Kênh kiến thức bất động sản, cẩm nang mua bán nhà đất thông thái
Vào năm 2010, anh C mua một phần căn hộ chung cư cũ với tổng diện tích 25,4 m² (bao gồm phần cơi nới), trị giá 600 triệu đồng, thông qua giấy chuyển nhượng đất viết tay do chủ căn hộ cung cấp. Hiện tại, anh C có nhu cầu bán lại phần căn hộ này với mức giá thấp hơn thời điểm mua, nhưng chủ căn hộ không đồng ý mua lại và gây khó khăn trong việc bán cho người khác. Cụ thể, chủ căn hộ tuyên bố không cho phép sử dụng chung đường nước, điện, khiến việc tách riêng hệ thống điện, nước cho phần căn hộ gặp trở ngại lớn. Với hiện trạng giấy tờ chỉ là giấy viết tay, anh C không thể làm thủ tục để lắp đặt hệ thống điện, nước riêng, dẫn đến việc muốn trả lại căn hộ cho chủ nhà và nhận lại số tiền đã trả.
Tình huống này đặt ra nhiều vấn đề pháp lý cần làm rõ. Liệu giấy chuyển nhượng đất viết tay có giá trị không? Nếu không hợp lệ, anh C cần làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình thông qua pháp luật? Những điều kiện nào cần đáp ứng để một giao dịch chuyển nhượng đất được công nhận hợp pháp? Đây là những câu hỏi mà nhiều người gặp phải khi tham gia giao dịch bất động sản bằng giấy tờ viết tay, đặc biệt trong các trường hợp giao dịch từ nhiều năm trước khi nhận thức pháp luật của người dân còn hạn chế.
Liệu giấy chuyển nhượng viết tay có hiệu lực không?
Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, để thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trừ trường hợp đặc biệt tại khoản 3 Điều 186 và khoản 1 Điều 168);
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng.
Ngoài ra, Điều 167 khoản 3 Luật Đất đai 2013 quy định rõ: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã, phường, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản được quy định riêng. Điều này có nghĩa là giao dịch chuyển nhượng đất phải được thực hiện bằng văn bản và bắt buộc công chứng/chứng thực để đảm bảo tính hợp pháp.
Trong trường hợp của anh C, giao dịch mua bán căn hộ năm 2010 chỉ được thực hiện thông qua giấy viết tay, không qua công chứng hoặc chứng thực, nên không đáp ứng điều kiện về hình thức theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, việc giấy chuyển nhượng đất viết tay có giá trị không còn phụ thuộc vào mức độ thực hiện nghĩa vụ của các bên trong giao dịch. Dựa trên quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, vấn đề này có thể xem xét theo hai trường hợp:
Trường hợp 1: Nếu đã thực hiện từ 2/3 nghĩa vụ trở lên trong giao dịch
Nếu anh C đã trả đủ 600 triệu đồng hoặc trả ít nhất 2/3 số tiền (tức 400 triệu đồng trở lên) cho chủ căn hộ theo thỏa thuận trong giấy viết tay, anh C có quyền yêu cầu Tòa án công nhận giao dịch hợp pháp. Theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015: “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.”
Trong trường hợp này, nếu giao dịch được công nhận, anh C không cần thực hiện lại thủ tục công chứng/chứng thực. Sau khi giao dịch được công nhận hợp pháp, có thể yêu cầu chủ căn hộ phối hợp để tách riêng hệ thống điện, nước, hoặc tiến hành thủ tục chuyển nhượng căn hộ cho người mua mới. Nếu chủ căn hộ vẫn gây khó khăn, anh C có thể khởi kiện tại Tòa án để bảo vệ quyền lợi của mình, yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu có.
Trường hợp 2: Nếu chưa thực hiện đủ 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch
Trong trường hợp chưa trả đủ 400 triệu đồng (tức chưa đạt 2/3 giá trị thỏa thuận), giao dịch giữa anh C và chủ căn hộ sẽ bị coi là vô hiệu do không đáp ứng điều kiện về hình thức (thiếu công chứng/chứng thực). Khi giao dịch bị tuyên vô hiệu, các bên có nghĩa vụ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Nghĩa là anh C có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu và buộc chủ căn hộ trả lại số tiền đã thanh toán (600 triệu đồng hoặc số tiền thực tế đã trả). Đồng thời, anh C phải trả lại quyền sử dụng phần căn hộ 25,4 m² cho chủ căn hộ. Đây là hướng giải quyết phù hợp với mong muốn hiện tại của anh C – trả lại căn hộ và nhận lại tiền đã trả.
Các bước thực hiện thông qua pháp luật
Để thực hiện nhu cầu trả lại căn hộ và nhận lại tiền, có thể làm theo các bước sau:
- Thu thập chứng cứ: Chuẩn bị giấy chuyển nhượng đất viết tay, biên lai hoặc chứng từ chứng minh đã thanh toán (nếu có) và các tài liệu liên quan đến giao dịch.
- Thương lượng với chủ căn hộ: Trước khi khởi kiện, nên gửi thông báo hoặc gặp trực tiếp chủ căn hộ để thương lượng việc hoàn trả, tránh mất thời gian và chi phí kiện tụng.
- Khởi kiện tại Tòa án: Nếu thương lượng không thành, có thể nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có căn hộ để yêu cầu công nhận giao dịch hợp pháp (nếu đã thực hiện từ 2/3 nghĩa vụ) hoặc tuyên giao dịch vô hiệu (nếu chưa thực hiện đủ 2/3 nghĩa vụ). Đơn khởi kiện cần nêu rõ yêu cầu hoàn trả tiền và trả lại căn hộ, kèm theo chứng cứ đã chuẩn bị.
- Thực hiện án: Sau khi Tòa án ra phán quyết, nếu chủ căn hộ không tự nguyện thi hành, có thể yêu cầu cơ quan thi hành án dân sự can thiệp để đảm bảo quyền lợi.
>> Xem thêm bài viết Tư vấn chi phí chuyển đất vườn sang đất thổ cư
(Nguồn Luatminhkhue)
** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Radanhadat thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.
