Giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai cần đáp ứng điều kiện gì?

Xin chào Radanhadat.vn, tôi có trường hợp cần được tư vấn cụ thể như sau: 

Một dự án không được bàn giao đúng tiến độ và không hoàn trả vốn cho khách hàng theo cam kết hợp đồng với lý do: thủ tục pháp lý chưa hoàn thiện, đang chờ Nhà nước kiểm tra lại. Tuy nhiên, chỉ định một sàn bất động sản bán cho khách hàng này, nếu không bán được thì sau 6 tháng sẽ hoàn lại vốn và hỗ trợ tài chính. Liệu việc này có hợp lý và thỏa đáng hay không? Trong trường hợp sau 6 tháng mà sàn vẫn không bán được, khách hàng phải làm gì? Yêu cầu sàn trả tiền hay nhà đầu tư hoàn trả vốn? Nhờ Radanhadat.vn giải đáp giúp tôi, xin cảm ơn!

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Radanhadat.vn. Đối với trường hợp này, chúng tôi xin tư vấn cụ thể như sau:

Điều kiện để bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh

Căn cứ theo Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, để một bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh cần đáp ứng các điều kiện sau:

1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

Nguồn: Thư Viện Pháp Luật

Dựa theo quy định trên, nếu một dự án bất động sản chưa hoàn thiện các giấy tờ và thủ tục pháp lý tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chưa có biên bản nghiệm thu phần móng của tòa nhà, và chưa được Sở Xây dựng chấp thuận cho phép bán, thì việc chủ đầu tư thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản đó là vi phạm quy định pháp luật.

Trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng thời hạn và không hoàn trả tiền gốc cho khách hàng như đã cam kết, nhưng lại đưa ra điều kiện rằng nếu sau 06 tháng không bán được tại sàn giao dịch bất động sản thì người mua mới nhận lại được số tiền gốc và tiền hỗ trợ, điều kiện này là hết sức vô lý. Lý do là khi một bất động sản hình thành trong tương lai chưa hoàn thiện về mặt pháp lý và đang chờ Nhà nước rà soát lại, thì bất động sản đó chưa đủ điều kiện để thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng và sẽ không được bán trên sàn giao dịch bất động sản.

Vì vậy, việc chủ đầu tư đưa ra giải pháp trên là không hợp lý và không đúng tình huống, chỉ nhằm mục đích tạo niềm tin giả tạo cho khách hàng, kéo dài thời gian hoặc trốn tránh việc hoàn trả tiền gốc cho người mua.

Người mua cần làm gì khi chủ đầu tư giao chậm nhà?

Theo phân tích trên đây của Radanhadat.vn, bất động sản hình thành trong tương lai của chủ đầu tư không đủ điều kiện để thực hiện giao dịch tại sàn bất động sản, do đó, việc bất động sản đó không được phép mua bán, chuyển nhượng tại sàn là điều hiển nhiên.

Để bảo vệ tốt nhất quyền lợi hợp pháp của mình, khách hàng nên thỏa thuận và đàm phán với chủ đầu tư về việc hoàn trả lại số tiền gốc đã thanh toán khi đặt cọc mua bất động sản. Nếu chủ đầu tư không đồng ý hoàn trả lại số tiền, khách hàng có thể khởi kiện tranh chấp Hợp đồng nguyên tắc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.

Tuy nhiên, khi khởi kiện tại Tòa án, người mua cần có đầy đủ chứng cứ và tài liệu chứng minh bất động sản chưa đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh. Các tài liệu này có thể bao gồm: hồ sơ dự án chưa có thiết kế bản vẽ thi công được cấp có thẩm quyền phê duyệt, chưa có giấy phép xây dựng, chưa có giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ dự án, chưa có biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng của tòa nhà, và chưa có văn bản chấp thuận của Sở Xây dựng về việc đủ điều kiện để bán.

Kết luận

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn dựa trên câu hỏi mà Radanhadat.vn nhận được. Hy vọng đây sẽ là bài học kinh nghiệm quý báu đối với người mua bất động sản. Khi mua bất động sản, người mua cần phải chuẩn bị kỹ lưỡng và tìm hiểu chi tiết về dự án, chủ đầu tư, cũng như các vấn đề pháp lý liên quan đến việc đặt cọc giữ chỗ. 

***Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm:

Radanhadat.vn thực hiện tài liệu này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước.

Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của tài liệu nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.

Chúng tôi xử lý thông tin dựa trên nguồn đáng tin cậy, nhưng chúng tôi không kiểm chứng nguồn tin và không đảm bảo tính chính xác.

Radanhadat.vn sở hữu độc quyền tài liệu và nội dung bên trong. Tài liệu không được phép sao chép toàn bộ hoặc một phần mà không có sự đồng ý của Radanhadat.vn.

>> Xem thêm: Cập nhật những quy định mới về giá đất