Kênh kiến thức bất động sản, cẩm nang mua bán nhà đất thông thái
Thị trường bất động sản ngày càng sôi động nên hoạt động đặt cọc nhằm giữ chỗ hoặc cam kết giao dịch đã trở thành một bước trung gian quen thuộc giữa các bên mua bán. Tuy nhiên, không ít người rơi vào tình cảnh tranh chấp, thiệt hại tài chính chỉ vì thiếu hiểu biết hoặc lơ là khi ký kết hợp đồng đặt cọc có công chứng. Để phòng ngừa những bẫy hợp đồng đặt cọc công chứng, người dân cần hiểu rõ khía cạnh pháp lý của hợp đồng này, nhận diện các chiêu trò dễ mắc phải và ghi nhớ những nguyên tắc quan trọng trong quá trình thực hiện.
Hợp đồng đặt cọc mua nhà có bắt buộc phải công chứng không?
Hợp đồng đặt cọc là một trong những hình thức bảo đảm phổ biến được áp dụng trong các giao dịch mua bán nhà đất, được quy định tại Điều 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015. Theo đó, một bên sẽ giao cho bên còn lại một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị nhằm bảo đảm việc ký kết hoặc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng bất động sản.
Mặc dù pháp luật không bắt buộc phải công chứng hợp đồng đặt cọc, nhưng việc công chứng vẫn được nhiều người lựa chọn để tăng độ tin cậy và giá trị pháp lý của thỏa thuận.
Cụ thể, nếu hai bên không có thỏa thuận riêng về việc công chứng, thì hợp đồng đặt cọc có thể chỉ cần lập thành văn bản giữa các bên là đủ. Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp thực tế, việc không công chứng khiến người mua rơi vào thế yếu nếu có tranh chấp xảy ra, bởi hợp đồng không có cơ sở xác minh rõ ràng về nội dung và thời điểm ký kết.
Việc công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng sẽ giúp xác thực danh tính các bên, ghi nhận chính xác thời điểm cam kết, và có giá trị làm chứng cứ nếu phải giải quyết tranh chấp bằng pháp luật.
Không những vậy, với những tài sản có giá trị lớn như nhà ở, đất nền hay căn hộ, công chứng còn thể hiện sự minh bạch và thiện chí trong quá trình đàm phán, tạo niềm tin giữa các bên và hạn chế tối đa rủi ro pháp lý về sau.
Những bẫy hợp đồng đặt cọc công chứng mà người dân cần lưu ý
Dưới đây là những bẫy phổ biến trong hợp đồng đặt cọc công chứng:
Nội dung thiếu chặt chẽ, không có cơ chế ràng buộc cụ thể
Một trong những vấn đề dễ gặp nhất khi ký hợp đồng đặt cọc công chứng là văn bản được soạn thảo sơ sài, thiếu tính hệ thống và không làm rõ trách nhiệm giữa các bên. Những sai sót thường thấy bao gồm:
- Không đề cập cụ thể mốc thời gian phải tiến hành ký kết hợp đồng mua bán chính thức
- Thiếu điều khoản xử lý vi phạm nghĩa vụ hoặc bồi thường rõ ràng
- Sử dụng ngôn từ không nhất quán, dễ dẫn đến cách hiểu khác nhau
Hệ quả là nếu có tranh chấp, cơ quan pháp lý sẽ gặp khó trong việc xác định lỗi và trách nhiệm cụ thể, tạo kẽ hở cho bên vi phạm né tránh nghĩa vụ hoặc gây tổn thất cho đối phương.
Hợp đồng hết hiệu lực nhưng không có điều khoản xử lý hoặc văn bản gia hạn
Trên thực tế, không ít trường hợp hợp đồng đặt cọc bị bỏ ngỏ do các bên không tiến hành gia hạn bằng văn bản khi hợp đồng hết hạn. Điều này tạo điều kiện cho một số hành vi trục lợi:
- Bên bán có thể lợi dụng thời điểm hết hiệu lực để bán bất động sản cho người khác mà không bị coi là vi phạm
- Bên mua dễ mất quyền ưu tiên hoặc mất khoản tiền đã đặt cọc vì không có căn cứ pháp lý bảo vệ
Để tránh những rủi ro trên, các bên cần thỏa thuận rõ ràng về thời hạn hiệu lực, điều kiện gia hạn và cách thức xử lý nếu giao dịch không thể tiến hành đúng thời gian đã cam kết. Tốt nhất, mọi điều chỉnh cần được lập thành văn bản và có chữ ký xác nhận của cả hai bên, hoặc tiến hành công chứng nếu cần thiết.
Đơn phương hủy hợp đồng mà không có căn cứ hợp pháp
Một số trường hợp xảy ra khi bên tham gia giao dịch muốn chấm dứt hợp đồng đặt cọc vì phát sinh cơ hội khác, giá trị cao hơn hoặc vì lý do cá nhân. Tuy nhiên, hủy bỏ hợp đồng đã công chứng không thể thực hiện một cách tùy tiện.
Nếu không có lý do xác đáng như tài sản tranh chấp, không đủ điều kiện pháp lý, bên đơn phương hủy bỏ có thể phải chịu trách nhiệm bồi thường theo thỏa thuận – thường là gấp đôi số tiền đặt cọc hoặc hơn.
Theo quy định tại Điều 51 Luật Công chứng 2014, hợp đồng đã được công chứng chỉ có thể bị hủy nếu có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các bên tham gia. Không có quy định cho phép một bên đơn phương chấm dứt hiệu lực hợp đồng đặt cọc, ngay cả khi có vi phạm từ bên còn lại. Quy định này đôi khi bị lợi dụng để gây áp lực, kéo dài thời gian hoặc ép bên đối tác chấp nhận các điều kiện bất lợi.
Cần làm gì khi hợp đồng đặt cọc công chứng đã hết hạn?
Trong nhiều giao dịch bất động sản, sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc công chứng, vì nhiều lý do khác nhau mà hai bên không thể tiến hành ký hợp đồng mua bán chính thức đúng thời hạn. Khi hợp đồng đặt cọc đã hết hiệu lực, nếu không xử lý kịp thời, rất dễ phát sinh tranh chấp hoặc dẫn đến mất trắng khoản tiền đã đặt cọc.
Để tránh rủi ro, bên mua nên chủ động phối hợp với bên bán nhằm:
Gia hạn hợp đồng hoặc tái lập thỏa thuận
Hai bên có thể lập phụ lục gia hạn thời hạn hiệu lực của hợp đồng cũ, hoặc tiến hành soạn lại hợp đồng đặt cọc mới. Việc công chứng lại là cần thiết nếu muốn đảm bảo giá trị pháp lý và phòng tránh tranh chấp sau này.
Xác lập phương án xử lý tiền đặt cọc
Nếu không tiếp tục giao dịch, các bên cần thống nhất rõ trong văn bản về cách giải quyết số tiền đã cọc – có thể giữ lại, chuyển thành một phần tiền thanh toán hoặc hoàn trả toàn bộ.
Làm rõ nguyên nhân trì hoãn
Nếu việc ký kết bị trễ do các yếu tố khách quan như thủ tục pháp lý, vướng mắc hồ sơ, dịch bệnh… thì nên ghi nhận trong biên bản kèm xác nhận của cả hai bên. Điều này giúp làm cơ sở để bên bán không đơn phương tuyên bố chấm dứt giao dịch một cách vô lý.
Nếu không có văn bản xử lý rõ ràng sau khi hợp đồng hết hạn, người đặt cọc có thể rơi vào tình thế bất lợi. Nhiều trường hợp thực tế cho thấy bên bán lợi dụng kẽ hở pháp lý để bán lại cho người khác với mức giá cao hơn mà không hoàn trả cọc hoặc không bị chế tài vì hợp đồng đã mất hiệu lực.
Công chứng hợp đồng đặt cọc ở đâu để đảm bảo hiệu lực pháp lý?
Sau khi đã hiểu được những bẫy hợp đồng đặt cọc công chứng, có thể thấy, việc công chứng hợp đồng đặt cọc tại cơ quan có thẩm quyền là bước quan trọng giúp đảm bảo tính pháp lý cho thỏa thuận giữa các bên.
Tuy nhiên, không phải ai cũng biết rõ nên công chứng ở đâu để hợp đồng có giá trị pháp lý cao nhất và hạn chế rủi ro trong quá trình giao dịch.
Các địa điểm có thẩm quyền công chứng
Hiện nay, người dân có thể lựa chọn công chứng hợp đồng đặt cọc tại hai loại tổ chức hành nghề công chứng hợp pháp:
- Phòng công chứng thuộc Nhà nước: Đây là các đơn vị do Sở Tư pháp thành lập và quản lý, thực hiện công chứng theo đúng quy định pháp luật.
- Văn phòng công chứng tư nhân: Là các tổ chức công chứng do cá nhân hoặc tổ chức thành lập nhưng vẫn chịu sự giám sát chuyên môn từ Sở Tư pháp địa phương. Mặc dù là đơn vị tư nhân, các văn phòng này có thẩm quyền ngang bằng với phòng công chứng công lập.
Cả hai đều có giá trị pháp lý như nhau khi công chứng hợp đồng đặt cọc, miễn là thực hiện đúng thủ tục và trình tự quy định.
Tiêu chí lựa chọn nơi công chứng uy tín
Mặc dù pháp luật không phân biệt giá trị pháp lý giữa các loại tổ chức công chứng, nhưng để đảm bảo an toàn tối đa cho giao dịch, người dân nên ưu tiên lựa chọn những đơn vị đáp ứng các tiêu chí sau:
- Có kinh nghiệm công chứng bất động sản: Những tổ chức đã xử lý nhiều hồ sơ nhà đất thường có năng lực phát hiện các điểm bất thường trong hợp đồng, giúp tư vấn phòng ngừa rủi ro trước khi ký kết.
- Công chứng viên am hiểu pháp luật nhà đất: Việc có đội ngũ chuyên sâu trong lĩnh vực bất động sản giúp phát hiện các sai sót trong nội dung hợp đồng, đặc biệt là điều khoản về chế tài, quyền và nghĩa vụ của các bên.
- Có khả năng kiểm tra giấy tờ pháp lý: Một số văn phòng công chứng hỗ trợ kiểm tra sơ bộ tính pháp lý của tài sản, như sổ đỏ, quyền sử dụng đất hay quyền sở hữu nhà. Điều này rất hữu ích cho bên mua khi cần xác minh thông tin trước khi đặt cọc.
Phí công chứng hợp đồng đặt cọc có mức thế nào?
Phí công chứng hợp đồng đặt cọc được quy định theo biểu phí chuẩn do Bộ Tài chính ban hành tại Thông tư số 257/2016/TT-BTC, nhằm đảm bảo sự công bằng và minh bạch trong các giao dịch dân sự có yếu tố pháp lý. Mức phí được tính dựa trên giá trị của tài sản hoặc hợp đồng, phân thành các khung cụ thể.
Dưới đây là mức thu phí công chứng áp dụng:
| Giá Trị Tài Sản hoặc Hợp Đồng | Mức Phí Công Chứng |
| Dưới 50 triệu đồng | 50.000 đồng/trường hợp |
| Từ 50 triệu đến 100 triệu đồng | 100.000 đồng/trường hợp |
| Trên 100 triệu đến 1 tỷ đồng | 0,1% giá trị hợp đồng |
| Từ trên 1 tỷ đến 3 tỷ đồng | 1 triệu đồng + 0,06% phần vượt 1 tỷ đồng |
| Từ trên 3 tỷ đến 5 tỷ đồng | 2,2 triệu đồng + 0,05% phần vượt 3 tỷ đồng |
| Từ trên 5 tỷ đến 10 tỷ đồng | 3,2 triệu đồng + 0,04% phần vượt 5 tỷ đồng |
| Trên 10 tỷ đồng | 5,2 triệu đồng + 0,03% phần vượt 10 tỷ đồng (tối đa 10 triệu đồng/trường hợp) |
(Nguồn: Thư viện pháp luật)
Kết luận
Như vậy, dù pháp luật không bắt buộc phải công chứng hợp đồng đặt cọc trong giao dịch bất động sản, việc này vẫn rất quan trọng để bảo vệ quyền lợi các bên. Người mua cần thận trọng, tránh những cạm bẫy như hợp đồng có nội dung mơ hồ, điều khoản thiệt thòi hoặc thiếu rõ ràng về thời hạn thực hiện.
Để hạn chế bẫy hợp đồng đặt cọc công chứng, nên trang bị kiến thức pháp lý đầy đủ, kiểm tra kỹ lưỡng thông tin về tài sản, và khi cần, tham khảo ý kiến chuyên gia pháp luật trước khi ký hợp đồng.
***Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm:
Radanhadat.vn thực hiện tài liệu này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước.
Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của tài liệu nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.
Chúng tôi xử lý thông tin dựa trên nguồn đáng tin cậy, nhưng chúng tôi không kiểm chứng nguồn tin và không đảm bảo tính chính xác.
Radanhadat.vn sở hữu độc quyền tài liệu và nội dung bên trong. Tài liệu không được phép sao chép toàn bộ hoặc một phần mà không có sự đồng ý của Radanhadat.vn.
>> Xem thêm:
