớp vỏ đánh lừa những nhà đầu tư non tay.
Đất dự án “ma”
Tuyệt đối tránh xa việc đầu tư những mảnh đất dự án ma chỉ có trên giấy, không có hình ảnh cụ thể. Việc đầu tư này chỉ khiến bạn hao tốn tiền của, sức lực, thậm chí nhiều nhà đầu tư háo thắng còn có thể mất trắng số tiền đã đầu tư. Khi mua đất dự án ma là bạn đang tiếp tay cho những chủ đầu tư phạm pháp. Đồng thời, bạn chính là người bị hại khi mất trắng số vốn đầu tư khi chủ đầu tư thua lỗ.
Đất dự án đang cầm cố tại ngân hàng
Thực tế có không ít đất dự án cầm cố ngân hàng đang được rao bán với giá thành khá rẻ. Dù vậy, bạn chớ nên mua những mảnh đất dự án như vậy. Nếu mua đất dự án đang cầm cố tại ngân hàng, việc chuyển nhượng về sau của bạn sẽ có vô số khó khăn, rắc rối khiến bạn mất thêm càng nhiều thời gian và tiền của để giải quyết chúng.
Trên đây, Radanhadat.vn đã đưa ra thông tin cơ bản về đất dự án là gì và gợi ý đến bạn một số lưu ý quan trọng khi mua đất dự án. Hy vọng sau khi đã có những kiến thức về đất dự án từ chúng tôi, bạn có thể mua được mảnh đất dự án mà bạn ưng ý và được đảm bảo an toàn về quyền lợi, pháp lý rõ ràng.
