Kênh kiến thức bất động sản, cẩm nang mua bán nhà đất thông thái
Có thể hiểu đơn giản quy hoạch treo là quy hoạch đã được phê duyệt, đã công bố kế hoạch thu hồi đất nhưng để lâu rồi mà không thực hiện. Cùng Radanhadat hiểu rõ hơn về khái niệm quy hoạch treo là gì và những vấn đề xoay quanh đất bị quy hoạch treo.
Quy hoạch treo là gì?
Quy hoạch treo là đất đai hoặc công trình được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ định cho một loạt mục đích sử dụng khác nhau, với dự kiến thu hồi để thực hiện các kế hoạch này. Tuy nhiên, quá trình triển khai không diễn ra theo đúng tiến độ hoặc kế hoạch đã đề ra, dẫn đến sự chậm trễ.
Để hiểu một cách khái quát về quy hoạch treo, đó là những khu đất, đã nằm trong dự án nào đó và được công bố thu hồi đất nhưng sau đó dự án vẫn nằm đó, không được triển khai thực hiện theo kế hoạch.
– Là diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất;
– Cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, huỷ bỏ nếu sau 3 năm mà chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất.
– Cơ quan có Nhà nước thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải công bố việc điều chỉnh, huỷ bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần dịch tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
Những câu hỏi liên quan đến quy hoạch treo
Thời hạn bãi bỏ quy hoạch treo
Luật Đất đai hiện hành không cụ thể hóa khái niệm “quy hoạch treo” cũng như không đặt ra thời hạn cụ thể cho việc hủy bỏ quy hoạch này. Tuy nhiên, luật quy định về việc hủy bỏ kế hoạch quy hoạch liên quan đến thu hồi hoặc chuyển mục đích sử dụng đất: nếu trong vòng 3 năm từ khi công bố quy hoạch mà không có quyết định thu hồi đất hoặc không được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, dựa vào Khoản 8 Điều 49 của Luật Đất đai 2013 (đã được sửa đổi), quy hoạch đó có thể bị hủy bỏ.
Phân loại quy hoạch treo
Các hạng mục trong quy hoạch treo được phân loại dựa trên nội dung và mục đích sử dụng đất, bao gồm nhiều loại khác nhau, từ quy hoạch sử dụng đất đến phát triển kinh tế – xã hội, và quy hoạch chung cũng như chi tiết xây dựng đô thị. Đi kèm là quy hoạch về giao thông, thủy lợi, dân cư nông thôn và các lĩnh vực cụ thể như thể thao, thương mại, du lịch, công nghiệp. Mặc dù đã được lên kế hoạch nhưng lại không được triển khai do vướng mắc ở nhiều phương diện, tạo ra bất cập trong sử dụng đất.
Nguyên nhân của quy hoạch treo
Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng quy hoạch treo, bao gồm:
- Quy hoạch vì lợi ích cá nhân;
- Sự không nhất quán và chồng chéo trong quy hoạch và kế hoạch, gây khó khăn trong triển khai;
- Thiếu nguồn tài chính hoặc sử dụng sai mục đích nguồn tài chính cho dự án;
- Mất cân đối lợi ích giữa người dân, chính quyền và nhà đầu tư, khiến việc triển khai dự án gặp trở ngại;
- Đội ngũ quy hoạch không đủ năng lực hoặc thiếu nhân lực, dẫn đến việc dự án không phù hợp với chiến lược phát triển dài hạn;
- Triển khai không đồng bộ, như xây dựng nhà ở trước nhưng lại thiếu hạ tầng cơ bản;
- Tiến độ triển khai dự án không đúng kế hoạch, gây lãng phí và ảnh hưởng tiêu cực đến cuộc sống của cộng đồng và người mua nhà trong khu vực dự án quy hoạch treo.
Bồi thường cho đất dính thu hoạch treo
Luật Đất đai quy định cách thức bồi thường cho hai tình huống khác biệt khi đất bị thu hồi:
- Đối với tài sản trên đất mà quy hoạch chưa được công bố rộng rãi nhưng đã nằm trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, bồi thường sẽ được thực hiện theo quy định pháp luật sau khi quy hoạch và quyết định thu hồi đất của Nhà nước được ban hành, ngay cả khi tài sản đã hoàn thiện trước khi quy hoạch được thông qua.
- Trong trường hợp tài sản nằm trên khu đất đã được công bố quy hoạch và có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, không được bồi thường cho tài sản gắn liền với đất khi đất bị thu hồi, theo quy định của pháp luật.
Thêm vào đó, đối với những dự án gây ra thiệt hại vượt quá những gì quy định trong hai tình huống trên, người dân có quyền yêu cầu bồi thường phù hợp thông qua việc nộp đơn.
Đất bị quy hoạch treo có được cấp sổ đỏ?
Dựa vào Khoản 8 Điều 49 của Luật sửa đổi và bổ sung năm 2019, nếu trong vòng 3 năm không có quyết định thu hồi đất hoặc không được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo kế hoạch của cấp huyện, thì cần phải thực hiện việc điều chỉnh, hủy bỏ và công bố hủy bỏ các kế hoạch thu hồi và chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Cùng với đó, Khoản 6 Điều 19 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định rằng, nếu đã nhận thông báo hoặc quyết định thu hồi đất thì phần đất nằm trong quy hoạch sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Do đó, việc cấp sổ đỏ cho đất thuộc quy hoạch treo chỉ có thể tiến hành sau khi quy hoạch được chính thức hủy bỏ. Khi đó, người sử dụng đất mới có thể tiến hành các thủ tục cần thiết để xin cấp chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trong tình huống dự án treo không được chính thức công bố hủy bỏ, người dân sử dụng đất sẽ chịu hạn chế theo quy định tại Khoản 7 Điều 49 của Luật Đất đai đã được sửa đổi, làm ảnh hưởng đến việc sử dụng và phát triển tài sản trên đất.
Đất nằm trong quy hoạch treo có được bán không?
Luật Đất đai 2013 tại Điều 188 quy định bốn điều kiện cần thiết để chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, hoặc thực hiện các quyền khác liên quan đến quyền sử dụng đất:
(1) Phải có giấy chứng nhận;
(2) không trong tranh chấp;
(3) không bị kê biên;
(4) đất phải nằm trong thời hạn sử dụng được quy định.
Đồng thời, Điều 49 khoản 2 cũng nêu rằng, trong trường hợp đã công bố quy hoạch sử dụng đất nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, người sử dụng đất vẫn có thể tiếp tục sử dụng đất và thực hiện các quyền theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, khi đã có kế hoạch sử dụng đất, họ không được phép xây mới nhưng có thể cải tạo hay sửa chữa nếu được cơ quan có thẩm quyền cho phép. Điều này cũng có nghĩa là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp đã thông báo thu hồi là không được phép.
Tuy nhiều giao dịch vẫn diễn ra với hy vọng mua được đất giá rẻ, nhưng đây là hành vi mang rủi ro và cần sự cẩn trọng, đặc biệt là trong việc xin xoá bỏ quy hoạch treo để đảm bảo sự an toàn trong giao dịch.
Có được xây nhà trên đất quy hoạch treo?
Có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực không được xây dựng mới. Vì vậy, người dân không nên xây nhà mới tại đất đã có quy hoạch treo, mặt khác những trường hợp đất nằm trong quy hoạch cũng rất có khi xin được giấy phép xây dựng mới.
Sau 3 năm kể từ ngày thông báo kế hoạch sử dụng đất, người dân nên nộp đơn yêu cầu huỷ bỏ quy hoạch để được xây nhà như bình thường.
Khoản 5 Điều 94 của Luật Xây dựng 2014 điều chỉnh việc sửa chữa, cải tạo hoặc xây dựng mới nhà ở trong các khu vực đã được phê duyệt quy hoạch phân khu. Theo quy định này, các công trình hoặc nhà ở riêng lẻ nằm trong khu vực quy hoạch được cấp phép xây dựng tạm thời cho mục đích sửa chữa hoặc cải tạo. Đối với xây mới, giấy phép xây dựng sẽ không được cấp nếu không phù hợp với quy hoạch phân khu được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.
