Đất đã cho mượn xây nhà tình thương có thể bán được không?

Mình đang sở hữu 1 miếng đất. Từ năm 2012 đã cho một người quen xây nhà tình thương. Nay người đó không còn ở nhà tình thương nữa mà chuyển đi nơi khác làm ăn. Hiện tại mình muốn bán mảnh đất đó. Xin hỏi mình có thể thu hồi và bán miếng đất đó được không? Có cần liên lạc với người quen để viết đơn xác nhận là không ở nhà tình thương nữa không? Mong được tư vấn, xin cảm ơn!

Nguyên Hà, 18/2/24

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi, Radanhadat.vn sau đây sẽ giải đáp cho thắc mắc “Có thể bán đất mà đã cho người khác xây dựng nhà tình thương trên đó hay không?”

Người sở hữu có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi trên phần đất đó có xây dựng nhà tình thương không?

Căn cứ Điều 167 và Điều 168 Luật Đất đai 2013 quy định về quyền của người sử dụng đất như sau:

“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

…

Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

…”

Theo điều khoản trên, nếu có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với miếng đất đang sở hữu thì bạn có thể thực hiện quyền chuyển nhượng của mình theo quy định pháp luật.

Có thể bán nhà tình thương do người khác xây dựng trên phần đất của mình sở hữu hay không?

Nhà tình thương là do người khác xây dựng trên đất của bạn. Nên bạn không phải là người có quyền sở hữu và không có quyền mua bán căn nhà đó.

Căn cứ Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chứng nhận quyền sở hữu nhà ở như sau:

“Điều 31. Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

..

4. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là người sử dụng đất ở thì ngoài giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này, phải có hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng nhà ở đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai..”

Như vậy, nếu muốn bán cả phần đất và phần nhà thì bạn cần thỏa thuận với người quen của mình về việc chuyển nhượng. Bạn cần yêu cầu người quen làm thủ tục chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với căn nhà tình thương trên đất của bạn để đảm bảo giấy tờ cho hợp đồng mua bán.

Bên cạnh đó, Khoản 4 Điều 31 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định điều kiện chứng nhận quyền sở hữu nhà ở khi chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là người sử dụng đất ở thì ngoài giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở (trường hợp này là Giấy tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương) phải có: 

• Hợp đồng thuê đất
• Hợp đồng góp vốn
• Hợp đồng hợp tác kinh doanh
• Văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng nhà ở đã được công chứng hoặc chứng thực và bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất. 

Do đó, nếu “chủ đất” và “chủ nhà” có một trong các giấy tờ này thì muốn bán đất mà không bán nhà hoặc muốn bán nhà mà không bán đất đều được mà không cần đơn xác nhận là không ở nhà tình thương của “chủ nhà”. Tuy nhiên, đây là việc tiềm ẩn rất nhiều rủi ro pháp lý đặc biệt là cho người mua.

(Nguồn LuatVietNam)

>> Xem thêm bài viết Hỏi – Đáp: Cách giải quyết khi anh chị em ruột tranh chấp đất đai?