Bài 2.4: Định giá bất động sản và đánh giá tiềm năng sinh lời khi đầu tư

Việc định giá bất động sản (BĐS) đóng vai trò rất quan trọng cho cả người sở hữu lẫn nhà đầu tư trong các giao dịch mua bán. Tuy nhiên, vẫn có nhiều người chưa chú trọng đúng mức đến khâu thẩm định giá trước khi tiến hành giao dịch, dẫn đến khả năng gặp phải những thiệt hại từ nhỏ tới lớn. Dưới đây là 5 phương pháp định giá BĐS cơ bản, giúp cả người mua và người bán có thể ước tính mức giá phù hợp nhất, từ đó đưa ra các quyết định đúng đắn và sáng suốt.

Định giá bất động sản là gì và các trường hợp ứng dụng

Thẩm định giá bất động sản là việc ước tính giá trị của một bất động sản cụ thể theo đơn vị tiền tệ, nhằm phục vụ một mục đích đã được xác định trước, trong điều kiện của một thị trường nhất định và áp dụng các phương pháp phù hợp.

Mục đích của việc thẩm định giá bất động sản

Mục tiêu của việc thẩm định giá bất động sản rất đa dạng, dưới đây là một số mục đích chính:

1. Bảo toàn tài sản

• Thẩm định giá để phục vụ quá trình khấu hao tài sản.
• Đánh giá tài sản để phục vụ bảo hiểm và bồi thường.

2. Mua bán tài sản

• Xác định giá trị cho giao dịch mua bán các hạng mục tài sản riêng lẻ.

3. Chuyển quyền sở hữu doanh nghiệp

• Góp vốn kinh doanh hoặc tham gia liên doanh.
• Hợp nhất hoặc sáp nhập doanh nghiệp.
• Bán doanh nghiệp hoặc cho thuê.

4. Chuyển nhượng bất động sản

• Xác định giá trị để chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản.

5. Bồi thường

• Đánh giá giá trị bất động sản trong các trường hợp bồi thường.

6. Thế chấp

• Giá trị bất động sản thế chấp cần được điều chỉnh theo giá trị thị trường hiện tại để đảm bảo an toàn cho ngân hàng.

7. Xác định giá trị tài sản khi cổ phần hóa

• Trong quá trình phát hành cổ phiếu, doanh nghiệp cần tính toán giá trị tài sản và lợi tức của cổ phiếu dựa trên thẩm định giá.

8. Hạch toán kế toán

• Tính thuế đối với tài sản như thuế đất, nhà, di sản… thường dựa vào giá thị trường hiện hành.

9. Nghiệp vụ thanh toán

• Khi doanh nghiệp thanh toán, chuyển đổi, hoặc thanh quyết toán tài sản, cần thẩm định giá để đưa ra kết luận chính xác.

10. Phục vụ tư vấn

• Thẩm định giá cung cấp thông tin cho các nghiệp vụ tư vấn, hỗ trợ chủ doanh nghiệp, chủ nợ, hoặc người kinh doanh đưa ra quyết định.

Trong bài viết này, Radanhadat.vn muốn hướng dẫn bạn tìm hiểu về định giá bất động sản để tự tư vấn cho bản thân mình, trong trường hợp bạn cần mua tài sản đầu tư. Nếu muốn việc định giá bất động sản hiện tại được diễn ra chuyên nghiệp, bạn vui lòng tham khảo việc thuê chuyên gia và công ty thẩm định giá bất động sản chuyên nghiệp.

Cần những dữ liệu gì để đánh giá giá trị và tiềm năng một bất động sản đầu tư?

Khi đánh giá tiềm năng sinh lời của bất động sản, bạn cần xem xét một số yếu tố quan trọng. Dưới đây là những yếu tố cần tập trung:

Vị trí

• Vị trí địa lý: Vị trí của bất động sản đóng vai trò quan trọng nhất, ảnh hưởng lớn đến giá trị và tiềm năng sinh lời. Bất động sản nằm ở khu vực trung tâm, gần tiện ích công cộng (trường học, bệnh viện, giao thông thuận tiện) thường có giá trị cao và khả năng sinh lời tốt hơn.
• Môi trường xung quanh: Khu vực có sự phát triển về hạ tầng, tiện ích nội khu và tiện ích ngoại khu, cộng đồng dân cư phát triển thường mang lại tiềm năng sinh lời cao hơn.

Tình trạng pháp lý

• Giấy tờ sở hữu: Bất động sản cần có giấy tờ pháp lý rõ ràng, chẳng hạn như sổ đỏ, sổ hồng. Điều này giúp tránh các rủi ro pháp lý khi đầu tư.
• Quy hoạch đất đai: Nên kiểm tra quy hoạch của khu vực để biết được dự án có thuộc diện quy hoạch hay không, và có bị ảnh hưởng bởi các kế hoạch phát triển hạ tầng tương lai.

Tính thanh khoản

• Khả năng bán lại: Một bất động sản có tính thanh khoản cao nghĩa là bạn có thể bán lại hoặc cho thuê dễ dàng với giá tốt. Điều này phụ thuộc vào nhu cầu của thị trường, khu vực đầu tư và tính cạnh tranh của bất động sản.
• Tình hình thị trường: Cần nghiên cứu tình hình cung cầu, mức độ tăng trưởng của thị trường bất động sản tại khu vực để đưa ra quyết định đầu tư chính xác.

Tiềm năng tăng giá

• Hạ tầng giao thông: Các dự án xây dựng hạ tầng giao thông như đường cao tốc, metro, sân bay sẽ tác động trực tiếp đến giá trị bất động sản.
• Tiềm năng phát triển khu vực: Bất động sản ở khu vực đang phát triển mạnh về kinh tế, công nghiệp, du lịch thường có tiềm năng tăng giá cao.

Thu nhập từ cho thuê

• Giá thuê hiện tại: Nếu bất động sản có thể cho thuê, bạn cần xem xét mức giá cho thuê hiện tại trong khu vực và tiềm năng tăng giá thuê trong tương lai.
• Tỷ lệ lấp đầy: Tỷ lệ cho thuê cao hoặc ổn định là dấu hiệu cho thấy bất động sản có tiềm năng sinh lời tốt từ việc cho thuê.

Chi phí vận hành và bảo trì

• Chi phí cố định: Bao gồm thuế, bảo hiểm, và các chi phí cố định khác. Các chi phí này ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận ròng từ bất động sản.
• Chi phí biến đổi: Chi phí bảo trì, sửa chữa và vận hành bất động sản cũng cần được tính đến khi đánh giá khả năng sinh lời.

Tỷ suất sinh lời

• Tỷ suất vốn hóa (Cap rate): Đây là tỷ lệ giữa thu nhập ròng hàng năm của bất động sản với giá trị đầu tư ban đầu, giúp đánh giá hiệu quả đầu tư.
• Tỷ suất thu hồi vốn: Tỷ lệ sinh lợi từ dòng tiền thu nhập so với vốn đầu tư vào bất động sản cũng là một yếu tố quan trọng để xác định thời gian hoàn vốn.

Rủi ro thị trường

• Biến động giá: Cần xem xét các yếu tố thị trường có thể ảnh hưởng đến giá trị bất động sản như suy thoái kinh tế, thay đổi chính sách nhà nước về bất động sản, hoặc xu hướng thị trường.
• Rủi ro pháp lý: Ngoài việc kiểm tra giấy tờ pháp lý, bạn cần lưu ý đến các rủi ro từ việc thay đổi quy hoạch, luật pháp về đất đai và thuế.

Những yếu tố này giúp bạn có cái nhìn toàn diện khi đánh giá tiềm năng sinh lời của bất động sản, từ đó đưa ra quyết định đầu tư hợp lý. Sau khi thu thập được các dữ liệu, bạn có thể áp dụng các phương pháp khác nhau dưới đây để định giá bất động sản.

Các phương pháp định giá bất động sản từ các nhà đầu tư chuyên nghiệp và môi giới

Phương pháp so sánh trực tiếp để định giá BĐS

Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên việc phân tích giá của các BĐS tương tự về loại hình, diện tích, vị trí địa lý, hạng đất, loại đường phố và các công trình tương tự, dựa trên giá giao dịch đã thành công hoặc đang được giao dịch trên thị trường tại thời điểm định giá.

Phương pháp này thích hợp nhất khi định giá các BĐS dùng để ở hoặc đất trống trong các khu dân cư, cũng như các BĐS thương mại-dịch vụ có tính đồng nhất như căn hộ, chung cư, nhà xưởng hoặc nhà kho xây dựng để cho thuê. Phương pháp này dựa vào các phân tích giao dịch trên thị trường và giả định khả năng thay thế của các BĐS.

Ưu điểm: Phương pháp này chủ yếu áp dụng cho các BĐS phổ biến trên thị trường mua bán, không đòi hỏi tính toán phức tạp hay xây dựng mô hình, mà dựa vào các giao dịch thực tế để đánh giá giá trị. Điều này mang lại cơ sở vững chắc để được cả khách hàng lẫn các cơ quan pháp lý công nhận.

Nhược điểm: Để áp dụng phương pháp này, cần phải có đầy đủ thông tin thị trường về các giao dịch tương tự. Nếu không có thông tin lịch sử rõ ràng và chính xác, việc áp dụng có thể gặp khó khăn, đặc biệt là khi định giá các BĐS ở nước ngoài.

Phương pháp thặng dư để định giá BĐS

Phương pháp thặng dư được sử dụng để định giá các BĐS dựa trên tiềm năng phát triển trong tương lai, chứ không phải hiện trạng sử dụng hiện tại.

Phương pháp này rất hiệu quả với những BĐS có giá trị tiềm năng lớn, khi chúng có thể tăng giá trị sau khi được phát triển. Điều này thường áp dụng cho các khu đất trống hoặc đất có công trình cần được cải tạo hoặc thay thế. Giá trị BĐS được xác định bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển trừ đi các chi phí phát triển, theo công thức:

Giá trị thặng dư của BĐS = Giá trị của sự phát triển – Chi phí phát triển (bao gồm cả lãi của nhà đầu tư)

Ưu điểm: Phương pháp thặng dư phù hợp với những BĐS có tiềm năng phát triển hoặc các dự án đầu tư. Nó khá dễ hiểu và thuyết phục khách hàng vì dựa trên các dữ liệu thị trường. Ngoài ra, phương pháp này có giá trị trong việc tư vấn đầu tư.

Nhược điểm: Khó khăn trong việc xác định giá trị sử dụng cao nhất và tốt nhất, và các ước tính về chi phí hay giá bán có thể thay đổi tùy theo điều kiện thị trường. Giá trị còn lại dễ bị ảnh hưởng bởi sự thay đổi của các ước tính này và không tính đến giá trị thời gian của tiền.

Phương pháp định giá bất động sản dựa trên lợi nhuận

Phương pháp lợi nhuận là cách xác định giá trị bất động sản (BĐS) dựa trên khả năng sinh lời từ việc sử dụng tài sản đó. Cách tiếp cận này thường áp dụng cho các loại BĐS đặc thù như rạp chiếu phim, khách sạn và những tài sản khác mà giá trị của chúng chủ yếu phụ thuộc vào mức sinh lợi từ việc vận hành. Phương pháp này cũng thường được sử dụng làm cơ sở để tính toán mức thuế.

Ưu điểm Phương pháp lợi nhuận phù hợp với các BĐS có khả năng tạo ra nguồn thu nhập ổn định.

Cách định giá này không yêu cầu phải ước tính giá trị cụ thể của tài sản, mà thích hợp cho những BĐS không có giao dịch trên thị trường và liên quan đến một hoạt động kinh doanh cụ thể.

Nhược điểm Việc chỉ dựa vào ước tính lợi nhuận có thể không phản ánh đầy đủ mức thu nhập thực tế từ tài sản.

Do BĐS thường liên quan đến các hoạt động kinh doanh, việc xác định tỷ lệ đóng góp của BĐS vào lợi nhuận tổng thể là thách thức lớn, đòi hỏi người định giá phải có kiến thức sâu về lĩnh vực kinh doanh đó.

Phương pháp chi phí để định giá bất động sản

Phương pháp chi phí, hay còn được gọi là phương pháp chi phí giảm giá, là cách xác định giá trị của một BĐS bằng cách tính toán chi phí cần thiết để tái tạo hoặc thay thế các bộ phận cấu thành của nó, bao gồm giá trị đất và các công trình trên đất. Phương pháp này dựa trên giả định rằng giá trị thị trường của một BĐS có thể ước tính bằng tổng giá trị đất và công trình gắn liền sau khi đã khấu hao. Công thức tính giá trị BĐS theo phương pháp chi phí là:

Giá trị thị trường = Giá trị đất + Chi phí tái tạo công trình – Giá trị hao mòn tích lũy

Phương pháp này thường được áp dụng để định giá các BĐS có mục đích sử dụng đặc thù như bệnh viện, trường học, nhà thờ, nhà máy điện hoặc nhà máy hóa chất, là những tài sản không có nhiều số liệu thị trường để so sánh.

Ưu điểm Phương pháp chi phí hữu ích khi thiếu thông tin thị trường để so sánh hoặc khi không thể dự báo thu nhập tương lai mà tài sản có thể tạo ra. Phương pháp này cũng đơn giản về mặt tính toán và phù hợp với các BĐS dùng cho mục đích riêng biệt, bảo hiểm hoặc đấu thầu.

Nhược điểm Phương pháp chi phí phải dựa vào dữ liệu thị trường, nên có thể gặp khó khăn trong việc thu thập thông tin cần thiết. Hơn nữa, chi phí không phải lúc nào cũng phản ánh chính xác giá trị thị trường của BĐS, và việc ước tính mức độ hao mòn của tài sản phụ thuộc nhiều vào đánh giá chủ quan của người định giá.

Phương pháp thu nhập để định giá bất động sản

Phương pháp thu nhập dựa trên việc ước tính giá trị của BĐS dựa vào thu nhập mà nó có thể tạo ra trong tương lai. Cách tiếp cận này dựa vào thu nhập ròng trung bình hằng năm của BĐS, cùng với một tỷ lệ vốn hóa nhất định, để tính ra giá trị của tài sản. Phương pháp này đặc biệt phù hợp cho các BĐS thương mại – dịch vụ, công nghiệp, hoặc nông nghiệp có khả năng sinh lợi ổn định.

Giá trị BĐS = Thu nhập ròng hàng năm / Tỷ suất vốn hóa

(Thu nhập ròng hàng năm = Doanh thu hàng năm – Chi phí hàng năm; Tỷ suất vốn hóa là tỷ lệ lợi tức mong đợi trong một năm trên tổng giá trị tài sản)

Ưu điểm Phương pháp này có công thức rõ ràng, dễ hiểu và áp dụng đơn giản. Nó mang lại kết quả chính xác khi có các thông tin giao dịch đầy đủ và có thể so sánh.

Nhược điểm Việc phân tích cần phải điều chỉnh nhiều yếu tố như tuổi thọ, chất lượng tài sản, thời hạn cho thuê, và các thay đổi về giá thuê trong tương lai, điều này có thể làm khó thuyết phục khách hàng. Bên cạnh đó, phương pháp này đòi hỏi người thực hiện phải có trình độ và kinh nghiệm cao do cần xử lý nhiều dữ liệu ước tính và điều chỉnh phức tạp.

Lời kết

Tổng kết lại, trên đây là 5 phương pháp định giá bất động sản phổ biến. Tùy thuộc vào loại hình BĐS mà các phương pháp định giá có thể khác nhau, và việc định giá nên được thực hiện bởi các đơn vị có chuyên môn theo đúng quy định pháp luật. Qua đó, chủ sở hữu và nhà đầu tư sẽ có cái nhìn toàn diện hơn, từ đó đưa ra quyết định sáng suốt trong các giao dịch bất động sản.

>> Xem toàn bộ các bài viết “7 BƯỚC TRỞ THÀNH NHÀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CHUYÊN NGHIỆP“