Tư vấn chi phí chuyển đất vườn sang đất thổ cư

Ông B tại TP.HCM muốn mua một căn nhà xây trên thửa đất vườn có diện tích 44 m² đã được cấp sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất – GCNQSDĐ), với ý định chuyển mục đích sử dụng sang đất thổ cư nhằm đảm bảo tính pháp lý khi sở hữu và sử dụng. 

Ông B bày tỏ một số thắc mắc cụ thể, bao gồm: 

• Chi phí chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn sang đất thổ cư là bao nhiêu, khi ông B không nắm rõ giá đất vườn và giá đất thổ cư tại khu vực để tự tính toán? 
• Liệu căn nhà hiện tại xây trên đất vườn có vi phạm pháp luật không và nếu vi phạm thì cần làm gì để hợp thức hóa?

Dựa trên quy định tại Luật Đất đai 2013, Nghị định 45/2014/NĐ-CP, Radanhadat sẽ giải đáp chi tiết về việc chuyển mục đích sử dụng sang đất thổ cư và pháp lý liên quan đến căn nhà.

Chi phí chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn sang đất thổ cư

Quy định pháp luật

Theo Điều 57 Luật Đất đai 2013, việc chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn (thuộc nhóm đất nông nghiệp) sang đất thổ cư (đất ở, thuộc nhóm đất phi nông nghiệp) phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Tại TP.HCM, cơ quan này thường là UBND cấp huyện.

Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về mức thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn sang đất thổ cư như sau: đối với đất vườn trong cùng thửa đất có nhà ở (thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai), tiền sử dụng đất phải nộp bằng 50% chênh lệch giữa:

• Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm được phép chuyển mục đích.
• Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp (đất vườn) tại thời điểm đó

Nếu đất vườn đã được tách thửa riêng hoặc đo đạc tách thửa trước ngày 1/7/2004, mức thu cũng tương tự (50% chênh lệch).

Cách tính chi phí cụ thể

Để tính chi phí chuyển mục đích sử dụng cho thửa đất 44 m², cần xác định:

• Giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại khu vực thửa đất theo bảng giá đất do UBND TP.HCM ban hành (hiện hành là Quyết định 02/2020/QĐ-UBND, có hiệu lực từ 2020-2024, và có thể được cập nhật vào năm 2025).
• Diện tích đất: 44 m².

Ví dụ minh họa (giả định giá đất tại Hóc Môn):

• Giá đất thổ cư theo bảng giá: 15 triệu đồng/m².
• Giá đất vườn theo bảng giá: 1,5 triệu đồng/m².
• Chênh lệch giá đất: 15 triệu – 1,5 triệu = 13,5 triệu đồng/m².
• Tiền sử dụng đất phải nộp: 50% x 13,5 triệu x 44 m² = 297 triệu đồng.

Lưu ý: Giá đất thực tế có thể thay đổi tùy thuộc vào vị trí cụ thể (xã, đường, khu vực) và bảng giá đất mới nhất. Ngoài tiền sử dụng đất, ông B có thể phải nộp thêm lệ phí trước bạ (0,5% giá trị đất ở) và phí thẩm định hồ sơ (khoảng vài trăm nghìn đồng, tùy địa phương).

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất

Để chuyển từ đất vườn sang đất thổ cư, cần thực hiện các bước sau:

1. Chuẩn bị hồ sơ:
   • Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (theo mẫu).
   • GCNQSDĐ (sổ đỏ) của thửa đất.
   • CMND/CCCD và sổ hộ khẩu của người đứng tên.
   • Bản vẽ hiện trạng nhà đất (nếu có).
2. Nộp hồ sơ: Nộp tại UBND hoặc Văn phòng đăng ký đất đai tại khu vực.
3. Xử lý hồ sơ:
   • Cơ quan chức năng thẩm định và ra quyết định cho phép chuyển mục đích (thời gian khoảng 15-30 ngày).
   • Nhận thông báo nộp tiền sử dụng đất và các lệ phí liên quan.
4. Nộp tiền và nhận kết quả: Sau khi nộp tiền, nhận GCNQSDĐ mới ghi nhận loại đất là đất thổ cư.

Ông B nên liên hệ UBND hoặc Văn phòng đăng ký đất đai để xác nhận giá đất cụ thể tại khu vực thửa đất. Đồng thời, kiểm tra quy hoạch để đảm bảo thửa đất được phép chuyển sang đất thổ cư.

Căn nhà xây trên đất vườn có vi phạm pháp luật không?

Quy định về xây dựng trên đất vườn

Theo Luật Đất đai 2013 và Luật Xây dựng 2014, việc xây dựng nhà ở trên đất vườn (đất nông nghiệp) là vi phạm pháp luật, trừ một số trường hợp ngoại lệ:

1. Trường hợp được phép: Nếu đất vườn nằm trong cùng thửa đất có nhà ở hợp pháp và được cơ quan nhà nước công nhận là đất ở, việc xây dựng nhà có thể được xem xét cấp phép. Tuy nhiên, cần có giấy phép xây dựng từ UBND cấp huyện.
2. Trường hợp vi phạm: Nếu đất vườn không được công nhận là đất ở và không có giấy phép xây dựng, căn nhà được xem là xây dựng trái phép. Hậu quả có thể bao gồm:

• Bị phạt hành chính (theo Nghị định 139/2017/NĐ-CP, mức phạt từ 10-50 triệu đồng đối với cá nhân).
• Buộc tháo dỡ công trình trái phép.
• Không được cấp GCNQSDĐ cho phần đất có nhà ở.

Trong trường hợp của ông B, căn nhà đã được xây trên đất vườn 44 m² có sổ đỏ, nhưng không rõ liệu có giấy phép xây dựng hay không. Nếu căn nhà được xây mà không có giấy phép hoặc không được cơ quan chức năng công nhận, đây là vi phạm pháp luật.

Cách hợp thức hóa căn nhà

Để đảm bảo tính pháp lý của căn nhà khi mua đất thổ cư (sau khi chuyển mục đích), cần thực hiện các bước sau:

Kiểm tra giấy phép xây dựng: Yêu cầu chủ đất cung cấp giấy phép xây dựng của căn nhà. Nếu không có, căn nhà được xem là xây dựng trái phép.

Xin hợp thức hóa công trình:

Theo Điều 94 Luật Xây dựng 2014, công trình xây dựng trái phép nhưng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng có thể được xem xét cấp giấy phép bổ sung. Ông B hoặc chủ đất nộp hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng bổ sung tại UBND khu vực, bao gồm:

• Đơn xin cấp giấy phép xây dựng
• GCNQSDĐ của thửa đất
• Bản vẽ hiện trạng công trình
• Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu công trình (nếu có)

Sau khi được cấp phép, căn nhà sẽ được công nhận hợp pháp.

Chuyển mục đích sử dụng đất: Như đã nêu ở mục 1, sau khi chuyển sang đất thổ cư, có thể đăng ký quyền sở hữu nhà ở trên GCNQSDĐ mới.

Kiểm tra quy hoạch: Liên hệ UBND khu vực để xác minh thửa đất có nằm trong diện quy hoạch, giải tỏa hay không. Nếu đất thuộc diện quy hoạch không cho phép xây dựng nhà ở, việc hợp thức hóa sẽ không khả thi.

>> Xem thêm bài viết Tư vấn về việc mua nhà ở phân lô tại Hóc Môn

** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Radanhadat thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.