Dự án bất động sản là gì? Những điều cần biết về dự án bất động sản

Trong thời gian gần đây, các dự án bất động sản đã trở thành xu hướng đầu tư hàng đầu và được ưa chuộng bởi tiềm năng lợi nhuận bền vững và khả năng tăng giá trong thời gian dài. Vậy dự án bất động sản là gì?

Dự án bất động sản là gì?

Theo Điều 107 của Bộ luật Dân sự năm 2015, bất động sản được xác định là một loại tài sản không thể di chuyển, gồm đất đai, nhà cửa và các công trình xây dựng gắn liền với đất đai. Bao gồm luôn cả các tài sản gắn liền với nhà cửa hoặc công trình xây dựng đó, cũng như các tài sản khác do pháp luật quy định.

Dự án bất động sản cũng được định nghĩa tương tự như trên, để chỉ các tài sản liên quan đến đất đai và không thể tách rời hoặc di chuyển khỏi mảnh đất đó. Các loại kiến trúc trên mặt đất bao gồm nhà ở, căn hộ chung cư,… và các loại kiến trúc nằm dưới mặt đất như mỏ khoáng sản, dầu khí,… Những công trình như lều trại, nhà di động, nhà tạm bợ,… không được coi là dự án bất động sản theo quy định.

Dự án bất động sản là quá trình tập hợp các hoạt động đầu tư liên quan và liên kết với nhau, nhằm từng bước tạo ra sản phẩm của công trình bất động sản. Để triển khai dự án bất động sản, cần tuân thủ đầy đủ các quy định pháp lý liên quan và thực hiện theo kế hoạch đã được xác định. Các sản phẩm của dự án phải tuân thủ quy định của nhà nước và đáp ứng yêu cầu của thị trường.

Những đối tượng nào tham gia vào dự án BĐS?

1. Chủ đầu tư: Đơn vị có tên ghi trên các giấy tờ pháp lý của dự án, và là người ký kết các hợp đồng với các đơn vị khác.
2. Nhà phát triển dự án: Đơn vị chịu trách nhiệm phát triển và quyết định các vấn đề liên quan đến dự án, bao gồm việc lựa chọn nhà thiết kế, nhà thầu, và quản lý dự án.
3. Đơn vị thiết kế: Đơn vị thuộc nhóm tư vấn mà nhà phát triển dự án thuê để thiết kế cho dự án. Một dự án có thể có một hoặc nhiều đơn vị thiết kế, tùy thuộc vào quy mô và yêu cầu của dự án.
4. Nhà thầu dự án: Đơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình. Tổng thầu là người ký kết hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư để nhận thầu, và có quyền quyết định về các nhà thầu phụ theo từng gói thầu, như cọc, bê tông, xi măng, M&E, nội thất…
5. Giám sát dự án: Theo quy định pháp luật, việc thi công công trường phải có 3 đơn vị giám sát, bao gồm giám sát của chủ đầu tư, giám sát của nhà thầu và đơn vị giám sát độc lập.
6. Đơn vị tư vấn quản lý dự án: Trong quá trình thiết kế, thường cần có một đơn vị quản lý tòa nhà có kinh nghiệm tư vấn về các hạng mục tiện ích sau này. Sau khi hoàn thành xây dựng, đơn vị này có thể tiếp tục quản lý tòa nhà hoặc chủ đầu tư (nhà phát triển dự án) có thể thuê một đơn vị khác. Trên thị trường hiện nay, có nhiều đơn vị quản lý tòa nhà nổi tiếng như Savills, The Ascott, JLL, CBRE. Thường thì các đơn vị quản lý nước ngoài sẽ quản lý các dự án cao cấp, trong khi các dự án trung bình và thấp thường được chủ đầu tư hoặc nhà phát triển dự án tự thành lập công ty dịch vụ để quản lý.

Những loại hình dự án bất động sản phổ biến

• Dự án đất nền: Dự án đất nền là một khu vực được phân chia thành các lô đất riêng biệt, nằm trong khu vực đã được quy hoạch một cách rõ ràng. Khu đất trong dự án thường được đầu tư hạ tầng đầy đủ, bao gồm đường, điện, nước, và các tiện ích khác.
• Dự án nhà ở: Bao gồm các dự án nhà ở độc lập, chung cư, nhà ở kinh doanh, nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội, và nhiều loại hình nhà ở khác. Các dự án này được quy hoạch và được đầu tư xây dựng với hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ, và có ít nhất hai công trình nhà ở trở lên.

• Dự án thương mại – dịch vụ: Bao gồm các loại bất động sản được phát triển cho mục đích thương mại, cho thuê kinh doanh, làm việc và cung cấp các dịch vụ tiện ích để đáp ứng nhu cầu giải trí. Các loại dự án trong danh mục này có thể bao gồm văn phòng, trung tâm thương mại, resort, khách sạn, condotel, shophouse, shoptel và các loại tài sản tương tự.
• Dự án bất động sản công nghiệp: Bao gồm các dự án xây dựng khu công nghiệp, nhà xưởng cho thuê, kho bãi hoặc các dự án đầu tư mặt bằng để phục vụ cho hoạt động sản xuất công nghiệp.

Các yếu tố có thể tác động đến dự án bất động sản là gì?

• Chính sách Nhà nước: bao gồm các quy định, quy hoạch về sử dụng đất đai, các chính sách thuế, lãi suất và kinh tế vĩ mô liên quan đến thị trường bất động sản.
• Thị trường nhà đất và sự cạnh tranh: yếu tố này sẽ ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của các chủ đầu tư. Khi thị trường nhà đất sôi động với sự tham gia của nhiều dự án bất động sản, tạo ra mức độ cạnh tranh cao, thị trường trở nên hấp dẫn hơn. Trong tình huống này, chủ đầu tư cũng sẽ cố gắng nâng cao chất lượng sản phẩm, bao gồm tiện ích, giá cả và dịch vụ, để tăng khả năng cạnh tranh.
• Khả năng tài chính của doanh nghiệp: Khả năng tài chính của doanh nghiệp ảnh hưởng đến quy mô và chất lượng của dự án đầu tư. Nếu doanh nghiệp có khả năng tài chính mạnh, họ có thể dễ dàng thực hiện các dự án có quy mô lớn và phức tạp. Tiềm lực tài chính mạnh cũng sẽ giúp doanh nghiệp trong quá trình quản lý và vận hành công trình, từ đó cạnh tranh với các doanh nghiệp khác trong cùng phân khúc đầu tư.

>> Xem thêm bài viết Nhà kho là gì? Các nguyên tắc thiết kế nhà kho bạn cần biết