Quy tắc 1% trong đầu tư BĐS bạn có biết về nguyên tắc này chưa?

Quy tắc 1% là cách dùng để thu hẹp nhanh chóng các lựa chọn đầu tư, giúp nhà đầu tư tìm đúng bất động sản trước khi xuống tiền. Nhưng liệu đây có phải là quy tắc đầu tư bất động sản cho thuê chính xác và nên áp dụng? Hãy cùng tìm hiểu về quy tắc 1% cũng như phân tích ưu, nhược điểm của quy tắc này.

Thế nào là quy tắc 1%?

Quy tắc 1% là một công thức đơn giản để phân tích tài sản cho thuê trong bất động sản. Theo quy tắc này, tổng số tiền thu được từ việc cho thuê hàng tháng nên bằng hoặc lớn hơn 1% tổng số tiền đầu tư vào bất động sản đó. Kết quả của phép nhân tổng mức đầu tư (giá mua bất động sản cộng với chi phí sửa chữa) với 1% sẽ cho ra một con số mà nhà đầu tư nên hướng đến để tính tiền cho thuê hàng tháng. 

Nếu mức giá cho thuê này vừa đảm bảo tính cạnh tranh, vừa bù đắp chi phí và tạo ra dòng tiền hàng tháng, thì đó là dấu hiệu cho thấy bất động sản tiềm năng. Các bất động sản đáp ứng hoặc vượt qua quy tắc 1% có thể tạo ra lợi nhuận lý tưởng. Ngược lại, các bất động sản không đáp ứng quy tắc 1% có thể gặp khó khăn trong việc duy trì dòng tiền dương hàng tháng. Ngoài quy tắc 1%, nhà đầu tư thường kết hợp nhiều phương pháp ước tính khác để đánh giá bất động sản cho thuê dài hạn trước khi đưa ra quyết định đầu tư.

Công thức quy tắc đầu tư bất động sản cho thuê 1%

Để áp dụng quy tắc 1%, nhà đầu tư chỉ cần nhân tổng mức đầu tư bất động sản với 1%. Kết quả này sẽ là số tiền cho thuê hàng tháng tối thiểu mà bất động sản đó cần tạo ra. Tổng mức đầu tư bao gồm giá mua và chi phí sửa chữa (nếu có).

Ví dụ minh họa

Giả sử nhà đầu tư đang cân nhắc mua một căn hộ tại quận Bình Thạnh (TP.HCM) với giá 3 tỷ đồng để cho thuê. Dựa theo quy tắc 1%, căn hộ cần mang lại tiền thuê hàng tháng tối thiểu là 30 triệu đồng.

Công thức tính toán: 3.000.000.000×1%=30.000.000 đồng

Nếu căn hộ cần sắm sửa, trang bị thêm nội thất với chi phí 100 triệu đồng, tổng mức đầu tư sẽ là 3.1 tỷ đồng. Lúc này, căn hộ cần mang lại doanh thu tối thiểu 31 triệu đồng mỗi tháng.

Công thức tính toán: (3.000.000.000+100.000.000)×1%=31.000.000 đồng

Khi nào nên áp dụng quy tắc 1%?

Ưu điểm

• Đơn giản và tiện lợi: Tính toán theo quy tắc 1% rất đơn giản, không cần sự trợ giúp của máy tính và cũng không yêu cầu đào tạo chính quy về kế toán, tài chính hay kinh doanh.
• So sánh tiềm năng đầu tư: Quy tắc 1% là công cụ hữu hiệu để so sánh tiềm năng đầu tư của các bất động sản cho thuê. Nếu nhà đầu tư đang cân nhắc 10 ngôi nhà, trong đó có 8 ngôi nhà vượt qua quy tắc 1%, họ có thể xem xét tiếp 8 ngôi nhà này và loại bỏ 2 ngôi nhà không đạt yêu cầu.
• Hỗ trợ trả nợ: Chọn bất động sản tạo ra tối thiểu 1% tiền thuê hàng tháng giúp nhà đầu tư trang trải khoản thế chấp hàng tháng và lựa chọn đúng bất động sản sinh lời.

Nhược điểm

• Bỏ qua nhiều yếu tố: Quy tắc 1% không xem xét các yếu tố như lãi suất, điều kiện địa phương, tỷ lệ bỏ trống, chi phí bảo trì, chi phí quản lý. Bất động sản là một khoản đầu tư lớn và các yếu tố này đều cần được xem xét kỹ lưỡng.
• Không phải yếu tố duy nhất: Nhiều nhà đầu tư sử dụng quy tắc 1% như một bước khởi đầu, nhưng nó không phải là yếu tố duy nhất hay quan trọng nhất khi xem xét lựa chọn bất động sản cho thuê dài hạn.
• Hiệu quả hạn chế: Quy tắc 1% có xu hướng hiệu quả hơn với bất động sản giá rẻ, tầm trung, hơn là bất động sản hạng sang.

Một vài quy tắc đầu tư bất động sản cho thuê khác

Quy tắc 1% không phải là cách duy nhất để đánh giá lợi nhuận tiềm năng của một bất động sản. Các nhà đầu tư có thể sử dụng thêm các quy tắc khác hoặc phối hợp các quy tắc để lựa chọn được bất động sản lý tưởng.

• Quy tắc 2%: Là phiên bản nghiêm ngặt hơn của quy tắc 1%. Tổng tiền thuê hàng tháng phải bằng ít nhất 2% giá trị tài sản hoặc giá mua. Quy tắc này phù hợp với các thị trường bình dân hoặc bất động sản cần sửa chữa đáng kể.
• Quy tắc 50%: Dành 50% số tiền thuê hàng tháng cho các chi phí hoạt động hàng tháng, không bao gồm tiền thế chấp.
• Quy tắc 70%: Không bao giờ chi hơn 70% giá trị ước tính sau cải tạo bất động sản để mua tài sản đó.

>> Xem thêm bài viết Đầu tư bất động sản cho thuê nên bắt đầu từ đâu?

(Nguồn batdongsan)

** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Radanhadat thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.