Kênh kiến thức bất động sản, cẩm nang mua bán nhà đất thông thái
Mua bán và chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hoạt động phổ biến trong đời sống, tuy nhiên không phải ai cũng nắm rõ các thủ tục pháp lý liên quan. Việc thực hiện không đúng quy định có thể dẫn đến hậu quả như giao dịch bị vô hiệu, tranh chấp hoặc bị xử phạt. Bài viết sau đây của Radanhadat.vn sẽ cung cấp cho bạn đầy đủ thông tin về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện hành.
Điều kiện và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Để thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra hợp pháp, người bán và người mua cần tuân thủ đúng các điều kiện và thủ tục do pháp luật quy định.
Lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng tại cơ quan công chứng
Bước đầu tiên trong thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên mua và bên bán cần đến phòng công chứng để lập hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa kế quyền sử dụng đất.
Hợp đồng phải được lập thành văn bản và công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật.
Lưu ý: Trong vòng 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, các bên phải thực hiện khai thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Nếu quá thời hạn được quy định sẽ bị xử phạt hành chính.
Kê khai nghĩa vụ tài chính của bên mua tại UBND cấp huyện
Sau khi công chứng hợp đồng, bên mua có trách nhiệm thực hiện kê khai các nghĩa vụ tài chính tại Chi cục thuế thuộc UBND huyện nơi có đất.
Hồ sơ kê khai gồm:
- 02 tờ khai lệ phí trước bạ (quy định bên mua ký)
- 02 tờ khai thuế TNCN (quy định bên bán ký)
- 01 bản chính của hợp đồng công chứng
- 01 bản sao của sổ đỏ có chứng thực
- Bản sao CMND + sổ hộ khẩu của cả hai bên (có chứng thực)
- Giấy tờ chứng minh quan hệ thân nhân (nếu là tặng cho, thừa kế để được miễn thuế)
- Thời gian nhận thông báo thuế: Trong khoảng 10 ngày làm việc.
Nộp hồ sơ chuyển nhượng tại Văn phòng đăng ký đất đai
Sau khi thực hiện nghĩa vụ nộp thuế theo quy định trên, các bên tiếp tục nộp hồ sơ đăng ký biến động sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc UBND cấp huyện.
Hồ sơ bao gồm:
- Đơn đề nghị đăng ký biến động (bên bán hoặc bên mua ký)
- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế
- Bản gốc của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (quy định bản gốc)
- Bản sao CMND, sổ hộ khẩu của bên người mua
Nhận Giấy chứng nhận mới sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính
Sau khi hoàn tất mọi nghĩa vụ tài chính và thủ tục hành chính, người mua sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên mình.
Các loại thuế, lệ phí cần nộp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính như sau:
Lệ phí trước bạ
Theo Nghị định 45/2015/NĐ-CP: Lệ phí trước bạ = Diện tích đất x Giá đất theo bảng giá tỉnh x 0,5%
Thuế thu nhập cá nhân
Thông thường do bên bán chịu, mức thuế là 2% trên giá trị chuyển nhượng trong hợp đồng.
Các lệ phí khác
- Lệ phí địa chính: 15.000 đồng/lần nộp hồ sơ (Thông tư 02/2014/TT-BTC)
- Lệ phí thẩm định hồ sơ: 0,15% giá trị chuyển nhượng (tối thiểu 100.000 đồng, tối đa 5.000.000 đồng – Thông tư 62/2013/TTLT-BTC-BTP)
Người chưa thành niên có được chuyển nhượng quyền sử dụng đất không?
Theo Bộ luật Dân sự 2015, năng lực hành vi dân sự được quy định như sau:
- Người dưới 15 tuổi: Không có quyền ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất.
- Người từ đủ 15 tuổi đến dưới 18 tuổi: Có thể giao kết hợp đồng nếu có tài sản riêng và tự chịu trách nhiệm về giao dịch đó, không cần sự đồng ý của người đại diện.
Do đó, nếu người chưa thành niên không có tài sản riêng hoặc không được đại diện hợp pháp đồng ý thì hợp đồng sẽ không có hiệu lực pháp lý.
Có thể lập hợp đồng viết tay để mua đất không?
Theo Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng chuyển nhượng đất phải được lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực. Hợp đồng viết tay không có giá trị pháp lý và không được pháp luật công nhận nếu không thực hiện đúng trình tự thủ tục theo quy định.
Ngoài ra, nếu mảnh đất không đủ điều kiện để tách thửa theo quy định của từng địa phương, thì không được phép thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất riêng lẻ bằng hợp đồng. Người mua cần cẩn trọng để tránh rủi ro khi không thể sang tên, cấp sổ đỏ.
Mua đất đang tranh chấp có thể hủy hợp đồng không?
Trường hợp người bán biết đất đang tranh chấp nhưng vẫn ký hợp đồng chuyển nhượng thì hành vi này là vi phạm điều kiện chuyển nhượng (theo Điều 188 Luật Đất đai 2013).
Bạn hoàn toàn có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu, vì một trong những điều kiện hợp lệ là đất phải không có tranh chấp. Việc bên bán không trung thực có thể bị xử lý theo quy định pháp luật dân sự và đất đai.
Có được bán nhà tình nghĩa không?
Theo Luật Nhà ở 2014 và Luật Đất đai 2013, không có quy định cấm bán nhà tình nghĩa nếu:
- Nhà đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Không thuộc diện tranh chấp, kê biên, giải tỏa
- Đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật với Nhà nước
Do đó, nếu bố bạn là người đứng tên hợp pháp trong sổ đỏ thì hoàn toàn có quyền chuyển nhượng ngôi nhà tình nghĩa theo đúng quy định pháp luật.
Kết luận
Thủ tục mua bán và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đòi hỏi phải thực hiện đúng quy trình, hợp đồng cần được công chứng, đầy đủ giấy tờ và nghĩa vụ tài chính. Người mua nên tìm hiểu kỹ thông tin pháp lý của mảnh đất, tránh rủi ro khi đất đang bị tranh chấp, không đủ điều kiện tách thửa hoặc người bán không có đủ năng lực hành vi dân sự.
Nếu gặp vướng mắc pháp lý cụ thể, bạn nên liên hệ trực tiếp với luật sư chuyên về đất đai hoặc các tổ chức tư vấn pháp luật uy tín để được hỗ trợ kịp thời.
***Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm:
Radanhadat.vn thực hiện tài liệu này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước.
Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của tài liệu nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.
Chúng tôi xử lý thông tin dựa trên nguồn đáng tin cậy, nhưng chúng tôi không kiểm chứng nguồn tin và không đảm bảo tính chính xác.
Radanhadat.vn sở hữu độc quyền tài liệu và nội dung bên trong. Tài liệu không được phép sao chép toàn bộ hoặc một phần mà không có sự đồng ý của Radanhadat.vn.
>> Xem thêm:
