Nhà chưa hoàn công là gì? Mua bán nhà chưa hoàn công có bị phạt không?

Xin chào Radanhdat.vn, tôi đang có ý định mua một căn nhà, nhưng được biết là căn nhà này hiện chưa hoàn công. Tôi muốn nhờ bạn tư vấn giúp về những vấn đề sau:

• Nhà chưa hoàn công là gì? 
• Nhà chưa hoàn công có giao dịch mua bán được không? 
• Trường hợp nhà đã có sổ hồng nhưng chưa hoàn công có bị phạt không? 
• Mua nhà chưa hoàn công sẽ gặp phải những rủi ro gì?

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Radanhdat.vn. Bài viết sau đây của chúng tôi sẽ giúp bạn làm rõ những vấn đề này.

Nhà chưa hoàn công là gì?

Theo Luật xây dựng 2014 : “Hoàn công công trình là thủ tục thực hiện khi các công trình đã được hoàn thành. Thủ tục này sẽ giúp các công trình được pháp luật thừa nhận giá trị tài sản là ngôi nhà trên đất”.

Nguồn: Luật Việt Nam

Dựa theo định nghĩa trên, ta có thể hiểu nhà chưa hoàn công là nhà ở chưa tiến hành thủ tục nghiệm thu. Điều này có nghĩa là các bên liên quan như chủ đầu tư và nhà thầu vẫn chưa được xác nhận đã hoàn thành công trình theo giấy phép xây dựng đã cấp.

Cách nhận biết nhà chưa hoàn công là gì?

Để xác định nhà đã hoàn công hay chưa, khi mua bán, bạn có thể yêu cầu chủ nhà cung cấp sổ hồng hoàn công và bản vẽ hoàn công.

• Sổ hồng hoàn công là tài liệu xác nhận các công trình xây dựng đã hoàn thành sau khi được cấp giấy phép xây dựng. Nó cũng ghi nhận việc nghiệm thu các hạng mục xây dựng. Ngoài ra, sổ này là điều kiện cần thiết để chủ nhà có thể xin cấp lại giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà cửa và tài sản gắn liền với đất.
• Bản vẽ hoàn công là bản vẽ chi tiết mô tả tình trạng và số liệu của công trình sau khi hoàn thành. Từ góc độ pháp lý, bản vẽ này giúp cơ quan nhà nước xác định xem việc xây dựng có tuân thủ đúng quy định và giấy phép hay không.

2 loại giấy tờ này rất quan trọng trong việc xác định một ngôi nhà đã được hoàn công hay chưa.

Nhà chưa hoàn công có mua bán được không? 

Căn cứ theo Điều 118 Luật Nhà ở 2014, để có thể giao dịch hoặc sang tên nhà ở phải có giấy chứng nhận theo quy định pháp luật. Một ngôi nhà đã xây dựng xong nhưng chưa hoàn công có nghĩa là chưa được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sở hữu, do đó không thể tiến hành giao dịch.

Trong trường hợp nhà có sổ hồng nhưng chưa hoàn công, người mua chỉ có thể ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà không thể chuyển nhượng quyền sở hữu nhà trên đất. Điều này đồng nghĩa với việc người mua chỉ có quyền sở hữu đất, nhưng không có quyền sở hữu ngôi nhà trên đất.

Ngoài ra, nhà không có giấy hoàn công sẽ không được đăng ký cấp mới hoặc cấp đổi sổ đỏ để phản ánh hiện trạng nhà đất. Vì vậy, nếu mua bán nhà chưa hoàn công, quyền sở hữu nhà sẽ không được nhà nước công nhận.

Nhà chưa hoàn công có bị phạt không?

Hiện nay, pháp luật vẫn chưa có quy định chính xác về thời gian hoàn công sau khi hoàn thành xây dựng. Do đó, không có đủ cơ sở để xác định nhà chưa hoàn công có vi phạm pháp luật hay không.

Tuy nhiên, việc chưa làm thủ tục hoàn công xây dựng nhà ở sẽ làm hạn chế quyền của chủ sở hữu, chẳng hạn như mua bán, chuyển nhượng nhà, và thậm chí có nguy cơ bị thu hồi.

Nội dung này được nêu rõ tại khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2020 về điều kiện nhà ở tham gia giao dịch như sau:

Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Nguồn: Luật Việt Nam

Mua nhà chưa hoàn công sẽ gặp phải những rủi ro gì?

Tình trạng nhà chưa hoàn công nhưng được rao bán khá phổ biến, do đó người mua có thể gặp phải những rủi ro sau:

• Nhà có Sổ đỏ nhưng chưa hoàn công: Người mua chỉ có thể ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không thể chuyển nhượng quyền sở hữu nhà trên đất. Điều này đồng nghĩa với việc người mua không có quyền sở hữu ngôi nhà mà chỉ có quyền sử dụng đất.
• Giấy phép xây dựng đứng tên chủ sở hữu cũ: Nếu người mua muốn hoàn công sau khi mua nhà, họ sẽ cần chữ ký của chủ sở hữu cũ. Quá trình này có thể mất nhiều thời gian và gặp khó khăn nếu chủ cũ không hợp tác.
• Nhà nằm trong quy hoạch: Người mua có thể không được đền bù giải phóng mặt bằng nếu không có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản, gây ra thiệt hại lớn khi nhà nằm trong khu vực quy hoạch.

Một số vấn đề khác về mua bán nhà chưa hoàn công

Ngoài những vấn đề trên, Radanhadat.vn cũng giải đáp thêm một số thắc mắc như sau:

Nhà chưa hoàn công có được đăng ký hộ khẩu không?

Để đăng ký hộ khẩu, công dân cần có nơi cư trú hợp pháp thuộc quyền sở hữu của mình tại địa chỉ muốn đăng ký. Nếu nhà của bạn chưa hoàn công, bạn sẽ không thể chứng minh quyền sở hữu hợp pháp đối với căn nhà. Do đó, việc làm hộ khẩu cho nhà chưa hoàn công là không khả thi.

Nhà chưa hoàn công có được cấp số nhà hay không?

Đánh số nhà là việc xác định số nhà theo các quy tắc chuẩn mực thống nhất. Vì vậy, ngay cả khi nhà chưa hoàn công, vẫn sẽ được cấp số nhà để xác định vị trí công trình, thuận tiện cho việc tìm kiếm và quản lý.

Nhà chưa hoàn công có sang tên sổ đỏ được không?

Để sang tên nhà ở, bạn phải chứng minh tài sản bạn đang sở hữu là hợp pháp. Khi nhà chưa hoàn công, bạn chưa có quyền sở hữu đối với ngôi nhà đó. Vì thế, bạn chỉ có thể chuyển nhượng và sang tên quyền sử dụng đất, không thể chuyển nhượng tài sản trên đất.

Nhà chưa hoàn công có được vay vốn ngân hàng không?

Nhà chưa hoàn công vẫn có thể được sử dụng để vay ngân hàng. Tuy nhiên, ngân hàng sẽ chỉ định giá đất tại thời điểm đó hoặc với mức giá thấp hơn. Mỗi ngân hàng có chính sách cho vay khác nhau, nên việc thế chấp nhà chưa hoàn công cũng sẽ khác nhau.

Kết luận

Như vậy, Radanhadat.vn đã giúp bạn giải đáp nhà chưa hoàn công là gì, rủi ro khi mua bán nhà chưa hoàn công và một số vấn đề khác liên quan. Hy vọng đây sẽ là thông tin hữu ích giúp bạn đưa ra lựa chọn đúng đắn và đảm bảo quyền lợi của mình khi mua bán nhà ở.

***Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm:

Radanhadat.vn thực hiện tài liệu này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước.

Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của tài liệu nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.

Chúng tôi xử lý thông tin dựa trên nguồn đáng tin cậy, nhưng chúng tôi không kiểm chứng nguồn tin và không đảm bảo tính chính xác.

Radanhadat.vn sở hữu độc quyền tài liệu và nội dung bên trong. Tài liệu không được phép sao chép toàn bộ hoặc một phần mà không có sự đồng ý của Radanhadat.vn.

>> Xem thêm: Giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai cần đáp ứng điều kiện gì?