Quỹ đầu tư bất động sản là gì? Có nên đầu tư vào quỹ đầu tư bất động sản không?

Quỹ đầu tư bất động sản được đánh là giá hình thức đầu tư hấp dẫn tại thị trường Việt Nam trong thời gian gần đây bởi khả năng mang lại lợi nhuận cao hơn so với các hình thức tương đương khác. Vậy quỹ đầu tư bất động sản là gì? Ưu nhược điểm khi đầu tư và điều kiện đầu tư ra sao? Cùng Radanhadat.vn tìm hiểu chi tiết ngay trong bài viết sau đây!

Quỹ đầu tư bất động sản là gì?

Dựa theo quy định tại khoản 43 Điều 4 của Luật Chứng khoán 2019:

Quỹ đầu tư bất động sản là quỹ đầu tư chứng khoán được đầu tư chủ yếu vào bất động sản và chứng khoán của tổ chức phát hành là tổ chức kinh doanh bất động sản có doanh thu từ việc sở hữu và kinh doanh bất động sản tối thiểu là 65% tổng doanh thu tính trên báo cáo tài chính năm gần nhất.

Nguồn: Thư viện pháp luật

Như vậy, có thể hiểu quỹ đầu tư bất động sản (Real Estate Investment Trust – REIT) là một loại hình thức đầu tư cho phép nhà đầu tư mua chứng chỉ quỹ thay vì phải trực tiếp mua nhà đất. Sau khi mua chứng chỉ, nhà đầu tư ủy thác việc quản lý tài sản cho quỹ. Tuy nhiên, khi muốn bán lại chứng chỉ quỹ, nhà đầu tư sẽ phải tự tìm người mua, bởi quỹ không có trách nhiệm mua lại.

Hoạt động chính của quỹ REIT bao gồm việc mua bán, quản lý các tài sản trong lĩnh vực bất động sản, tham gia góp vốn phát triển các dự án hoặc đầu tư vào các công ty bất động sản. Nhà đầu tư sẽ nhận được lợi nhuận dưới hình thức cổ tức, được chi trả định kỳ theo quy định của quỹ.

Tại Việt Nam, các quỹ REIT đang hoạt động phần lớn thuộc sở hữu của các công ty nước ngoài. Một số quỹ nổi bật có thể kể đến như: ILH, ILH2 và ILH3 – tập đoàn Indochina Capita; VNL của Vinacapital; VPH của Saigon Asset Management và VPF thuộc tập đoàn Dragon Capital.

Các loại quỹ đầu tư bất động sản

Quỹ REIT hoạt động dưới 2 hình thức:

• Quỹ đầu tư chứng khoán đại chúng (hay đầu tư BĐS): Là hình thức chào bán chứng chỉ quỹ công khai với công chứng, được hình thành từ việc góp vốn của nhà đầu tư và kiếm lời từ hoạt động đầu tư BĐS. Tiếp theo, quỹ hoạt động bằng hình thức đóng, không mua lại chứng chỉ quỹ đã phát hành ra công chúng theo yêu cầu từ nhà đầu tư.
• Công ty đầu tư chứng khoán BĐS: Tổ chức được thành lập dưới hình thức công ty cổ phần đại chúng, hoạt động theo các quy định về lĩnh vực chứng khoán của Nhà nước.

Ưu nhược điểm của quỹ đầu tư bất động sản

Tuy mang đến lợi nhuận cao nhưng quỹ đầu tư bất động sản cũng tồn tại nhiều rủi ro khi đầu tư. Radanhadat.vn sẽ liệt kê các ưu nhược điểm của hình thức đầu tư này ngay sau đây:

Ưu điểm 

Nhà đầu tư khi tham gia thị trường bất động sản có nhiều hình thức để lựa chọn như mua trực tiếp, mua trái phiếu, cổ phiếu, hoặc chứng chỉ quỹ bất động sản.

Trước đây, những người mua trái phiếu bất động sản thường được hưởng các quyền lợi hấp dẫn, chẳng hạn như cơ hội mua căn hộ tương lai với mức giá ưu đãi. Tuy nhiên, từ khi nghị định 71 được ban hành, hình thức này đã không còn hợp lệ, và người đầu tư trái phiếu bất động sản chỉ được nhận lại tiền gốc và lãi giống như các loại trái phiếu khác.

So với việc mua bất động sản trực tiếp, đầu tư vào quỹ có lợi thế vượt trội nhờ cấu trúc cho phép huy động nguồn vốn lớn để đầu tư vào các dự án quy mô, đa dạng về loại hình sản phẩm. Thêm vào đó, việc quản lý bởi đội ngũ chuyên nghiệp giúp giảm thiểu rủi ro. Đặc biệt, những nhà đầu tư với số vốn hạn chế vẫn có thể tham gia thị trường gián tiếp thông qua các công ty quản lý quỹ.

Nhược điểm 

Khi tham gia vào quỹ đầu tư bất động sản, nhà đầu tư không có quyền tự quyết định mà phải hoàn toàn dựa vào chiến lược của ban điều hành quỹ, đồng thời cũng phải chịu các khoản phí quản lý định kỳ. Ngoài ra, quỹ đầu tư mạo hiểm cũng không tránh khỏi rủi ro, đặc biệt là khi thị trường bất động sản biến động hay đóng băng, giá trị của quỹ cũng sẽ bị ảnh hưởng.

So với các công ty bất động sản, lợi nhuận của quỹ REIT có thể bị giới hạn do phải tuân theo các quy định nghiêm ngặt trong việc huy động vốn và đầu tư.

Mặc dù quỹ REIT được xem là khá minh bạch, nhưng điều này chỉ ở mức tương đối. Bởi vì, giá trị tài sản ròng (NAV) của quỹ phụ thuộc vào việc đánh giá chính xác giá trị của các bất động sản mà công ty nắm giữ, và việc này không phải lúc nào cũng đơn giản.

Hơn nữa, do hiện tại phần lớn các quỹ REIT đến từ các công ty nước ngoài nên nhà đầu tư trong nước phải chịu mức chiết khấu tương đối cao.

Danh mục đầu tư của quỹ đầu tư bất động sản

Căn cứ tại khoản 2 Điều 51 thuộc Thông tư 98/2020/TT-BTC, danh mục đầu tư của quỹ đầu tư bất động sản sẽ bao gồm các loại tài sản sau:

Các loại tài sản đáp ứng quy định tại khoản 2 Điều 24 Thông tư 98/2020/TT-BTC:

• Tiền gửi tại các ngân hàng thương mại dựa trên quy định của pháp luật ngân hàng;
• Công cụ thị trường tiền tệ, gồm giấy tờ có giá và các công cụ chuyển nhượng dựa trên quy định pháp luật;
• Công cụ nợ của Chính phủ, trái phiếu được Chính phủ bảo lãnh, trái phiếu của chính quyền địa phương;
• Cổ phiếu đã niêm yết, cổ phiếu đã đăng ký giao dịch, trái phiếu được niêm yết trên Sở giao dịch chứng khoán, chứng chỉ quỹ đại chúng;
• Trái phiếu chưa được niêm yết của các tổ chức phát hành dựa theo pháp luật Việt Nam; cổ phiếu của CTCP và phần vốn góp tại công ty TNHH;
• Quyền phát sinh liên quan đến chứng khoán mà quỹ đang nắm giữ;

Bất động sản đáp ứng các quy định tại khoản 4 Điều 51 Thông tư 98/2020/TT-BTC:

Bất động sản được phép đưa vào kinh doanh dựa theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Bất động sản đầu tư phải nằm trong lãnh thổ Việt Nam, với mục đích cho thuê hoặc khai thác để thu lợi tức ổn định. Loại bất động sản đầu tư phải phù hợp với chính sách và mục tiêu đầu tư được quy định tại Điều lệ quỹ và Bản cáo bạch;

Là nhà hoặc công trình xây dựng đã hoàn thiện theo quy định pháp luật về xây dựng. Trường hợp bất động sản đang trong quá trình xây dựng, chỉ được đầu tư nếu đáp ứng các điều kiện sau:

• Không phải là đất chưa có công trình xây dựng đáp ứng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và đất đai;
• Dự án xây dựng phải được thực hiện đúng tiến độ đến thời điểm quỹ tham gia góp vốn;
• Đã có hợp đồng giao dịch với khách hàng tiềm năng, đảm bảo bất động sản có thể bán hoặc sử dụng, cho thuê ngay sau khi hoàn thành;
• Tổng giá trị của các hạng mục bất động sản đang trong quá trình xây dựng không được vượt quá 10% tổng giá trị tài sản của quỹ.

Điều kiện hoạt động của quỹ đầu tư bất động sản

Dựa theo khoản 3 Điều 51 Thông tư 98/2020/TT-BTC, cơ cấu danh mục đầu tư của quỹ REIT cần phải đáp ứng các điều kiện sau:

a) Đầu tư tối thiểu 65% giá trị tài sản ròng của quỹ vào các bất động sản ở Việt Nam với mục đích cho thuê hoặc khai thác để thu lợi tức ổn định theo quy định tại khoản 4 Điều này; chứng khoán của tổ chức phát hành là tổ chức kinh doanh bất động sản có doanh thu từ việc sở hữu và kinh doanh bất động sản tối thiểu là 65% tổng doanh thu tính trên báo cáo tài chính năm gần nhất (sau đây gọi là tổ chức kinh doanh bất động sản). Trường hợp chỉ đầu tư vào chứng khoán của tổ chức kinh doanh bất động sản, quỹ đầu tư bất động sản phải đầu tư vào chứng khoán của ít nhất 03 tổ chức phát hành;

b) Không đầu tư quá 35% giá trị tài sản ròng của quỹ vào các tài sản quy định tại điểm a khoản 2 Điều này, không tính phần đầu tư vào chứng khoán của tổ chức kinh doanh bất động sản. Việc đầu tư vào các tài sản này phải bảo đảm các giới hạn sau:

– Không đầu tư vào quá 10% tổng số chứng khoán đang lưu hành của một tổ chức phát hành, tổng số chứng chỉ quỹ đang lưu hành của một quỹ đại chúng do công ty khác quản lý, trừ công cụ nợ của Chính phủ;

– Không đầu tư quá 5% tổng giá trị tài sản của quỹ vào chứng khoán và các tài sản (nếu có) quy định tại điểm a, b khoản 2 Điều 24 Thông tư này của một tổ chức phát hành, chứng chỉ quỹ của một quỹ đại chúng do công ty khác quản lý, trừ công cụ nợ của Chính phủ;

– Không đầu tư quá 10% tổng giá trị tài sản của quỹ vào chứng khoán phát hành bởi các công ty trong cùng một nhóm công ty có quan hệ sở hữu với nhau thuộc các trường hợp sau đây: công ty mẹ, công ty con; các công ty sở hữu trên 35% cổ phần, phần vốn góp của nhau; nhóm công ty con có cùng một công ty mẹ;

– Không đầu tư quá 10% tổng giá trị tài sản của quỹ vào các chứng chỉ quỹ đại chúng, cổ phiếu công ty đầu tư chứng khoán đại chúng;

– Không đầu tư quá 5% tổng giá trị tài sản của quỹ vào tài sản quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 24 Thông tư này.

c) Không đầu tư vào chứng chỉ của chính quỹ đó;

d) Hoạt động vay, cho vay, giao dịch mua bán lại, giao dịch ký quỹ, bán khống của quỹ thực hiện theo quy định tại Điều 25 Thông tư này.

Nguồn: Thư viện pháp luật

Có nên đầu tư vào quỹ đầu tư bất động sản không?

Sau khi tìm hiểu quỹ đầu tư bất động sản là gì và ưu nhược điểm mà nó mang lại thì câu hỏi được đặt ra là “Có nên đầu tư vào hình thức này hay không?” 

Tính minh bạch của quỹ REIT thường được đánh giá cao hơn so với các công ty bất động sản, bởi vì lợi tức của quỹ được chi trả dựa trên kết quả hoạt động thực tế, thay vì phải phụ thuộc vào quyết định phân phối lợi nhuận của ban điều hành công ty.

Quỹ REIT cũng mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư với số vốn nhỏ nhưng vẫn muốn tham gia vào lĩnh vực bất động sản – một ngành thường yêu cầu vốn lớn để tham gia.

Tuy nhiên, như Radanhadat.vn đã đề cập, mức chiết khấu đối với các quỹ REIT từ nước ngoài hiện nay vẫn tương đối cao. Do đó, sức hấp dẫn của lợi nhuận chỉ thực sự đáng quan tâm khi mức chiết khấu phù hợp với lợi tức bạn nhận được. Đây cũng chính là yếu tố quan trọng cần xem xét khi lựa chọn quỹ đầu tư mạo hiểm.

Kết luận

Như vậy, Radanhadat.vn đã giúp bạn hiểu được quỹ đầu tư bất động sản là gì, ưu điểm và hạn chế khi đầu tư và những thông tin liên quan khác. Hy vọng đây sẽ là thông tin hữu ích giúp bạn có quyết định và chiến lược đầu tư sinh lời hiệu quả nhất!

***Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm:

Radanhadat.vn thực hiện tài liệu này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước.

Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của tài liệu nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.

Chúng tôi xử lý thông tin dựa trên nguồn đáng tin cậy, nhưng chúng tôi không kiểm chứng nguồn tin và không đảm bảo tính chính xác.

Radanhadat.vn sở hữu độc quyền tài liệu và nội dung bên trong. Tài liệu không được phép sao chép toàn bộ hoặc một phần mà không có sự đồng ý của Radanhadat.vn.

>> Xem thêm: Doanh nghiệp vừa và nhỏ có nên đầu tư Coworking Space hay không?