Những trường hợp cấp sổ đỏ đất lấn chiếm

Việc cấp sổ đỏ đất lấn chiếm phải tuân theo quy định pháp luật, xét duyệt dựa trên thời điểm lấn chiếm, loại đất, quy hoạch sử dụng đất và việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Nếu đất thuộc diện được cấp sổ đỏ, người sử dụng cần nộp đầy đủ hồ sơ và thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định để hợp thức hóa quyền sử dụng đất của mình.

Đất lấn chiếm là gì?

Theo quy định tại Điều 3 Luật Đất đai 2024, lấn đất và chiếm đất được định nghĩa như sau:

• Chiếm đất: Là hành vi sử dụng đất do Nhà nước quản lý mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc sử dụng đất của người khác mà chưa được sự đồng ý của chủ sở hữu hợp pháp.
• Lấn đất: Là việc người sử dụng đất tự ý dịch chuyển mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích sử dụng mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc chủ sở hữu đất bị lấn cho phép.

Đất lấn chiếm thường gặp trong thực tế và việc cấp sổ đỏ cho đất này được quy định chặt chẽ nhằm đảm bảo công bằng và tuân thủ pháp luật.

Các trường hợp đất lấn chiếm vẫn được cấp sổ đỏ

Tại Điều 139 Luật Đất đai 2024, Nhà nước có quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đối với đất lấn chiếm trong một số trường hợp cụ thể như sau:

Sử dụng đất có vi phạm trước ngày 01/7/2014

Những trường hợp lấn chiếm đất công như hành lang bảo vệ công trình công cộng, lòng – lề đường, vỉa hè, hoặc đất dùng cho mục đích xây dựng công trình công cộng thường không được cấp sổ đỏ và có thể bị thu hồi.

Tuy nhiên, nếu quy hoạch sử dụng đất đã thay đổi và khu vực lấn chiếm không còn thuộc diện bảo vệ công trình công cộng hay hạ tầng giao thông, người đang sử dụng đất có thể được cấp sổ đỏ sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Điều này nhằm đảm bảo quyền lợi cho những người đã sử dụng đất ổn định và phù hợp với quy hoạch hiện hành.

Đất lấn chiếm có nguồn gốc từ nông, lâm trường trước ngày 01/7/2014

• Nếu diện tích đất trong diện lấn chiếm thuộc quy hoạch lâm nghiệp (rừng đặc dụng, rừng phòng hộ), Nhà nước sẽ thu hồi để giao cho Ban quản lý rừng quản lý. Trong một số trường hợp, người đang sử dụng đất có thể được khoán bảo vệ, phát triển rừng theo quy định của pháp luật.
• Nếu không có Ban quản lý rừng, đất có thể được giao cho cá nhân/hộ gia đình sử dụng vào mục đích bảo vệ và phát triển rừng, đồng thời được cấp sổ đỏ nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai và môi trường.
• Nếu đất lấn chiếm được sử dụng làm nhà ở hoặc sản xuất nông nghiệp trước ngày 01/7/2014 và không thuộc quy hoạch lâm nghiệp hoặc công trình công cộng, người sử dụng có thể được xem xét cấp sổ đỏ sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định. Điều này nhằm tạo điều kiện hợp thức hóa quyền sử dụng đất cho người dân đã sử dụng đất ổn định trong nhiều năm.

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất lấn chiếm nhưng phù hợp quy hoạch

Nếu đất lấn chiếm không thuộc các trường hợp trên và việc sử dụng đất ổn định, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, người sử dụng có thể được cấp sổ đỏ sau khi hoàn thành các khoản phí và thuế theo quy định. Trường hợp này nhằm hợp pháp hóa quyền sử dụng đất của những người đã sử dụng đất lâu dài mà không gây ảnh hưởng đến quy hoạch chung của khu vực.

Đất nông nghiệp tự khai hoang, không có tranh chấp

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang mà không có tranh chấp có thể được Nhà nước cấp sổ đỏ theo hạn mức giao đất nông nghiệp do UBND cấp tỉnh quy định. Nếu diện tích vượt hạn mức, phần đất vượt hạn mức sẽ phải chuyển sang thuê của Nhà nước theo quy định của pháp luật hiện hành.

Các khoản phí phải nộp khi cấp sổ đỏ đất lấn chiếm

Khi xin cấp sổ đỏ cho đất lấn chiếm, người sử dụng đất cần thực hiện nghĩa vụ tài chính như sau:

Tiền sử dụng đất

• Diện tích đất trong hạn mức công nhận đất ở:

Tiền sử dụng đất = Diện tích đất được cấp sổ đỏ trong hạn mức công nhận đất ở x giá đất ở bảng giá đất x 10%

• Diện tích đất vượt hạn mức:

Tiền sử dụng đất = Diện tích đất vượt hạn mức x giá đất ở bảng giá đất x 30%

Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ  = (Giá đất x diện tích cấp sổ) x 0,5%

Phí thẩm định hồ sơ: do Hội đồng Nhân dân cấp tỉnh quyết định, mức phí này có thể thay đổi theo từng thời điểm và khu vực cụ thể.

Lệ phí cấp sổ đỏ: thường dao động từ 100.000 đồng – 120.000 đồng tùy theo từng địa phương.

>> Xem thêm bài viết Cập nhật bảng giá nhà đất TPHCM mới nhất 02/2025

** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Radanhadat thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.