Hợp đồng mua bán nhà đất có hiệu lực khi nào?

Hợp đồng mua bán nhà đất là một trong những giao dịch quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của các bên. Tuy nhiên, nhiều người vẫn băn khoăn hợp đồng mua bán nhà đất có hiệu lực khi nào?

Điều kiện để hợp đồng mua bán nhà đất có hiệu lực

Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, một giao dịch dân sự, bao gồm hợp đồng mua bán nhà đất, có hiệu lực khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:

1. Chủ thể có năng lực pháp luật và hành vi dân sự: Người tham gia giao dịch phải có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự phù hợp. Ví dụ, người mua, bán phải đủ tuổi, không bị mất năng lực hành vi dân sự hoặc bị hạn chế theo quyết định của tòa án.
2. Tự nguyện tham gia: Các bên phải tự nguyện ký kết hợp đồng, không bị ép buộc, lừa dối hay đe dọa.
3. Mục đích và nội dung hợp pháp: Nội dung hợp đồng không được vi phạm điều cấm của luật hoặc trái đạo đức xã hội. Ví dụ, hợp đồng mua bán nhà đất phải tuân thủ các quy định về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
4. Hình thức hợp đồng đúng quy định: Hình thức hợp đồng là yếu tố quan trọng, đặc biệt với giao dịch mua bán nhà đất, thường yêu cầu công chứng hoặc chứng thực.

Hình thức công chứng hoặc chứng thực được quy định cụ thể tại Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023, là điều kiện bắt buộc để hợp đồng mua bán nhà đất có hiệu lực, trừ một số trường hợp ngoại lệ theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015.

Hợp đồng mua bán nhà đất có hiệu lực khi nào?

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình xây dựng) phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp đặc biệt được quy định tại điểm b khoản này. Về thời điểm có hiệu lực, Điều 5 Luật Công chứng 2014 nêu rõ:

“Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.”

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ ngày công chứng, trừ khi các bên có thỏa thuận khác về thời điểm hiệu lực.

Hợp đồng mua bán nhà ở

Khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 quy định rõ hơn về thời điểm hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở:

“Đối với giao dịch mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực.”

Do đó, hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng hoặc chứng thực, đảm bảo tính pháp lý và ràng buộc các bên.

Quyền và nghĩa vụ khi hợp đồng có hiệu lực

Khi hợp đồng mua bán nhà đất có hiệu lực, các bên phát sinh quyền và nghĩa vụ như sau:

Bên chuyển nhượng:

• Giao giấy tờ hợp pháp về nhà, đất cho bên nhận chuyển nhượng để thực hiện thủ tục đăng ký biến động (sang tên).
• Thực hiện nghĩa vụ khai và nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) 2% trên giá trị chuyển nhượng, trừ trường hợp được miễn thuế.

Bên nhận chuyển nhượng:

• Thanh toán đầy đủ tiền theo thỏa thuận trong hợp đồng.
• Nộp lệ phí trước bạ theo quy định (thường 0,5% giá trị tài sản).
• Thực hiện thủ tục đăng ký biến động (sang tên) tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Nếu thỏa thuận nộp thuế TNCN thay cho bên bán, phải thực hiện nghĩa vụ này.

Hợp đồng có hiệu lực là cơ sở để các bên yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp nếu một bên không thực hiện nghĩa vụ, theo Điều 5 Luật Công chứng 2014.

Sự khác biệt giữa hiệu lực hợp đồng và hiệu lực chuyển nhượng

Nhiều người nhầm lẫn giữa hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà đất và hiệu lực của việc chuyển nhượng. Hai khái niệm này có sự khác biệt rõ rệt:

Theo Điều 503 Bộ luật Dân sự 2015, việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật Đất đai. Điều này có nghĩa là dù hợp đồng đã có hiệu lực sau khi công chứng, việc chuyển nhượng chỉ hoàn tất khi hoàn thành đăng ký sang tên tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

>> Xem thêm bài viết Quy định mới nhất về miễn giấy phép xây dựng tại TPHCM 2025

** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Radanhadat thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.