Kênh kiến thức bất động sản, cẩm nang mua bán nhà đất thông thái
Trong quá trình xây dựng và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, khái niệm “hoàn công” đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo tính pháp lý của căn nhà. Do đó, không ít người vẫn thắc mắc liệu nhà chưa hoàn công có bị phạt không?
Nhà chưa hoàn công là gì?
Hiện nay, pháp luật Việt Nam chưa đưa ra quy định cụ thể về khái niệm “hoàn công nhà ở”. Tuy nhiên theo cách hiểu thông thường, hoàn công là thủ tục nghiệm thu công trình hoặc nhà ở, nhằm xác nhận rằng các bên đầu tư và thi công đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng giấy phép xây dựng được cấp.
Đây là bước cuối cùng trong quy trình xây dựng nhà ở, giúp chủ sở hữu xác lập quyền sở hữu hợp pháp trên giấy tờ. Sau khi hoàn công, căn nhà sẽ được cập nhật vào hồ sơ địa chính, từ đó đủ điều kiện để cấp hoặc cập nhật Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở (thường gọi là Sổ đỏ hoặc Sổ hồng).
Dựa trên khái niệm trên, nhà chưa hoàn công là căn nhà đã hoàn thành xây dựng nhưng chưa thực hiện thủ tục nghiệm thu công trình. Do đó, căn nhà này chưa được cơ quan nhà nước xác nhận về việc hoàn thành theo đúng giấy phép xây dựng.
Nhà chưa hoàn công có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân, bao gồm:
- Không đủ điều kiện hoàn công: Công trình xây dựng sai thiết kế, vi phạm quy định về diện tích, chiều cao hoặc kết cấu.
- Trốn tránh nghĩa vụ tài chính: Chủ nhà không nộp các khoản thuế, phí liên quan đến xây dựng hoặc hoàn công.
- Xây dựng trái phép: Công trình không có giấy phép xây dựng hoặc xây dựng sai nội dung giấy phép.
Nhà chưa hoàn công có bị phạt không?
Quy định pháp luật về hoàn công nhà ở
Theo quy định hiện hành, pháp luật Việt Nam chưa có điều khoản cụ thể nào quy định về thời hạn bắt buộc phải hoàn công sau khi hoàn thành xây dựng. Do đó, việc nhà chưa hoàn công không được xem là hành vi vi phạm pháp luật và không bị phạt trực tiếp vì lý do này.
Tuy nhiên, việc không thực hiện thủ tục hoàn công có thể dẫn đến nhiều hệ quả pháp lý bất lợi cho chủ sở hữu. Hoàn công là bước quan trọng để xác lập quyền sở hữu nhà ở một cách hợp pháp. Nếu căn nhà thiếu giấy tờ hoàn công, nó sẽ không đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý để tham gia các giao dịch như mua bán, chuyển nhượng, thế chấp hoặc góp vốn.
Hậu quả của việc không hoàn công
Mặc dù không bị phạt trực tiếp, việc không hoàn công có thể gây ra những hạn chế nghiêm trọng, bao gồm:
- Hạn chế quyền sở hữu: Chủ nhà không thể thực hiện các giao dịch liên quan đến nhà ở như chuyển nhượng, thế chấp hoặc tặng cho. Điều này được quy định rõ tại khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2023, nêu rõ các điều kiện để nhà ở được tham gia giao dịch:
- Phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở (trừ một số trường hợp đặc biệt).
- Không thuộc trường hợp đang tranh chấp, khiếu nại hoặc bị kê biên để thi hành án.
- Không nằm trong diện bị thu hồi đất hoặc có thông báo giải tỏa, phá dỡ từ cơ quan có thẩm quyền.
- Nguy cơ bị thu hồi: Trong một số trường hợp, nếu nhà ở nằm trong khu vực quy hoạch hoặc bị giải tỏa, chủ sở hữu có thể không được đền bù do không có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu.
- Khó khăn trong cập nhật hồ sơ pháp lý: Nếu muốn hoàn công sau này, chủ nhà có thể gặp khó khăn trong việc bổ sung giấy tờ hoặc xin chữ ký xác nhận từ các bên liên quan (chẳng hạn như chủ cũ nếu mua nhà đã qua sử dụng).
Rủi ro khi mua nhà chưa hoàn công
Tình trạng nhà chưa hoàn công nhưng được rao bán không phải là hiếm trên thị trường bất động sản. Người mua nếu không tìm hiểu kỹ có thể đối mặt với nhiều rủi ro pháp lý.
Chỉ sở hữu quyền sử dụng đất, không sở hữu nhà
Trong trường hợp căn nhà đã có Sổ đỏ nhưng chưa hoàn công, người mua chỉ có thể ký hợp đồng công chứng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chứ không thể chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở trên đất. Điều này đồng nghĩa với việc người mua chỉ có quyền sử dụng đất, còn căn nhà trên đất không được công nhận hợp pháp thuộc sở hữu của họ.
Khó khăn trong việc hoàn công sau này
Nếu giấy phép xây dựng đứng tên chủ sở hữu cũ, người mua muốn hoàn công sẽ cần chữ ký xác nhận từ chủ cũ. Trong thực tế, việc liên hệ và yêu cầu sự hợp tác từ chủ cũ có thể mất nhiều thời gian và công sức, thậm chí không khả thi nếu họ không đồng ý.
Rủi ro liên quan đến quy hoạch và đền bù
Nếu căn nhà nằm trong khu vực quy hoạch hoặc bị giải tỏa, người mua có nguy cơ không được đền bù do không có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở. Điều này gây thiệt hại lớn về tài chính và pháp lý cho người mua.
Để tránh những rủi ro kể trên, người mua nhà cần lưu ý các điểm sau:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý: Yêu cầu bên bán cung cấp đầy đủ giấy phép xây dựng, biên bản nghiệm thu công trình (nếu có) và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.
- Tham khảo ý kiến luật sư: Trước khi ký hợp đồng mua bán, nên nhờ luật sư hoặc chuyên gia pháp lý kiểm tra tính hợp pháp của căn nhà.
- Thỏa thuận rõ ràng với bên bán: Nếu căn nhà chưa hoàn công, cần thỏa thuận bằng văn bản về trách nhiệm hoàn công và các chi phí liên quan.
- Tìm hiểu thông tin quy hoạch: Kiểm tra xem khu vực căn nhà có nằm trong diện quy hoạch hoặc giải tỏa hay không tại cơ quan quản lý địa phương.
>> Xem thêm bài viết Văn phòng công chứng có làm việc thứ 7 không?
** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Radanhadat thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.
