Khó mua nhà dưới 3 tỷ ở TP Thủ Đức: Nguyên nhân do đâu?

Từng là điểm sáng của thị trường bất động sản phía Đông TP HCM, chung cư TP Thủ Đức hiện đang chứng kiến sự biến mất nhanh chóng của các căn hộ tầm giá 3 tỷ đồng. Giá căn hộ leo thang liên tục, rổ hàng vừa túi tiền ngày càng cạn kiệt, khiến giấc mơ an cư tại khu vực này trở nên xa vời với nhiều người mua ở thực.

Khó tìm căn hộ dưới 3 tỷ đồng tại TP Thủ Đức

Chị Hạnh Dung, nhân viên ngân hàng 31 tuổi, đã dành hơn 3 tháng để tìm mua căn hộ 2 phòng ngủ diện tích khoảng 60m² tại TP Thủ Đức với tài chính 2,8 tỷ đồng (bao gồm khoản vay). Tuy nhiên, sau khi tham khảo 6 dự án mới và cũ, chị nhận ra các căn hộ đạt chuẩn chất lượng và vị trí tốt đều có giá thấp nhất từ 4 tỷ đồng trở lên.

>> Thông tin bất động sản Thành phố Thủ Đức được cập nhật liên tục

Cùng cảnh ngộ, anh Trần Hiếu, hiện sinh sống tại phường Thạnh Mỹ Lợi, cũng khó khăn trong việc tìm căn hộ diện tích 65m² với ngân sách 3,5 tỷ đồng. Tại khu Đông, giá căn hộ mở bán hiện dao động từ 55–80 triệu đồng/m², đẩy tổng giá trị căn hộ trên 4 tỷ đồng sau khi cộng thuế và phí. Các dự án cũ cũng không khá hơn, với căn hộ từ 60m² trở lên có giá sang tay ít nhất 3,7 tỷ đồng.

Trong khung tài chính 3 tỷ đồng, lựa chọn khả dĩ chỉ còn các căn hộ diện tích nhỏ 45–50m², không đáp ứng nhu cầu sinh hoạt thoải mái cho gia đình đông người.

Nguồn cung căn hộ giá vừa túi tiền ngày càng cạn kiệt

Ghi nhận từ VnExpress cho thấy, từ năm 2023 đến nay, TP Thủ Đức gần như không còn căn hộ giá dưới 2 tỷ đồng. Phân khúc giá 3 tỷ đồng cũng chỉ còn xuất hiện rải rác tại một số ít dự án:

• Citi Grand (phường Cát Lái): Dự án hiếm hoi còn căn hộ 2 phòng ngủ giá dưới 3 tỷ đồng (~55 triệu/m²), giỏ hàng dự kiến bán hết trong quý này.

• MT Eastmark City (giáp ranh Vành đai 3): Cung cấp những căn hộ cuối cùng với giá khoảng 50 triệu đồng/m².

• Dự kiến sắp tới, các dự án mới như Happy One Sora và Fiato Uptown cũng mở bán, với mức giá quanh 3 tỷ đồng/căn.

Tuy nhiên, quỹ căn hộ giá vừa túi tiền này rất hạn chế và nhanh chóng tiêu thụ hết.

Giá bán chung cư TP Thủ Đức tăng liên tục

Theo Trung tâm nghiên cứu thị trường One Mount Group, trong quý I/2025, giá bán trung bình căn hộ tại TP Thủ Đức đã đạt 85 triệu đồng/m², tăng 22% so với cùng kỳ năm trước. Một căn hộ 2 phòng ngủ diện tích 55–60m² hiện nay được rao bán với giá từ 4,5–6 tỷ đồng (chưa bao gồm thuế phí).

Số liệu từ Avison Young Việt Nam cho thấy, khu Đông chiếm gần 80% nguồn cung căn hộ mở bán mới tại TP HCM trong quý đầu năm. Giá bán trung bình:

• Quận 2 cũ: 125–450 triệu đồng/m²

• Quận 9 và Thủ Đức: 60–100 triệu đồng/m² (chưa bao gồm VAT, phí)

Từ năm 2019 đến nay, mỗi năm giá chung cư khu vực này đều tăng 8–12%, khiến căn hộ tầm giá 3 tỷ đồng dần biến mất.

Nguyên nhân đẩy giá chung cư TP Thủ Đức tăng cao

Lệch pha cung – cầu sản phẩm

Theo ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm nghiên cứu thị trường OneMount, quỹ đất tại TP Thủ Đức chủ yếu được khai thác cho các dòng sản phẩm cao cấp, hạng sang, trong khi phân khúc trung cấp, bình dân bị bỏ quên. Chi phí phát triển dự án tăng cao cũng khiến các chủ đầu tư ưu tiên phân khúc cao cấp, vốn có biên lợi nhuận tốt hơn.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao bộ phận nghiên cứu Savills TP HCM, cho biết năm 2024, phân khúc căn hộ 3 tỷ đồng chỉ chiếm 15% tổng nguồn cung. Từ nay đến năm 2026, tỷ lệ này có thể giảm xuống còn 5% và đối mặt nguy cơ biến mất hoàn toàn khỏi thị trường.

Đòn bẩy hạ tầng khu Đông

Hệ thống hạ tầng trọng điểm như đại lộ Võ Nguyên Giáp, cao tốc TP HCM – Long Thành – Dầu Giây, tuyến Metro số 1, cầu Cát Lái và 9 tuyến đường sắt đô thị kết nối TP Thủ Đức với các khu vực lân cận đã đẩy giá trị bất động sản khu vực này tăng vọt.

Theo Savills từ nay đến 2026, TP Thủ Đức sẽ có thêm khoảng 24.400 căn hộ mới, nhưng mặt bằng giá bán bình quân dự kiến vượt 100 triệu đồng/m² trong năm nay. Đến năm 2027, dù nguồn cung căn hộ mới dự kiến tăng mạnh (khoảng 25.000 căn), tỷ trọng nhà ở giá bình dân vẫn ở mức thấp và giá bán sẽ khó còn dưới 3 tỷ đồng/căn.

Triển vọng và thách thức khi mua chung cư tại TP Thủ Đức

Với những người mua ở thực, việc tìm kiếm căn hộ tầm giá 3 tỷ đồng tại TP Thủ Đức hiện nay gần như là bài toán khó. Nếu không tăng ngân sách hoặc chấp nhận mua các dự án xa trung tâm hơn, người mua sẽ phải đối mặt với sự cạnh tranh gay gắt và khan hiếm nguồn cung.

Đối với nhà đầu tư, việc giá căn hộ tăng nhanh sẽ giúp tăng biên độ lợi nhuận trong dài hạn. Tuy nhiên, cần lưu ý rủi ro từ mặt bằng giá quá cao so với thu nhập trung bình, dẫn đến khả năng hấp thụ thị trường sẽ không còn dễ dàng như giai đoạn trước.

** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Radanhadat thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.