Quy định xây nhà trên đất thổ cư mới nhất 2025

Bài viết này sẽ cung cấp thông tin toàn diện về quy định xây nhà trên đất thổ cư mới nhất 2025, từ khái niệm đất thổ cư, điều kiện tách thửa đến thủ tục cấp phép.

Đất thổ cư là gì?

Pháp luật đất đai Việt Nam không định nghĩa trực tiếp “đất thổ cư”, nhưng thuật ngữ này thường được dùng phổ biến để chỉ loại đất ở. Theo khoản 1 Điều 5 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, đất ở là loại đất dùng để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ sinh hoạt trên cùng một thửa đất. Đất ở được phân loại thành hai nhóm chính: đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị.

• Đất ở tại nông thôn: Bao gồm đất nằm trong phạm vi hành chính xã, trừ các khu đã có dự án xây dựng đô thị mới nhưng vẫn thuộc địa giới hành chính xã. Loại đất này thường dành cho các hộ gia đình nông thôn, với quy hoạch linh hoạt hơn.
• Đất ở tại đô thị: Bao gồm đất trong phạm vi phường, thị trấn, hoặc đất thuộc xã nhưng đã có dự án đô thị hóa theo quy hoạch hệ thống đô thị và nông thôn.

Về bản chất pháp lý, đất thổ cư chính là đất ở và mục đích sử dụng phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu mảnh đất không có mục đích “đất ở”, việc xây dựng nhà cửa sẽ không hợp pháp. Ví dụ, một cá nhân dự định mua đất để xây nhà cần kiểm tra kỹ mục đích sử dụng để tránh sai lầm, vì về mặt pháp lý, chỉ đất ở mới đủ điều kiện xây dựng công trình dân cư.

Năm 2025, với Luật Đất đai 2024, việc xác định đất thổ cư càng quan trọng hơn khi tích hợp vào hệ thống dữ liệu đất đai quốc gia, giúp tra cứu dễ dàng qua Cổng Dịch vụ công Quốc gia.

Quy định về diện tích tối thiểu đất thổ cư được phép xây nhà

Pháp luật không quy định trực tiếp diện tích tối thiểu để xây nhà trên đất thổ cư, mà tập trung vào diện tích tối thiểu tách thửa đất ở. Theo khoản 1 và 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024, việc tách thửa phải tuân thủ các nguyên tắc và điều kiện sau:

• Giấy tờ pháp lý: Thửa đất cần có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Thời hạn sử dụng: Đất phải còn trong thời hạn sử dụng theo quy định.
• Tình trạng tranh chấp: Không có tranh chấp, kê biên thi hành án, hoặc biện pháp khẩn cấp tạm thời. Nếu có tranh chấp cục bộ, phần đất còn lại vẫn có thể tách thửa.
• Hạ tầng kết nối: Đảm bảo lối đi kết nối với đường giao thông công cộng, cùng nhu cầu cấp nước, thoát nước hợp lý. Phần đất dùng làm lối đi không cần chuyển đổi mục đích.
• Diện tích tối thiểu sau tách: Các thửa đất sau tách phải đạt diện tích tối thiểu do UBND cấp tỉnh quy định cho từng loại đất.

Nếu thửa đất đã đáp ứng diện tích tối thiểu tách thửa, có thể xem xét xây dựng công trình. Tuy nhiên, diện tích tối thiểu tách thửa do UBND cấp tỉnh ban hành, khác nhau giữa các địa phương. Ví dụ, tại TP.HCM, diện tích tối thiểu tách thửa đất ở nông thôn là 80m², đô thị là 36m² (theo Quyết định 60/2017/QĐ-UBND).

Điều kiện xây nhà trên đất thổ cư năm 2025

Để xây nhà trên đất thổ cư (đất ở), phải đáp ứng các điều kiện theo Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020) và Luật Đất đai 2024:

• Mục đích sử dụng đất: Đất phải có mục đích “đất ở” trong Giấy chứng nhận. Nếu không, cần chuyển đổi mục đích theo Điều 57 Luật Đất đai 2024.
• Quy hoạch phù hợp: Xây dựng phải tuân thủ quy hoạch chi tiết xây dựng, quy chế quản lý kiến trúc và thiết kế đô thị (Điều 90 Luật Xây dựng).
• Điều kiện tách thửa: Nếu tách thửa, phải đạt diện tích tối thiểu và đảm bảo hạ tầng (lối đi, cấp thoát nước).
• Giấy phép xây dựng: Bắt buộc đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị hoặc nông thôn có quy hoạch (Điều 89 Luật Xây dựng). Miễn giấy phép cho một số trường hợp nhỏ lẻ tại nông thôn.
• An toàn môi trường: Không ảnh hưởng đến di tích, cảnh quan và đảm bảo vệ sinh môi trường (Điều 220 Luật Đất đai 2024).

Thủ tục cấp giấy phép xây dựng trên đất thổ cư

Thủ tục cấp giấy phép xây dựng trên đất thổ cư theo Điều 94 Luật Xây dựng 2014 bao gồm:

1. Chuẩn bị hồ sơ: Đơn đề nghị cấp giấy phép (mẫu), Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản vẽ thiết kế kỹ thuật, cam kết an toàn môi trường.
2. Nộp hồ sơ: Tại UBND cấp huyện (nông thôn) hoặc UBND cấp quận (đô thị), hoặc online qua Cổng Dịch vụ công.
3. Thẩm định và cấp phép: Trong 15-30 ngày, cơ quan chức năng kiểm tra và cấp phép nếu đủ điều kiện.
4. Nộp phí: Theo Thông tư 250/2016/TT-BTC, phí từ 50.000 – 200.000 đồng tùy quy mô.

Năm 2025, thủ tục online qua VNeID giúp rút ngắn thời gian xuống 7-10 ngày.

>> Xem thêm bài viết Làm thế nào để nộp thuế nhà đất online 2025?

** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Radanhadat thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.