Kênh kiến thức bất động sản, cẩm nang mua bán nhà đất thông thái
Giá nhà quanh tuyến quốc lộ 13 tăng mạnh không chỉ vì câu chuyện mở rộng mặt cắt đường, mà còn đến từ cơ chế “tái phân bổ” dân cư – dòng vốn – hoạt động kinh tế khi một trục hạ tầng huyết mạch được nâng cấp. Thực tế thị trường cho thấy, những dự án bất động sản bám dọc các tuyến giao thông trọng điểm thường hưởng lợi trực tiếp nhờ khả năng rút ngắn thời gian di chuyển, mở rộng biên độ lựa chọn nơi ở và kéo theo nhu cầu thương mại – dịch vụ. Trong bối cảnh khu Đông Bắc TP.HCM liên tục được cập nhật quy hoạch và ưu tiên đầu tư hạ tầng, quốc lộ 13 đang trở thành tâm điểm mới của dòng tiền “đi trước một nhịp”.
Giá nhà quanh tuyến quốc lộ 13 tăng mạnh: TP.HCM đấu thầu nhà đầu tư, thị trường “nóng” trở lại
Không phải ngẫu nhiên quốc lộ 13 được nhắc đến dày đặc thời gian gần đây. Kể từ khi phương án mở rộng đoạn khoảng 6 km từ cầu Bình Triệu đến cầu Vĩnh Bình được chú ý với mục tiêu nâng mặt cắt lên 60 m, quy mô 10 làn xe, thị trường bất động sản khu Đông Bắc ghi nhận tín hiệu sôi động hơn, đặc biệt ở nhóm dự án căn hộ dọc trục và các khu vực kết nối trực tiếp về Hàng Xanh – cửa ngõ trung tâm.
Quốc lộ 13 vốn là tuyến “xương sống” liên kết Đông Bắc TP.HCM với khu Hàng Xanh và trung tâm (TP.HCM cũ), đồng thời liên thông với các trục lớn như Phạm Văn Đồng – Vành đai 2, qua đó tạo hành lang giao thông quan trọng kết nối TP.HCM với các tỉnh miền Đông Nam Bộ. Khi hạ tầng trục được nâng cấp, hiệu ứng thường thấy là thời gian di chuyển được tối ưu, cường độ lưu thông tăng, từ đó mặt bằng giá nhà đất quanh trục có xu hướng được tái định giá theo năng lực kết nối mới.
Theo thông tin từ cơ quan chuyên môn, thành phố dự kiến tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trong quý I–II/2026. Sau khi chốt được nhà thầu thi công, dự án dự kiến khởi công quý IV/2026 và hoàn thành sau khoảng hai năm. Về tài chính, tổng mức đầu tư được đề cập ở ngưỡng gần 21.000 tỷ đồng; trong đó ngân sách thành phố tham gia phần lớn cho bồi thường – hỗ trợ – tái định cư, còn phần nâng cấp – mở rộng sẽ do nhà đầu tư thu xếp nguồn lực triển khai theo cấu phần dự án.
“Cụm hạ tầng” đồng bộ quanh cửa ngõ Đông Bắc: cầu mới, trục trên cao và metro
Đáng chú ý, câu chuyện quốc lộ 13 không đứng riêng lẻ. Song song với kế hoạch nâng cấp tuyến, TP.HCM cũng đang xem xét các phương án tăng năng lực kết nối cửa ngõ Đông Bắc như đầu tư thêm cầu Bình Triệu 3 (nằm giữa hai cầu hiện hữu), và nghiên cứu mở rộng các trục Xô Viết Nghệ Tĩnh – Đinh Bộ Lĩnh bằng phương án đường trên cao để kết nối thẳng về Điện Biên Phủ, hướng tới hình thành một hành lang lưu thông thông suốt từ khu Đông Bắc vào lõi trung tâm.
Ở góc độ đô thị, khi nhiều dự án hạ tầng được triển khai theo logic “mạng lưới”, thị trường bất động sản thường ghi nhận tác động mạnh hơn so với một dự án đơn lẻ. Lý do là năng lực kết nối được cải thiện trên nhiều điểm nút, làm giảm rủi ro “tắc nghẽn cổ chai” và nâng cao tính chắc chắn của lợi thế vị trí cho các dự án dọc tuyến.
Cùng với đó, thông tin về metro số 2 (Thủ Dầu Một – TP.HCM) nằm trong nhóm các tuyến đường sắt đô thị được ưu tiên triển khai trước năm 2035 cũng trở thành điểm tựa kỳ vọng cho khu vực Đông Bắc sau điều chỉnh địa giới. Tuyến này được mô tả đi qua các khu vực như Thủ Dầu Một, Bình Hòa, Lái Thiêu…, với năng lực chuyên chở lớn (tính theo giờ cao điểm/hướng), giúp tăng chất lượng kết nối về trung tâm và các đô thị dọc hành lang. Trong kịch bản vận hành hiệu quả, khoảng cách “tâm lý” giữa khu Đông Bắc và nội đô sẽ được rút ngắn đáng kể, kéo theo nhu cầu ở thực, thuê ở, và thương mại dịch vụ quanh các điểm tiếp cận.
Bất động sản dọc quốc lộ 13 vào nhịp “đón đầu”: giá căn hộ thiết lập mặt bằng mới
Quan sát thị trường thời gian qua cho thấy, dọc quốc lộ 13 xuất hiện nhiều hoạt động mở bán, giới thiệu dự án căn hộ, tạo điểm nhấn cho nguồn cung khu Đông Bắc. Một tín hiệu đáng chú ý là mặt bằng giá tại khu vực này có xu hướng “nhảy bậc”, đặc biệt ở nhóm dự án có lợi thế mặt tiền trục lớn hoặc nằm gần các khu vực giáp ranh trung tâm. Trên thị trường, nhiều thông tin chào giá được nhắc đến trong khoảng 50–75 triệu đồng/m² (tùy dự án, pháp lý, tiêu chuẩn bàn giao, tiến độ và chính sách bán hàng), cho thấy kỳ vọng tăng giá đang gắn chặt với tốc độ đầu tư hạ tầng và sự thay đổi về không gian đô thị.
Tâm điểm quan tâm tập trung ở các khu vực như phường Bình Hòa, phường Lái Thiêu (Thuận An cũ), những nơi vừa hưởng lợi trực tiếp từ trục quốc lộ 13, vừa có điều kiện tiếp cận nhanh về cửa ngõ trung tâm. Với đặc tính “cầu nối” giữa lõi TP.HCM và cụm đô thị, công nghiệp Bình Dương, khu vực này thường hấp thụ dòng nhu cầu kép: (i) ở thực của người lao động, chuyên gia; (ii) đầu tư cho thuê nhờ lực cầu thuê bền.
Những dự án được nhắc tên hưởng lợi trực tiếp
Trên trục quốc lộ 13, một số dự án được thị trường nhắc tới nhờ lợi thế vị trí và khả năng hưởng lợi từ nâng cấp hạ tầng, bao gồm La Pura (Phát Đạt phát triển), Landmark Bình Dương (Phú Cường Group), Midori Park The Glory (Becamex Tokyu), Green Skyline (TBS Group), cùng một số phân khu như Diamond Sky – Vạn Phúc City… Điểm chung của nhóm này là bám trục giao thông lớn hoặc nằm trong vùng kết nối nhanh, dễ “ăn theo” hiệu ứng tăng năng lực lưu thông khi quốc lộ 13 mở rộng.
Trong đó, La Pura thường được nhắc đến nhiều vì hội tụ “lợi thế kép”: mặt tiền quốc lộ 13 và kỳ vọng hưởng lợi từ định hướng phát triển metro dọc hành lang. Một số thông tin thị trường cũng đề cập mức giá chào mới cao hơn ở các đợt tiếp theo (tùy thời điểm và giỏ hàng), phản ánh tâm lý “đón đầu” khi hạ tầng trước dự án và cửa ngõ trung tâm được nâng cấp đồng thời. Với bất động sản đô thị, những trường hợp “hạ tầng đi trước – dự án theo sau” thường có biên độ tăng giá rõ hơn khi tiến độ thi công được xác lập và rủi ro thông tin giảm dần.
Ở góc nhìn nghiên cứu, CBRE Việt Nam từng đề cập trong các báo cáo về mô hình TOD rằng bất động sản nằm trong vùng ảnh hưởng của các tuyến vận tải khối lượng lớn (metro/đường sắt đô thị) thường có xu hướng đạt giá trị cao hơn so với khu vực ngoài vùng ảnh hưởng, do lợi thế di chuyển và mức độ tập trung tiện ích. Vì vậy, khi quốc lộ 13 được mở rộng song hành với câu chuyện metro, thị trường có thêm cơ sở để hình thành kỳ vọng về “hành lang tăng trưởng” theo trục giao thông.
Chu kỳ tăng giá và nền tảng chính sách: bảng giá đất mới, chi phí đầu vào thay đổi
Một biến số quan trọng khác tác động mặt bằng giá là bảng giá đất áp dụng từ 1/1/2026 theo chủ trương ban hành lần đầu ở giai đoạn mới. Theo các thông tin được nhắc tới, hệ số điều chỉnh có thể tăng theo biên độ khác nhau tùy khu vực, trong đó các địa bàn thuộc Bình Dương cũ (nay nằm trong không gian TP.HCM mở rộng) được kỳ vọng có mức điều chỉnh đáng kể. Trong thực tế, khi chi phí đất và chi phí phát triển dự án tăng, giá bán căn hộ – thương mại – dịch vụ thường chịu áp lực điều chỉnh theo, nhất là với các dự án có tiêu chuẩn sản phẩm cao hoặc quỹ đất mặt tiền trục lớn khan hiếm.
Đồng thời, khu Đông Bắc vẫn được xem là nơi mặt bằng giá còn “mềm” hơn so với lõi trung tâm TP.HCM cũ, tạo dư địa tăng giá khi hạ tầng hoàn thiện và dòng dân cư tăng. Sự chênh lệch này là một trong các lý do khiến người mua ngày càng chú ý đến bài toán “thời gian di chuyển – chất lượng sống – tổng chi phí sở hữu”, thay vì chỉ nhìn ranh giới hành chính.
Giá nhà quanh tuyến quốc lộ 13 tăng mạnh đang tái định vị các “cực phát triển” mới
Nhiều ý kiến trên thị trường cho rằng, sự phát triển của các tuyến vành đai, metro và các trục xuyên tâm đang làm thay đổi cấu trúc đô thị: trung tâm không còn là “điểm duy nhất”, mà hình thành các cực phát triển mới tại Thủ Đức, Dĩ An, Thuận An, Thủ Dầu Một, Nhà Bè… Đây là giai đoạn giãn nén đô thị mạnh, khi nguồn cung nhà ở bám theo hạ tầng và nhu cầu ở thực mở rộng.
Điểm đáng chú ý là giá trị bất động sản tại các khu vực giáp ranh đang được tái định vị không chỉ vì “ăn theo trung tâm”, mà bởi bản thân các khu vực này đã dần đảm nhiệm chức năng đô thị thực sự: khu ở quy mô lớn, trung tâm công nghiệp – logistics, dịch vụ – thương mại, kèm mật độ dân cư tăng nhanh. Khi dân cư hình thành đủ lớn, nhu cầu việc làm, mua sắm, giáo dục, y tế, giải trí sẽ kéo theo, tạo ra giá trị bền vững hơn so với các nhịp tăng dựa thuần kỳ vọng.
Minh chứng là nguồn cung nhà ở tại TP.HCM mở rộng và các vùng giáp ranh được ghi nhận gia tăng trong năm 2025, đóng vai trò đáng kể trong tổng nguồn cung thị trường. Xu hướng này được kỳ vọng còn tiếp diễn trong năm 2026 khi người mua dần “thoát” khỏi rào cản địa giới, chuyển sang ưu tiên khả năng kết nối, thời gian di chuyển hợp lý và chất lượng sống trong một không gian đô thị liên thông. Theo đó, các khu vực có hạ tầng rõ ràng, kết nối tốt nhưng giá còn tương đối dễ tiếp cận sẽ trở thành điểm đến tự nhiên của người trẻ, doanh nghiệp và hoạt động kinh tế mới.
** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Radanhadat thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.
