Kênh kiến thức bất động sản, cẩm nang mua bán nhà đất thông thái
“Đất đấu giá là gì?” đang là thắc mắc của nhiều người khi tìm mua hay có ý định đầu tư về bất động sản. Đây là loại đất rất được ưa chuộng trong lĩnh vực đầu tư nhờ vào những ưu điểm như vị trí thuận lợi và mức giá hấp dẫn. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ bản chất pháp lý, cũng như những ưu nhược điểm và rủi ro liên quan đến loại đất này. Để hiểu rõ hơn về những lợi ích pháp lý nổi bật và quy trình chuyển nhượng đất đấu giá, hãy cùng radanhadat.vn tìm hiểu chi tiết qua bài viết dưới đây.
Đất đấu giá là gì?
Để hiểu được những lợi ích khi mua đất đấu giá, bạn cần hiểu rõ “ Đất đấu giá là gì”? Đất đấu giá là những khu đất được Ủy ban Nhân dân có thẩm quyền tổ chức bán đấu giá công khai. Thông thường là từ ủy ban cấp huyện trở lên. Mục đích của đấu giá đất nhằm huy động nguồn vốn để triển khai các dự án công cộng tại địa phương.
Theo quy định hiện hành, để một khu đất công được đưa vào đấu giá phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Đầu tiên, đây phải là khu đất sạch, không bị lấn chiếm, không có tranh chấp hoặc khiếu kiện và không cho thuê.
- Khu đất phải được phê duyệt bởi Sở Quy hoạch và Kiến trúc, đáp ứng quy hoạch chung của khu vực.
- Các vấn đề về hạ tầng, bao gồm: hệ thống điện, đường giao thông, và hệ thống cấp thoát nước,… cần phải hoàn chỉnh.
- Việc tổ chức đấu giá đất phải được thực hiện bởi cơ quan có thẩm quyền. Trước khi tiến hành buổi đấu giá, mọi thông tin về về giá khởi điểm, địa điểm và các chi tiết liên quan đến khu đất phải được cơ quan hoặc tổ chức này công khai trên các phương tiện truyền thông.
- Đơn giá khởi điểm của khu đất phải được Sở Tài chính phê duyệt để làm cơ sở cho việc đấu giá.
- Trong quá trình đấu giá, người đưa ra mức giá cao nhất sẽ là người chiến thắng. Sau đó, Chủ tịch UBND sẽ ký quyết định công nhận người trúng đấu giá.
Ưu điểm – nhược điểm của đất đấu giá
Bạn muốn tham gia đấu giá đất nhưng liệu đã biết ưu và nhược điểm của đất đấu giá là gì? Cùng tham khảo nội dung dưới đây để cân nhắc việc sử dụng loại hình bất động sản này nhé!
Ưu điểm
Như đã đề cập trong khái niệm “đất đấu giá là gì”, thì phần đất này đã được Ủy ban Nhân dân cấp huyện hoặc cấp cao hơn tổ chức cho phép đấu giá công khai. Đất đấu giá sẽ có nhiều ưu điểm vượt trội về mặt pháp lý và quy trình chuyển nhượng so với các loại đất thông thường. Có thể kể đến như:
Đất đấu giá có tính pháp lý rõ ràng và được Phòng Tài nguyên và Môi trường trực tiếp cắm mốc trên thực địa. Điều này đảm bảo không có bất kỳ tranh chấp, quy hoạch treo, hay lấn chiếm lẫn chồng lấn xảy ra. Do đó, người mua có thể hoàn toàn yên tâm, tin tưởng khi mua đất, tránh nguy cơ bị lừa đảo hoặc các rắc rối về pháp lý không mong muốn.
Theo quyết định trúng đấu giá, người trúng thầu sẽ nộp tiền trực tiếp vào Kho bạc Nhà nước. Điều này đảm bảo rằng không có khả năng bị kẻ xấu trục lợi hay môi giới làm giá, mang đến sự minh bạch và an toàn cho giao dịch.
Bên cạnh đó, khác với quy trình cấp sổ cho các loại bất động sản khác, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất đấu giá diễn ra nhanh chóng và đơn giản hơn. Sau khi hoàn tất việc nộp tiền vào Kho bạc Nhà nước, người mua sẽ nhận được sổ đỏ đứng tên mình ngay lập tức.
Sau khi được Sở Quy hoạch và Kiến trúc phê duyệt, đất đấu giá thường được hưởng lợi từ chính sách quy hoạch tổng thể. Nó thường sở hữu vị trí gần trung tâm với đầy đủ tiện ích cần thiết như trường học, chợ, siêu thị,… Bên cạnh đó, các khu đất này được kết nối giao thông thuận tiện, tạo điều kiện dễ dàng trong việc di chuyển cho cư dân.
Đất đấu giá đa phần được đầu tư xây dựng hạ tầng hoàn chỉnh, bao gồm đường nhựa hoặc bê tông rộng rãi cùng hệ thống cấp thoát nước, điện sinh hoạt, và chiếu sáng đầy đủ. Tất cả đều đạt tiêu chuẩn hiện hành trước khi bàn giao cho người mua.
Khi trúng đấu giá đất, người mua có quyền xây dựng trên toàn bộ diện tích đất và tự do thiết kế theo ý muốn của mình.
Người mua cũng có thể vay vốn ngân hàng để bù đắp số tiền còn thiếu. Thông thường, ngân hàng sẽ định giá đất cao hơn so với mức giá trong quyết định trúng đấu giá. Ngoài ra, thời hạn nộp tiền kéo dài lên đến 3 tháng kể từ ngày nhận quyết định trúng đấu giá nên bạn có thêm thời gian để chuẩn bị chi phí.
Với những ưu điểm nổi bật về tính pháp lý minh bạch, nguồn gốc rõ ràng và quy trình cấp chứng nhận nhanh chóng, người dân có thể hoàn toàn yên tâm khi mua đất đấu giá. Đây sẽ là một hình thức giao dịch mang lại nhiều lợi ích cho người mua, đảm bảo quyền lợi và sự an tâm trong mỗi bước của quá trình mua bán.
Nhược điểm
Bên cạnh những ưu điểm vượt trội kể trên thì nhược điểm của đất đấu giá là gì? Thực tế, chỉ có 2 điểm ở đất đấu giá mà bạn cần cân nhắc trước khi mua:
Thứ nhất, sự cạnh tranh trong các cuộc đấu giá đất hiện nay đang trở nên ngày càng kịch tính. Lại thêm sự gia tăng số lượng môi giới và nhà đầu tư tham gia với mục đích kiếm lời càng làm cho thị trường trở nên sôi động hơn. Trong khi đó, những người thực sự có nhu cầu mua để ở lại gặp khó khăn do thiếu kinh nghiệm và kiến thức trong việc tham gia đấu giá đất. Điều này dẫn đến việc họ thường khó có thể trúng thầu.
Ngoài ra, vì giá khởi điểm trong các cuộc đấu giá đất thường thấp hơn nhiều so với giá trị thực tế trên thị trường. Nên nếu cuộc đấu giá được tổ chức theo hình thức kín thì việc xác định mức giá hợp lý trở nên khó khăn hơn. Nếu người mua đưa ra mức giá quá cao có thể dẫn đến thua lỗ, trong khi giá quá thấp lại có nguy cơ không đủ để giành được quyền trúng thầu. Vì vậy hãy nghiên cứu kỹ lưỡng giá cả thị trường và so sánh giữa các khu vực để tránh đưa ra mức giá vượt quá giá trị thực của mảnh đất nhé!
Điều kiện tham gia đất đấu giá theo Luật đất đại 2024
Những cá nhân hoặc tổ chức muốn tham gia vào đấu giá đất hoặc quyền sử dụng đất cần đáp ứng một trong các điều kiện sau:
- Là cá nhân hoặc hộ gia đình.
- Là việt kiều định cư ở nước ngoài hay tổ chức kinh tế, doanh nghiệp vốn đầu tư nước ngoài có nhu cầu đầu tư vào dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc kết hợp bán và cho thuê.
Ngoài các tiêu chí trên, những đối tượng này còn phải đáp ứng thêm các điều kiện cụ thể dưới đây khi tham gia đấu giá đất:
- Đối tượng được cho phép đấu giá đất : Các cá nhân, hộ gia đình, hoặc tổ chức phải thuộc nhóm được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất theo quy định tại Điều 55 và 56 của Luật Đất đai.
Về các đối tượng với mục đích xây dựng các dự án đầu tư, họ cần đáp ứng thêm các điều kiện quy định tại Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014.
Trường hợp các dự án xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị mới, hoặc khu dân cư nông thôn thì các cá nhân hoặc tổ chức tham gia đấu giá cần thỏa mãn các điều kiện theo Điều 21 của Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 và các quy định liên quan đến kinh doanh bất động sản.
- Số lượng đại diện tham gia đấu giá : Đối với mỗi hộ gia đình, tổ chức chỉ được phép cử một đại diện tham gia đấu giá cho mỗi thửa đất.
- Đã đăng ký và đặt trước : Người tham gia phải nộp hồ sơ đăng ký đấu giá hợp lệ và phải tiền đặt trước cho tổ chức thực hiện đấu giá theo quy định của Luật đấu giá tài sản.
- Không bị tước quyền tham gia : Các đối tượng thuộc các trường hợp bị cấm đăng ký đấu giá theo quy định tại Khoản 4, Điều 38 của Luật Đấu giá tài sản số 01/2016/QH14 sẽ không có quyền tham gia đấu giá. Bên cạnh đó, việc vi phạm quy định tại Khoản 5, Điều 9 của Luật đấu giá tài sản cũng không được chấp nhận.
Một số hình thức tham gia đấu giá đất
Hiện tại, luật pháp chỉ công nhận 2 hình thức đấu giá đất, bao gồm:
Hình thức đấu giá đất bằng lời nói trực tiếp
Đối với hình thức này, người tham gia sẽ đưa ra các mức giá thầu trực tiếp bằng lời nói trong quá trình đấu giá. Sau mỗi lần trả giá, đấu giá viên sẽ công bố rõ ràng giá thầu cao nhất. Nếu sau ba lần công bố liên tiếp, mỗi lần cách nhau 30 giây mà không ai đưa ra mức giá thầu mới cao hơn, thì người đưa ra mức giá đó sẽ thắng cuộc. Người trúng thầu là người có mức giá thầu cao nhất và vượt qua giá khởi điểm.
Hình thức đấu giá bằng cách trả giá phiếu kín
Người tham gia đấu giá sẽ bỏ phiếu kín trực tiếp trong từng vòng, với thời gian tối đa cho mỗi vòng là 05 phút. Người có giá cao nhất vượt qua mức giá khởi điểm sẽ là người trúng thầu. Cuộc đấu giá kết thúc khi giá thầu cao nhất được xác định đảm bảo vượt qua giá khởi điểm và không còn phiếu bầu nào khác được đưa ra ngang bằng.
Trường hợp nếu có từ hai phiếu trở lên trùng giá thầu, đấu giá viên sẽ tổ chức vòng đấu tiếp theo. Nếu sau vòng hiện tại số phiếu vẫn đồng đều, quá trình đấu giá sẽ tiếp tục với các phiếu ghi của người tham gia. Nếu số phiếu vẫn không phân biệt được, đấu giá viên sẽ tiến hành bốc thăm bằng hình thức bỏ phiếu kín để xác định người trúng đấu giá.
Một số câu hỏi thường gặp về đất đấu giá
Khái niệm đất đấu giá là gì và thủ tục đấu giá đất có thể còn khá mới lạ đối với nhiều người. Trong quá trình tham gia đấu thầu, không thể tránh khỏi những vướng mắc cần giải đáp. Dưới đây là một số câu hỏi thường gặp về đất đấu giá cùng với các câu trả lời giải thích:
Đất đấu giá có được chuyển nhượng?
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, người trúng thầu quyền sử dụng đất được phép thực hiện các giao dịch như: chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất,… với điều kiện phải đáp ứng các yêu cầu cụ thể sau đây:
- Người sở hữu đã được cấp Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất.
- Mảnh đất không bị tranh chấp.
- Khu đất còn thời hạn sử dụng.
- Khu đất không bị kê biên cho việc đảm bảo thi hành án.
- Người sở hữu không còn nợ bất kỳ nghĩa vụ tài chính nào đối với Nhà nước.
Đất đấu giá có được cấp sổ đỏ?
Đất đấu giá là loại hình bất động sản có tính pháp lý minh bạch và rõ ràng nhất. Bởi Nhà nước chính là người bán chứ không phải các chủ đầu tư hay cá nhân tự phát. Nhờ vậy, người mua đất đấu giá thường dễ dàng tiếp cận vốn ngân hàng mà không cần phải lo lắng về việc thẩm tra nguồn gốc hay tính pháp lý của khu đất đó. Tất cả những vấn đề liên quan đến pháp lý và giấy tờ đã được Nhà nước đứng ra đảm bảo.
Sau khi nộp tiền vào kho bạc nhà nước, người trúng đấu giá đất sẽ nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Điều này đã được quy định trong Khoản 5, Điều 9 của Thông tư 24/2014/TT-BTNMT. Thời gian cấp sổ đỏ cho khu đất đấu giá cũng thường nhanh hơn so với các loại hình bất động sản khác. Nguyên nhân là nhờ vào việc đất đấu giá đã có đầy đủ pháp lý và nguồn gốc rõ ràng.
Thủ tục đấu giá đất
Thủ tục đấu giá đất theo Thông tư liên tịch 14/2015/TT-BTNMT-BTP được quy định gồm 8 bước cơ bản:
Bước 1: Tiến hành xây dựng phương án đấu giá đất
Khi được giao quyền sử dụng đất để đấu giá, đơn vị quản lý quỹ đất cần lập phương án đấu giá sau khi nhận được chỉ đạo bằng văn bản từ UBND cấp có thẩm quyền. Điều này được quy định rõ ràng tại Khoản 1, Điều 6 của Thông tư liên tịch 14/2015/TT-BTNMT-BTP.
Bước 2: Hồ sơ đấu giá đất
Bạn cần nắm rõ những giấy tờ cần thiết trong hồ sơ đất đấu giá là gì? Sau đó, đơn vị được giao tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất phải gửi hồ sơ về thửa đất cần đấu giá đến cơ quan tài nguyên và môi trường để thẩm định.
Sau khi quá trình thẩm định hoàn tất, hồ sơ sẽ được trình lên UBND cấp có thẩm quyền để quyết định việc đấu giá (theo quy định tại Khoản 1, Điều 7 của Thông tư liên tịch 14/2015/TT-BTNMT-BTP).
Bước 3: Đưa quyết định tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất
Căn cứ theo quy định tại Khoản 1, Điều 8 của Thông tư liên tịch 14/2015/TT-BTNMT-BTP,
UBND cấp có thẩm quyền sẽ ra quyết định tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất.
Bước 4: Tiến hành xác định và phê duyệt giá khởi điểm của lô đất đấu giá
Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ thực hiện việc xác định giá khởi điểm cho thửa đất đấu giá. Việc xác định này bao gồm: giá đất, hạ tầng kỹ thuật, và các tài sản gắn liền với đất (nếu có),… theo quy định pháp luật. Sau đó, Sở sẽ trình UBND cấp tỉnh để phê duyệt giá khởi điểm dựa trên quy định tại Khoản 1, Điều 8 của Thông tư liên tịch 14/2015/TT-BTNMT-BTP.
Bước 5: Thực hiện ký hợp đồng với đơn vị tổ chức đấu giá
Theo quy định tại Điều 10 của Thông tư liên tịch 14/2015/TT-BTNMT-BTP, đơn vị tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất sẽ được cấp quyền lựa chọn và ký hợp đồng với đơn vị chịu trách nhiệm thực hiện cuộc đấu giá
Bước 6: Tổ chức đấu giá thầu đất
Theo Điều 11 của Thông tư liên tịch 14/2015/TT-BTNMT-BTP, đơn vị tổ chức đấu giá có trách nhiệm thực hiện cuộc đấu giá quyền sử dụng đất và cử đại diện giám sát toàn bộ quá trình. Quá trình đấu giá cần đảm bảo việc thực hiện đúng quy định.
Bước 7: Phê duyệt kết quả đấu giá và cấp quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 12 của Thông tư liên tịch 14/2015/TT-BTNMT-BTP, việc phê duyệt kết quả đấu giá và cấp quyền sử dụng đất các bước thực hiện như sau:
Yêu cầu đơn vị tổ chức đấu giá bàn giao hồ sơ và biên bản kết quả cuộc đấu giá cho cơ quan có thẩm quyền để tiến hành phê duyệt kết quả.
Trong vòng 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận tài liệu, đơn vị tổ chức đấu giá sẽ lập hồ sơ và gửi đến cơ quan tài nguyên và môi trường để trình UBND cấp có thẩm quyền ra quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
Bước 8: Người mua nộp tiền sử dụng đất và tiền thuê đất sau khi trúng thầu
Căn cứ vào Điều 13 của Thông tư liên tịch 14/2015/TT-BTNMT-BTP, quy trình thực hiện phí sử dụng đất như sau:
- Thông báo bằng văn bản yêu cầu nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất sẽ được cơ quan thuế gửi đến người trúng đấu giá.
- Khi nhận được thông báo này, bạn phải thực hiện việc nộp tiền sử dụng đất vào Kho bạc Nhà nước. Sau khi hoàn tất, họ cần gửi chứng từ nộp tiền cho cơ quan tài nguyên và môi trường để thực hiện các thủ tục cần thiết. Các thủ tục này bao gồm cả việc ký hợp đồng thuê đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, theo quy định tại Điều 14 của Thông tư liên tịch 14/2015/TT-BTNMT-BTP.
Trên đây là toàn bộ thông tin về khái niệm đất đấu giá là gì và các thủ tục liên quan. Hy vọng rằng những chia sẻ này sẽ giúp bạn có cái nhìn tổng quan hơn về loại hình đầu tư này. Cảm ơn đã theo dõi hết bài viết và để không bỏ lỡ các tin tức hot nhất về mua bán bất động sản, hãy ghé thăm Radanhadat.vn nhé!
***Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm:
Radanhadat.vn thực hiện tài liệu này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước.
Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của tài liệu nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.
Chúng tôi xử lý thông tin dựa trên nguồn đáng tin cậy, nhưng chúng tôi không kiểm chứng nguồn tin và không đảm bảo tính chính xác.
Radanhadat.vn sở hữu độc quyền tài liệu và nội dung bên trong. Tài liệu không được phép sao chép toàn bộ hoặc một phần mà không có sự đồng ý của Radanhadat.vn.
