Kênh kiến thức bất động sản, cẩm nang mua bán nhà đất thông thái
TP.HCM vừa ban hành quyết định cấm phân lô bán nền trên toàn thành phố, bao gồm cả 5 huyện ngoại thành là Bình Chánh, Hóc Môn, Cần Giờ, Củ Chi và Nhà Bè. Theo đó, các chủ đầu tư dự án bất động sản phải hoàn thiện xây dựng nhà ở mới được phép chuyển nhượng. Thành phố giải thích rằng các huyện ngoại thành hiện đang phấn đấu đạt các tiêu chí đô thị để tiến lên thành phố trực thuộc TP HCM, do đó cần thống nhất quản lý, tăng cường trách nhiệm của chủ đầu tư và đảm bảo không có sự phân biệt giữa các dự án nhà ở thương mại. Nhiều chuyên gia bày tỏ lo ngại rằng quyết định này có thể đẩy giá đất thổ cư và đất đã có sổ tăng cao do nguồn cung trở nên khan hiếm.
Chuyên gia dự báo giá đất thổ cư vùng ven tăng mạnh
Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group, tâm lý người Việt vẫn ưa chuộng đất nền. Nếu nguồn cung bị hạn chế trong khi nhu cầu vẫn cao, có thể giá đất thổ cư và đất nền có sổ đỏ tại 5 huyện ngoại thành sẽ tăng mạnh trong ngắn hạn. Quy định mới này có thể làm nguồn cung đất nền tại TP HCM khan hiếm, dẫn đến giá các loại hình đất bán lẻ, đất thổ cư và các dự án phân lô thứ cấp cũng tăng theo.
Đồng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan, nhận định việc cấm phân lô sẽ gây biến động cho thị trường đất nền TP HCM trong giai đoạn đầu do nguồn cung bị thu hẹp. “Nhiều khả năng sẽ xảy ra hiện tượng đẩy giá theo sự khan hiếm, với mức tăng có thể đạt 15-20%,” ông nhận xét.
Từ góc nhìn của doanh nghiệp, lãnh đạo một công ty bất động sản tại TP HCM lo ngại rằng tác động kép từ việc điều chỉnh bảng giá đất theo Quyết định 79 (khiến giá đất tại nhiều huyện ngoại thành tăng trung bình từ 10-35 lần) cùng với sự khan hiếm nguồn cung do cấm phân lô có thể đẩy giá đất nền vùng ven tăng 20-30% trong thời gian tới. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng đất nền phân lô chủ yếu là “sân chơi” của các nhà đầu tư và đầu cơ. Việc tăng giá chủ yếu tác động đến nhóm này, thay vì người mua đất để làm nhà ở thực.
Người mua nhà thực để ở không bị ảnh hưởng bởi giá đất thổ cư
Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao bộ phận đầu tư Savills Việt Nam, cho rằng đất nền thực chất không phản ánh thị trường bất động sản nhà ở, mà là kênh đầu tư phụ thuộc vào lợi nhuận. Giá đất nền tăng chủ yếu nhờ hoạt động “sang tay” của nhà đầu tư và khó có thể tiếp tục thổi giá khi người mua cuối cùng là người ở thực không còn nhu cầu cao.
“Người mua nhà để ở tại TP HCM có nhiều lựa chọn tốt hơn như căn hộ và nhà phố. Vì vậy, cuộc chơi tăng giá đất nền ‘đơn phương’ của giới đầu tư sẽ không ảnh hưởng lớn đến thị trường nhà ở,” ông phân tích.
TS Huỳnh Phước Nghĩa, Giám đốc Trung tâm Kinh tế, Luật và Quản lý thuộc Trường Kinh tế, Luật và Quản lý nhà nước UEH (Đại học Kinh tế TP HCM), cũng cho rằng người mua để ở sẽ ít bị ảnh hưởng nếu giá đất nền tăng mạnh. Theo ông, phân khúc đất nền được ưa chuộng trước giờ vì giá cả đa dạng và dễ giao dịch, nhưng nếu giá tăng quá cao, hai yếu tố này sẽ giảm sút. Khi đó, người mua nhà thực và nhà đầu tư sẽ chuyển hướng đến các tỉnh lân cận để mua.
Giải pháp quản lý đô thị và những điều cần lưu ý
Tiến sĩ Sử Ngọc Khương nhận định từ góc độ quy hoạch, quyết định cấm phân lô bán nền là cần thiết. Khi phát triển bất kỳ dự án nhà ở nào, mục tiêu cuối cùng vẫn là tạo dựng một cộng đồng cư dân đáp ứng tiêu chuẩn về hạ tầng kỹ thuật, dịch vụ dân sinh và kinh tế. Trong khi đó, các dự án phân lô bán nền thường không đạt được những tiêu chí này, dẫn đến việc hình thành các khu dân cư có chất lượng sống chưa cao, làm ảnh hưởng đến diện mạo đô thị.
TS Huỳnh Phước Nghĩa cũng cho rằng, để đẩy mạnh việc dãn dân từ khu vực nội thành ra vùng ngoại thành, cần quy hoạch xây dựng những khu đô thị lớn và đồng bộ. Do đó, nếu thành phố cho phép phân lô bán nền tràn lan sẽ khó có đủ quỹ đất để triển khai các khu đô thị bài bản và quy mô nhằm thu hút dân cư. “Việc cấm các dự án phân lô bán nền sẽ giúp thành phố bảo toàn quỹ đất đủ lớn để thu hút doanh nghiệp có tiềm lực tài chính đầu tư,” ông Nghĩa nhấn mạnh.
Tuy nhiên, các chuyên gia cũng khuyến nghị cần có những tính toán thận trọng và chi tiết trong việc áp dụng lệnh cấm này trên toàn TP HCM, vì có thể ảnh hưởng đến những cá nhân có nhu cầu tách thửa đất không vì mục đích kinh doanh.
Vì vậy, thành phố nên đưa ra quy định cụ thể cho từng khu vực và từng trường hợp, chỉ rõ khu vực nào bị cấm hoàn toàn và những ngoại lệ nào được phép. Ví dụ, nên cấm đối với các chủ đầu tư mua đất lớn để phân lô bán, nhưng đối với người dân xin tách thửa vì lý do chính đáng (như chia thừa kế, tách thửa cho con, hoặc bán một phần đất) và có giấy tờ xác nhận rõ ràng, thì nên được xem xét cho phép. Tránh áp dụng quy định một cách cứng nhắc, gây ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của người dân.
(Nguồn Vnexpress)
>> Xem thêm bài viết Bảng giá đất TPHCM mới nhất giảm 25% so với khung dự thảo
** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Radanhadat thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.
