Kênh kiến thức bất động sản, cẩm nang mua bán nhà đất thông thái
Thị trường căn hộ phía Nam đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh mẽ khi cấu trúc nguồn cung và nhu cầu ở thực có sự lệch pha rõ rệt giữa TP.HCM và các tỉnh giáp ranh. Dữ liệu nghiên cứu thị trường quý 3/2025 cho thấy phân khúc căn hộ dưới 3 tỷ đồng tại TP.HCM chỉ còn là “hàng hiếm”, trong khi tại các địa phương vệ tinh, cùng mức giá lại trở thành nhóm sản phẩm chủ đạo, chi phối phần lớn lượng giao dịch.
Thị trường căn hộ phía Nam phân hóa: “khan hàng” ở TP.HCM, “dồi nguồn” ở vùng vệ tinh
Theo ghi nhận từ Savills Việt Nam, trong 9 tháng đầu năm 2025, căn hộ dưới 3 tỷ đồng chỉ chiếm khoảng 9% tổng số giao dịch tại TP.HCM. Trái lại, tại các tỉnh lân cận, dòng sản phẩm cùng tầm giá này chiếm hơn 60% lượng giao dịch. Đáng chú ý, Bình Dương (trước sáp nhập/điều chỉnh địa giới) đóng góp tỷ trọng áp đảo, chiếm đến khoảng 90% lượng giao dịch căn hộ giá phải chăng của toàn khu vực.
Bà Cao Thị Thanh Hương – Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu Savills TP.HCM – nhận định xu hướng trên phản ánh mức độ phân tầng ngày càng rõ trong thị trường. TP.HCM gần như không còn dư địa ở phân khúc dưới 3 tỷ, nếu xuất hiện thì phần lớn nằm tại các khu vực vùng ven như Bình Tân, Bình Chánh hoặc Nhà Bè (cũ). Ở mặt bằng giá hiện tại, mức tài chính dưới 3 tỷ tại TP.HCM thường chỉ đủ để sở hữu một căn hộ 1 phòng ngủ, diện tích vừa phải. Trong khi đó, với cùng ngân sách tại Bình Dương (cũ), người mua có thể tiếp cận sản phẩm 2–3 phòng ngủ, phù hợp hơn với nhu cầu gia đình trẻ và hộ gia đình trung lưu muốn không gian sống rộng rãi.
Vùng vệ tinh tăng sức hút nhờ chênh lệch giá, quy hoạch và hạ tầng liên vùng
Cùng góc nhìn về sự dịch chuyển dòng tiền, Avison Young Việt Nam cũng ghi nhận bức tranh tương tự: trái ngược với lượng căn hộ mở bán mới “nhỏ giọt” tại TP.HCM, thị trường phía Nam đang đón lượng hàng đáng kể tại các khu vực vệ tinh. Nguồn cung trải rộng từ căn hộ thương mại đến nhà phố/biệt thự và đất nền, với mức giá tương đối dễ tiếp cận hơn so với khu vực lõi đô thị. Trong đó, Long An (cũ) nổi lên như địa bàn dẫn đầu nguồn cung sơ cấp ở nhóm đất nền và nhà thấp tầng; còn Bình Dương (cũ) tiếp tục giữ lợi thế về số lượng dự án căn hộ mới chào bán và nguồn hàng đất nền.
Theo ông David Jackson – Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam – ngoài câu chuyện nguồn cung đa dạng, động lực quan trọng kích hoạt lực cầu nằm ở khoảng cách giá ngày càng lớn giữa TP.HCM và các thị trường vệ tinh. Thực tế, giá đất nền tại TP.HCM có thể cao gấp đôi; căn hộ cao hơn khoảng 1,6–2,4 lần; còn nhà phố/biệt thự chênh lệch từ 1,2 đến 7 lần tùy vị trí và chất lượng sản phẩm. Khi “giỏ hàng” tại vùng vệ tinh phong phú hơn và mức giá vừa túi tiền hơn, khu vực này trở thành lựa chọn ưu tiên của nhóm khách mua lần đầu, gia đình trẻ cần phương án tài chính linh hoạt, cũng như những hộ gia đình muốn nâng cấp diện tích sống.
Sức hấp dẫn của vùng ven không chỉ đến từ giá bán, mà còn được cộng hưởng bởi xu hướng quy hoạch đô thị, các thay đổi hành chính và tốc độ hoàn thiện hạ tầng kết nối liên vùng. Những dự án giao thông trọng điểm như vành đai, cao tốc, cùng các tuyến metro và trục hướng tâm giúp rút ngắn thời gian di chuyển giữa khu vực trung tâm TP.HCM và các đô thị vệ tinh, từ đó nâng cao năng lực tiếp cận và làm tăng giá trị bất động sản theo thời gian.
Khi điều kiện đi lại thuận lợi hơn, giá trị tài sản có xu hướng được “định giá lại”. Một mặt, điều này thúc đẩy doanh nghiệp mở rộng tìm kiếm quỹ đất mới để phát triển sản phẩm phù hợp sức mua. Mặt khác, trước áp lực chi phí sinh hoạt tăng cao tại trung tâm, nhu cầu dịch chuyển nơi ở ra các khu vực lân cận cũng trở nên rõ nét hơn, kéo theo thanh khoản cải thiện.
Ông David Jackson cũng lưu ý: diễn biến từ đầu năm 2025 đến nay cho thấy các dự án tại Long An và Bình Dương (cũ) có tỷ lệ hấp thụ và thanh khoản tương đối tích cực. Đồng Nai dù sở hữu nhiều dự án quy mô lớn, nhưng tín hiệu thị trường vẫn chưa thực sự rõ ràng. Trong khi đó, Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ) ghi nhận lực cầu tăng thời gian gần đây trong bối cảnh điều chỉnh hành chính gắn với TP.HCM, qua đó hỗ trợ mặt bằng giá.
Giá sơ cấp – thứ cấp cùng tăng: nhu cầu ở thực giữ nhịp thị trường
Trong bối cảnh nguồn cung hạn chế kéo dài, Savills Việt Nam ghi nhận số lượng giao dịch căn hộ trong quý 3/2025 tăng lên khoảng 2.700 căn, với tỷ lệ hấp thụ đạt 51%. Mức hấp thụ này cho thấy nhu cầu ở thực vẫn đóng vai trò “xương sống”, đồng thời dòng tiền đầu tư vẫn duy trì hiện diện ở những phân khúc có sản phẩm phù hợp và kỳ vọng tăng giá rõ ràng.
Một điểm đáng chú ý là giá cả ghi nhận tăng trên cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp trong vòng một năm qua. Dù quý 3/2025 có nhịp điều chỉnh giảm nhẹ ở một số dự án do chủ đầu tư tung ưu đãi lớn nhằm đẩy nhanh tiêu thụ tồn kho đã bàn giao, xu hướng tổng thể vẫn nghiêng về tăng trưởng.
Theo bà Cao Thị Thanh Hương, giá sơ cấp căn hộ tại TP.HCM đã tăng trung bình khoảng 8% so với năm 2024. Trên thị trường thứ cấp, mức tăng phổ biến dao động 5–20% tùy khu vực, tùy chất lượng dự án và triển vọng hạ tầng. Một số điểm nóng ghi nhận biên độ tăng mạnh hơn, đặc biệt tại các khu vực hưởng lợi từ kết nối và quy hoạch. Các quận 2, 7, 9 và huyện Nhà Bè (cũ) được ghi nhận thuộc nhóm tăng mạnh, khoảng 15–20%, nhờ hội tụ nhiều dự án thu hút nhà đầu tư trong giai đoạn trước và tiếp tục được hỗ trợ bởi hệ thống hạ tầng ngày càng hoàn thiện.
Về triển vọng, Savills Việt Nam dự báo nguồn cung mới tại TP.HCM trong ngắn hạn vẫn ở mức hạn chế, trong khi giá được kỳ vọng duy trì xu hướng tăng. Áp lực khả năng chi trả sẽ tiếp tục thúc đẩy một bộ phận người mua chuyển dịch sang các tỉnh lân cận – nơi mặt bằng giá còn “dễ thở” và nguồn hàng đa dạng hơn. Tầm nhìn đến năm 2028, nguồn cung tương lai được kỳ vọng đạt khoảng 60.000 căn từ 80 dự án mới và các giai đoạn triển khai tiếp theo, qua đó có thể tạo thêm dư địa lựa chọn cho thị trường, đồng thời định hình lại cán cân cung – cầu của toàn vùng.
** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Radanhadat thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.
