Kênh kiến thức bất động sản, cẩm nang mua bán nhà đất thông thái
Xin chào Radanhadat.vn, tôi có một thắc mắc muốn nhờ bạn tư vấn.
Năm 2015, tôi có mua một mảnh đất liền kề với thửa đất hiện tại tôi đang sở hữu bằng hình thức thỏa thuận miệng. Mảnh đất này có diện tích 200m2 và cùng mục đích sử dụng với thửa đất của tôi. Hiện nay, tôi muốn tiến hành hợp thửa đất liền kề lại với nhau. Tuy nhiên, tôi được biết diện tích 200m2 này không đủ điều kiện tách thửa theo quy định của địa phương, nhưng nếu hợp thửa với diện tích đất của tôi thì vẫn được phép.
Vậy trong trường hợp này, tôi cần phải thực hiện việc nào trước? Tôi có cần ký hợp đồng chuyển nhượng đất trước rồi mới làm thủ tục hợp thửa, hay có thể làm hợp thửa luôn được không? Rất mong nhận được sự tư vấn chi tiết từ Radanhadat.vn để tôi có thể tiến hành các thủ tục một cách thuận lợi hơn. Xin cảm ơn!
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Radanhadat.vn. Đối với trường hợp này, Radanhadat.vn xin tư vấn cụ thể trong nội dung sau.
Nguyên tắc và điều kiện khi tách thửa, hợp thửa đất
Căn cứ vào điều 220 tại Luật Đất đai số 31/2024/QH15, quy định tách thửa, hợp thửa đất cần đảm bảo điều kiện sau:
Nguyên tắc chung khi tách thửa và hợp thửa đất
- Thửa đất phải được cấp 1 trong các loại giấy chứng nhận hợp pháp như: GCN quyền sử dụng đất, GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, GCN quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất;
- Thửa đất vẫn phải nằm trong thời hạn sử dụng đất được quy định và không bị hết hạn khi tiến hành tách thửa hoặc hợp thửa;
- Đất không được nằm trong diện tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án hoặc bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Nếu đất có tranh chấp nhưng phạm vi và ranh giới tranh chấp đã được xác định rõ, thì phần diện tích và ranh giới không tranh chấp vẫn có thể tiến hành tách thửa hoặc hợp thửa;
- Việc tách thửa và hợp thửa phải đảm bảo có lối đi hợp lý, kết nối với đường giao thông công cộng hiện có, đồng thời đáp ứng các nhu cầu thiết yếu như cấp nước, thoát nước. Nếu người sử dụng đất muốn dành 1 phần diện tích của thửa đất để làm lối đi, khi tách thửa hoặc hợp thửa, không cần phải chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích này.
Điều kiện cụ thể khi tách thửa đất
- Sau khi tách, diện tích các thửa đất mới phải đáp ứng diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Nếu thửa đất sau tách nhỏ hơn diện tích tối thiểu, phải thực hiện hợp thửa với thửa đất liền kề.
- Khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, diện tích thửa đất sau tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất mới. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác, không bắt buộc tách thửa trừ khi người sử dụng đất có nhu cầu.
- Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án của Tòa án nhưng không đảm bảo các điều kiện về diện tích, kích thước tách thửa, không được phép thực hiện tách thửa.
Điều kiện cụ thể khi hợp thửa đất
- Việc hợp thửa đất phải đảm bảo cùng mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và hình thức trả tiền thuê đất. Trừ trường hợp hợp toàn bộ hoặc 1 phần của thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với nhau hoặc hợp thửa đất ở và đất khác.
- Nếu hợp thửa đất có sự khác biệt về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và hình thức trả tiền thuê đất, phải đồng thời thực hiện các thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng, điều chỉnh thời hạn và hình thức trả tiền thuê đất để đảm bảo thống nhất.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm quy định cụ thể về điều kiện và diện tích tối thiểu của việc tách thửa và hợp thửa đất đối với từng loại đất, dựa trên quy định của pháp luật và tình hình thực tế tại địa phương.
Quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu
Theo quy định tại Điều 29, Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nội dung cụ thể như sau:
1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
3. Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất.
Nguồn: Luật Việt Nam
Như vậy, tại tại Khoản 3 Điều 29, pháp luật cho phép người sử dụng đất được tách thửa thành thửa có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu, với điều kiện người sử dụng đất phải đồng thời thực hiện hợp thửa đất liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích đáp ứng hoặc vượt quá diện tích tối thiểu theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương.
Kết luận
Dựa vào những quy định được Radanhadat.vn nêu trên, trong trường hợp này, bạn nên cùng người bán đất đến Văn phòng Đăng ký đất đai tại địa phương để làm việc. Hãy tham khảo điều luật nêu trên và nhờ sự hướng dẫn từ cơ quan có thẩm quyền nhằm thực hiện đúng quy trình tách thửa, hợp thửa đất liền kề theo quy định pháp luật đất đai hiện hành.
***Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm:
Radanhadat.vn thực hiện tài liệu này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước.
Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của tài liệu nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.
Chúng tôi xử lý thông tin dựa trên nguồn đáng tin cậy, nhưng chúng tôi không kiểm chứng nguồn tin và không đảm bảo tính chính xác.
Radanhadat.vn sở hữu độc quyền tài liệu và nội dung bên trong. Tài liệu không được phép sao chép toàn bộ hoặc một phần mà không có sự đồng ý của Radanhadat.vn.
>> Xem thêm:
