Tất cả những điều bạn cần biết về quỹ đầu tư bất động sản

Hiện nay, quỹ đầu tư bất động sản (REIT) tại thị trường Việt Nam được đánh giá là một hình thức đầu tư hấp dẫn, có khả năng đem lại lợi nhuận hiệu quả hơn so với các hình thức đầu tư tương đương khác.

Quỹ đầu tư bất động sản là gì?

Quỹ đầu tư bất động sản (Real Estate Investment Trust – REIT) là một hình thức cho phép nhà đầu tư mua chứng chỉ quỹ phát hành thay vì mua nhà/đất trực tiếp. Sau đó, nhà đầu tư ủy quyền quản lý cho quỹ. Các quỹ này sẽ không có trách nhiệm mua lại chứng chỉ quỹ của nhà đầu tư. Hoạt động chủ yếu của quỹ:

• Mua hoặc bán sản phẩm
• Quản lý các danh mục lĩnh vực bất động sản
• Tham gia góp vốn phát triển dự án hoặc rót vốn vào các công ty BĐS

Nhà đầu tư nhận được lợi nhuận dưới dạng cổ tức, được trả theo thời gian định kỳ do quỹ quy định. Thực tế tại Việt Nam, các quỹ REIT đang hoạt động đều thuộc sở hữu của công ty nước ngoài, có thể kể đến những cái tên nổi bật như: ILH-ILH2 và ILH3 (tập đoàn Indochina Capital), VNL (Vinacapital), VPH (Saigon Asset Management), VPF (tập đoàn Dragon Capital),… Hiệnnay, các quỹ của nước ngoài vẫn tiếp tục rót vốn vào thị trường bất động sản Việt Nam, chứng tỏ tiềm năng của thị trường nước ta vẫn còn rất lớn.

Quỹ đầu tư REIT có đặc điểm gì?

Quỹ REIT được thiết lập và hoạt động theo hai hình thức, mỗi hình thức có các đặc điểm cụ thể như sau:

1. Quỹ đầu tư chứng khoán đại chúng (đầu tư bất động sản): Đây là một quỹ đầu tư chứng khoán được chào bán chứng chỉ quỹ công khai với công chúng. Được hình thành từ vốn góp của nhà đầu tư với mục đích sinh lợi nhuận từ hoạt động đầu tư vào bất động sản. Quỹ đại chúng hoạt động dưới hình thức quỹ đóng, không mua lại chứng chỉ quỹ đã phát hành theo yêu cầu của nhà đầu tư. 
2. Công ty đầu tư chứng khoán bất động sản: Tổ chức này được cấu thành dưới hình thức công ty cổ phần đại chúng, thành lập và hoạt động theo các quy định của pháp luật Nhà nước về lĩnh vực chứng khoán.

Quỹ REIT muốn hoạt động cần đáp ứng điều kiện nào?

• Tối thiểu 65% tổng giá trị tài sản ròng của quỹ phải được đầu tư vào bất động sản tại Việt Nam với các mục đích: khai thác để thu lợi tức ổn định hoặc cho thuê. 
• Thời gian tối thiểu để bất động sản được nắm giữ là 24 tháng kể từ ngày thực hiện giao dịch mua, trừ các trường hợp đặc biệt được quy định trong luật. 
• Loại bất động sản đầu tư phải phù hợp và đáp ứng các điều kiện về chính sách, mục tiêu đầu tư được nêu rõ trong Điều lệ quỹ và Bản cáo bạch. 
• Quỹ không được phép thực hiện triển khai các hoạt động xây dựng và phát triển dự án bất động sản dưới bất kỳ hình thức nào. 
• Quỹ được phép bảo lãnh hoặc cho vay các khoản vay với điều kiện không vượt quá 5% tổng giá trị tài sản ròng của quỹ ngay thời điểm phát sinh. 
• Tối đa 35% giá trị tài sản ròng của quỹ được đầu tư vào tiền tệ hay các công cụ tương đương tiền, trái phiếu Chính phủ hoặc được chính phủ bảo lãnh, chứng khoán niêm yết, các đăng ký giao dịch (không tính phần đầu tư vào cổ phiếu của công ty bất động sản).

Ưu và nhược điểm của quỹ đầu tư bất động sản

Ưu điểm

Nhà đầu tư khi tham gia thị trường bất động sản sẽ có nhiều lựa chọn: mua trực tiếp, mua trái phiếu, mua cổ phiếu, hoặc mua chứng chỉ quỹ bất động sản. Trước đây, người mua trái phiếu bất động sản thường có quyền lợi đi kèm khá hấp dẫn, chẳng hạn như được mua căn hộ trong tương lai với giá ưu tiên. Tuy nhiên, khi Nghị định 71 ra đời, hình thức này đã không còn hợp lệ; nhà đầu tư mua trái phiếu bất động sản chỉ được nhận tiền gốc và lãi như trái phiếu thông thường. 

So với hình thức mua bất động sản trực tiếp, đầu tư vào quỹ có nhiều ưu điểm nổi bật hơn. Cấu trúc của quỹ cho phép huy động đủ nguồn vốn để đầu tư vào các dự án có quy mô lớn đến rất lớn, đa dạng loại hình sản phẩm, và có đội ngũ chuyên nghiệp quản lý, giúp giảm thiểu rủi ro. Đặc biệt, nhà đầu tư với số vốn không quá lớn cũng vẫn có thể tham gia vào thị trường một cách gián tiếp thông qua công ty quỹ.

Nhược điểm

Khi tham gia vào quỹ REIT, nhà đầu tư không được ra các quyết định trực tiếp mà hoàn toàn phụ thuộc vào chiến lược của ban điều hành quỹ và phải chịu phí quản lý định kỳ. Ngoài ra, quỹ đầu tư cũng có những rủi ro nhất định. Nếu thị trường bất động sản có biến động hoặc đóng băng, giá trị của quỹ cũng sẽ suy giảm theo. So với các công ty bất động sản, lợi nhuận của quỹ REIT cũng sẽ bị hạn chế một phần do phải tuân thủ những quy định chặt chẽ trong hoạt động huy động vốn và đầu tư. 

Quỹ REIT được cho là khá minh bạch nhưng sẽ chỉ ở mức khá tương đối. Việc định giá NAV của quỹ liên quan mật thiết đến việc đánh giá chính xác giá trị của những bất động sản mà công ty nắm giữ. Ngoài ra, hiện tại do các quỹ REIT chủ yếu là của công ty nước ngoài, các nhà đầu tư phải chịu mức chiết khấu khá cao.

(Nguồn: finhay)

>> Xem thêm bài viết 6 cách đầu tư bất động sản sinh lợi nhuận khủng

** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Radanhadat thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.