Lỗ hàng trăm triệu khi đầu tư chung cư tỉnh: Cảnh báo thanh khoản và giá bán

Giai đoạn từ 2019–2022, làn sóng đầu tư chung cư tại các tỉnh lân cận TP.HCM như Bình Dương, Đồng Nai, Long An từng sôi động chưa từng có. Tuy nhiên, đến năm 2024–2025, thực tế đang cho thấy một bức tranh khác: nhiều nhà đầu tư rơi vào tình trạng “ngộp” dòng tiền, chấp nhận lỗ hàng trăm triệu đến gần nửa tỷ đồng để cắt lỗ, thoát hàng.

>> Đầu tư chung cư thế nào để hạn chế các rủi ro dễ gặp nhất?

Những thương vụ cắt lỗ hàng trăm triệu đồng

Chị Kim Oanh (quận 7, TP.HCM) đầu tư căn hộ 66m² tại một dự án trung tâm TP Thủ Dầu Một, Bình Dương với giá 2,5 tỷ đồng cuối năm 2019. Dựa trên kỳ vọng tăng giá 10–15% sau bàn giao, chị tin tưởng sẽ “sang tay” dễ dàng. Tuy nhiên, đến tháng 6/2022, căn hộ được bàn giao nhưng không thể thanh khoản, dù đã hạ giá xuống còn 2,2 tỷ đồng.

Mỗi tháng, chị phải trả ngân hàng 20–22 triệu đồng, trong khi căn hộ chỉ cho thuê được 6 triệu đồng. Sau 2 năm cầm cự, chị buộc phải chấp nhận cắt lỗ để thoát gánh nặng tài chính.

Trường hợp của anh Tiến (TP Thủ Đức) cũng không khả quan hơn. Đầu tư căn hộ Bình Dương giá 45 triệu đồng/m² năm 2020 với cam kết “lướt sóng” sinh lời từ môi giới, anh đã xuống tiền mua và vay 70% giá trị. Tuy nhiên, dự án ngưng thi công do dịch bệnh, kéo dài đến 2024 vẫn bất động. Anh đã 2 lần rao bán cắt lỗ gần 500 triệu đồng nhưng vẫn chưa tìm được người mua.

Tương tự, anh Mạnh Hùng (quận 11, TP.HCM) mua căn hộ tại Thuận An theo diện sang tay, chênh 200 triệu đồng so với giá gốc chủ đầu tư. Sau nhiều năm không thể sang nhượng, anh chấp nhận rao bán lỗ gần 500 triệu đồng, nhưng thanh khoản gần như đóng băng.

Nguyên nhân khiến đầu tư chung cư tại tỉnh thua lỗ

1. Đánh giá sai tiềm năng tăng giá

Theo chuyên gia Lê Quốc Kiên, nhiều nhà đầu tư bị cuốn theo “sóng truyền thông” thay vì phân tích nhu cầu thực. Bình Dương, Đồng Nai hay Long An vẫn còn nhiều đất để phát triển nhà phố, nhà liền thổ, trong khi tâm lý người dân địa phương vẫn chuộng nhà đất hơn chung cư.

2. Thanh khoản thị trường thấp

Báo cáo của DKRA Group cho thấy, trong 2 tháng đầu 2025, tỷ lệ hấp thụ căn hộ tại Bình Dương chỉ đạt 9%, thấp hơn kỳ vọng rất nhiều. Thị trường thứ cấp cũng chứng kiến lượng hàng rao bán cắt lỗ ngày càng tăng.

Năm 2024, dù số lượng giao dịch nhà đất tại Bình Dương tăng 200% so với cùng kỳ, theo Savills Việt Nam, nhưng 70% lượng mua là từ nhà đầu tư TP.HCM – không phải nhu cầu ở thực.

3. Nguồn cung dư thừa

Từ 2019–2022, Bình Dương đã đón nhận trên 45.000 căn hộ mở bán, chủ yếu ở mức giá trên 40 triệu đồng/m² – tương đương các khu vực vùng ven TP.HCM đã có hạ tầng hoàn chỉnh.

Trong khi đó, theo DKRA Group, từ nay đến 2027, Bình Dương có thể bổ sung thêm 20.000–24.000 căn hộ, dẫn đến tình trạng bội thực nguồn cung và áp lực giảm giá ở thị trường thứ cấp.

4. Chất lượng sản phẩm và chi phí duy trì

Với căn hộ, theo thời gian, nếu không được bảo trì tốt, tài sản sẽ xuống cấp nhanh chóng, kéo theo giá trị thị trường giảm. Trong bối cảnh thanh khoản yếu, việc giữ tài sản chung cư càng lâu lại càng thiệt hại cho nhà đầu tư.

Khuyến nghị cho nhà đầu tư chung cư

Khi tham gia đầu tư chung cư, nhà đầu tư cần đặc biệt chú trọng phân tích kỹ nhu cầu ở thực, tránh bị cuốn theo phong trào hay kỳ vọng tăng giá thiếu cơ sở. Việc đánh giá thanh khoản thực tế cũng vô cùng quan trọng, nên ưu tiên lựa chọn những khu vực đã có hạ tầng hoàn chỉnh, mật độ dân cư ổn định để tăng khả năng ra hàng. Đồng thời, nhà đầu tư phải kiểm soát chặt chẽ đòn bẩy tài chính, chỉ vay trong giới hạn khả năng chi trả để tránh rơi vào áp lực tài chính kéo dài.

Chọn dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ thi công đảm bảo cũng là yếu tố then chốt nhằm hạn chế rủi ro liên quan đến bàn giao và giá trị tài sản. Nên xác định tư duy đầu tư dài hạn, tính toán khả năng khai thác cho thuê hoặc tạo dòng tiền ổn định trong trường hợp không thể bán lại ngay, thay vì chỉ kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn.

Tóm lại, nhà đầu tư chung cư vùng ven được khuyến khích cân nhắc các yếu tố sau:

• Phân tích kỹ nhu cầu ở thực: Tránh đầu tư theo phong trào hoặc kỳ vọng tăng giá thiếu cơ sở.

• Đánh giá thanh khoản thực tế: Ưu tiên những khu vực đã có hạ tầng hoàn chỉnh, dân cư hiện hữu.

• Kiểm soát đòn bẩy tài chính: Chỉ vay trong khả năng chi trả, tránh áp lực tài chính kéo dài.

• Chọn dự án pháp lý rõ ràng, tiến độ đảm bảo: Tránh các dự án chậm bàn giao hoặc gặp vấn đề pháp lý.

• Định hướng đầu tư dài hạn: Xác định khả năng cho thuê, khai thác dòng tiền nếu không bán nhanh được.

** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Radanhadat thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.