Dự báo bức tranh thị trường đất nền vùng ven TP.HCM 2024

Bài viết này sẽ khám phá những dự báo và phân tích từ các chuyên gia hàng đầu, nhằm cung cấp cái nhìn sâu sắc và toàn diện về hướng đi của thị trường đất nền vùng ven TP.HCM 2024, giúp nhà đầu tư có cái nhìn rõ ràng hơn về cơ hội và thách thức mà họ có thể đối mặt.

Ghi nhận sự giảm sút rõ rệt trong giao dịch đất nền trong năm 2023

Theo báo cáo về thị trường bất động sản TP.HCM và các khu vực lân cận trong tháng 11 năm 2023 của DKRA Group, nguồn cung mới cho đất nền vẫn ở mức thấp, với chỉ một dự án duy nhất cung cấp 115 lô đất được ra mắt trong kỳ tiếp theo, giảm 84% so với cùng kỳ năm trước và tất cả nguồn cung mới đều nằm ở Bình Dương.

Đồng thời, lượng tiêu thụ mới cũng giảm tới 88% so với cùng kỳ năm 2022. Giá sơ cấp ghi nhận mức giảm trung bình từ 8-10% so với lần mở bán trước, dù các chủ đầu tư vẫn áp dụng các chính sách chiết khấu, cam kết lợi nhuận để kích thích thị trường nhưng hiệu quả không cao.

Về phân khúc đất nền do cá nhân tự phân lô hoặc chuyển nhượng thứ cấp, DKRA không ghi nhận sự biến động nhiều, với mức giảm giá chủ yếu ở nhóm sản phẩm cao cấp và dự án chưa hoàn thiện hạ tầng, pháp lý.

Trước đó, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá, ở những tỉnh từng trải qua cơn sốt giả, giá đất nền có xu hướng ổn định trong quý 3 năm 2023, sau các đợt điều chỉnh giảm phù hợp với giá trị thực trong các quý trước.

Một giám đốc khu vực phía Nam của một đơn vị nghiên cứu bất động sản cho biết, mặc dù lượng tin đăng cắt lỗ đã giảm trong những tháng cuối năm 2023, thị trường đất nền vẫn trong tình trạng ảm đạm. Nhu cầu mua đất nền trong tháng 11/2023 giảm 18% so với đầu năm. Trong quý 4 năm 2023, có tới 31% nhà môi giới được khảo sát cho rằng giao dịch đất nền giảm từ 10-50%, trong khi đó, 43% cho rằng sự sụt giảm còn mạnh mẽ hơn, vượt qua 50%.

Theo vị này, sự đóng băng của thị trường đã gây ra ảnh hưởng lớn đến nhu cầu và quan điểm của người mua đất nền. Hầu hết các giao dịch trong phân khúc này đều bị hoãn lại, và phần lớn nhà đầu tư đã phải chấp nhận cắt lỗ sâu, nhưng việc thanh khoản vẫn diễn ra cực kỳ chậm chạp.

Thực tế cho thấy, kể từ cuối năm 2021, lượng giao dịch đất nền đã giảm mạnh, và việc bán cắt lỗ không làm tăng thanh khoản. Ngay cả khi có dấu hiệu giảm lãi suất từ các ngân hàng, nhà đầu tư vẫn không mặn mà với việc vay vốn để đầu tư hoặc chuyển dòng tiền tiết kiệm từ ngân hàng sang bất động sản.

Những nguyên nhân khiến thị trường đất nền vẫn sẽ giảm sút vào đầu năm 2024

Theo các chuyên gia dự đoán, vào năm 2024, nhu cầu về đất nền sẽ tiếp tục giảm sút do lo ngại về các rủi ro pháp lý từ phía người mua. Do đó, giá đất nền cũng sẽ được điều chỉnh giảm, đặc biệt là đối với những lô đất có diện tích lớn.

Thêm vào đó, việc áp dụng quy định mới về việc siết chặt hoạt động phân lô bán nền trong Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi dự kiến sẽ có ảnh hưởng đáng kể tới phân khúc này. Có khả năng, một số lượng lớn đất nền có diện tích lớn mà các nhà đầu tư đã “ôm” với mục đích phân lô, tách thửa trước đó sẽ được rao bán với giá giảm.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), việc siết chặt quy định phân lô, tách thửa trong ngắn hạn có thể làm giảm sức hút của đất nền, và giá của đất phân lô, tách thửa có sẵn có thể bị đẩy lên cao. Tuy nhiên, tác động tích cực dài hạn là thị trường sẽ phát triển theo hướng minh bạch, bền vững, ngăn chặn tình trạng đầu cơ và làm giá.

Những dấu hiệu đảo chiều cuối năm 2024

Dự đoán về tương lai của thị trường đất nền, VARS nhận định rằng quá trình phục hồi của thị trường chắc chắn sẽ tiếp tục diễn ra một cách phân hóa, tùy thuộc vào từng phân khúc và khu vực, đặc biệt là ở những tỉnh thành có lợi thế về quỹ đất, quy hoạch, hạ tầng và chính sách đầu tư. Niềm tin của nhà đầu tư dự kiến sẽ tăng trở lại, và dòng tiền giá rẻ trong thời gian tới có thể được hướng vào phân khúc đất nền. Các sản phẩm chất lượng và đạt tiêu chuẩn sẽ được nhà đầu tư ưu tiên chọn lựa, đặc biệt là ở những địa phương có hạ tầng phát triển, kinh tế ổn định, đảm bảo mức lợi nhuận hấp dẫn. Thị trường đất nền xung quanh các khu công nghiệp được dự báo sẽ thu hút sự chú ý của nhà đầu tư nhờ tiềm năng phát triển mạnh mẽ.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc của Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ gây ảnh hưởng lớn đến thị trường đất nền từ năm 2024 trở đi. Các quy định mới về việc siết chặt phân lô đất nền đang tạo ra những thách thức, dự báo rằng nhu cầu về đất nền sẽ giảm mạnh do lo ngại về rủi ro pháp lý từ phía người mua, và giá đất nền cũng sẽ được điều chỉnh giảm, đặc biệt với những lô đất lớn.

Tuy nhiên, về dài hạn, giá đất có khả năng sẽ tiếp tục tăng và giao dịch sẽ trở lại, bởi giá bất động sản không chỉ phụ thuộc vào yếu tố triển khai hạ tầng, tăng trưởng kinh tế, thu nhập của người dân mà còn nhiều yếu tố khác. “Đất nền là loại hình mà bất kỳ ai cũng có thể đầu tư nhờ sự đa dạng về diện tích, mức giá và khu vực. Với những địa phương có tốc độ phát triển kinh tế mạnh mẽ, những khu đất ở những nơi này vẫn sẽ tăng trưởng bền vững”, ông Tuấn phân tích.

Ông Trần Khánh Quang, nhận định rằng ít nhất phải đến quý 2/2024, thị trường đất nền mới có thể bắt đầu phục hồi sức mua. Tuy nhiên, phân khúc này không dự kiến sẽ trải qua cơn sốt giá như trước đây. Giao dịch chủ yếu sẽ diễn ra ở một số khu vực cụ thể và chưa thể lan rộng rãi. Chỉ đến năm 2025 trở đi, thị trường đất nền mới có thể bước vào chu kỳ tăng giá mới.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc của Batdongsan, chia sẻ rằng thị trường đất nền khó có khả năng xảy ra tình trạng sốt đất ảo như những năm trước đây. Sự phục hồi chậm của phân khúc này có thể hiểu được do trước đây chủ yếu phục vụ cho nhu cầu đầu tư, đầu cơ chứ ít phục vụ cho nhu cầu ở thực. Do đó, đất nền có thể là phân khúc có sự cải thiện chậm nhất trên thị trường.

Nguồn cung thị trường đất nền vùng ven TP.HCM 2024: dự báo giảm

Theo dự báo từ VARS, năm 2024 sẽ chứng kiến sự thiếu hụt nguồn cung đất nền mới do ảnh hưởng từ việc áp dụng các quy định pháp luật mới, có khả năng làm thay đổi bộ mặt của thị trường. Tình trạng thiếu hụt này có thể khiến giá bán đất nền tăng từ 5 – 7% so với năm 2023 ở những đô thị lớn, trong khi tại các khu vực đang phát triển với hạ tầng được đầu tư bài bản, giá cả dự kiến sẽ giữ mức ổn định.

Cụ thể hơn, báo cáo về thị trường bất động sản năm 2023 từ DKRA Group chỉ ra rằng, nguồn cung đất nền mới tại TP.HCM và các khu vực lân cận trong năm 2024 sẽ tiếp tục hạn chế, với dự kiến số lượng nền đất chỉ ở khoảng 2,900 – 3,100.

Theo DKRA Group, Long An dẫn đầu với ước lượng khoảng 850 – 950 lô đất được chào bán. Tiếp theo là Đồng Nai với 750 – 850 nền và Bình Dương với 600 – 700 nền. Những khu vực khác như TP.HCM, Bà Rịa – Vũng Tàu, Tây Ninh dự kiến phân bổ một tổng số khoảng 200 – 400 nền.

Người mua sẽ hướng sự quan tâm đến các sản phẩm do các nhà phát triển uy tín, với khả năng tài chính vững mạnh, cũng như những dự án đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng và pháp lý.

Giá sơ cấp dự kiến không biến động nhiều so với năm 2023, với việc các chủ đầu tư tiếp tục áp dụng các chính sách ưu đãi, chiết khấu, và linh hoạt trong tiến độ thanh toán để kích thích thị trường.

Ở phân khúc thị trường thứ cấp, giao dịch chủ yếu diễn ra với các sản phẩm đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng và pháp lý, có mức giá phù hợp với đa số năng lực tài chính của nhà đầu tư.

Loại đất nền nào sẽ thu hút nhà đầu tư năm 2024?

Theo kết quả từ cuộc khảo sát về tâm lý người tiêu dùng bất động sản do trang Batdongsan thực hiện, trong số 1.000 người được hỏi, 65% đã bày tỏ ý định sẽ mua bất động sản trong năm tới. Trong số đó, đất nền là lựa chọn của 1/3 số người, bất chấp việc phân khúc này ghi nhận sự giảm sút trong lượng giao dịch. Các loại hình nhà ở khác như nhà riêng, nhà liền kề chiếm 26%, trong khi đó chung cư là 24%, và nhà phố cùng biệt thự lần lượt là 9% và 6%.

Một số loại đất nền sẽ chiếm ưu thế vào năm 2024. Cụ thể, trong phân khúc đất nền, các lô có giá dưới 2 tỷ đồng/nền thu hút sự quan tâm lớn nhất, chiếm 42%. Tiếp theo, phân khúc giá từ 2-4 tỷ đồng và 4-6 tỷ đồng lần lượt thu hút 24% và 10% sự quan tâm. Các phân khúc giá khác như 6-10 tỷ đồng và trên 15 tỷ đồng lần lượt nhận được sự quan tâm ở mức 9% và 15%.

Liên kết với quan niệm ‘đất là vàng’, mong muốn sở hữu nhà và khát khao tích lũy tài sản của người Việt rất lớn. Vì vậy, không quá ngạc nhiên khi thị trường đất nền vùng ven TP.HCM 2024 vẫn nhận được sự quan tâm nồng nhiệt và tiếp tục là lựa chọn hàng đầu của người tiêu dùng trong năm 2024.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường đất nền cho thấy dấu hiệu hồi phục, với niềm tin của nhà đầu tư ngày càng tăng. Số lượng giao dịch đã tăng qua mỗi quý, cho thấy một bức tranh lạc quan về khả năng phục hồi.

Lời kết

Dù rằng hiện tại thị trường đất nền vùng ven TP.HCM 2024 còn nhiều bất ổn và chờ đợi, nhưng xét về dài hạn, đất nền vẫn là kênh đầu tư tiềm năng. Thị trường đất nền vẫn còn nhiều dư địa để phát triển, đặc biệt ở những khu vực có sự phát triển mạnh mẽ về hạ tầng và tốc độ đô thị hóa cao. Việc lựa chọn những sản phẩm đất nền có giá trị sử dụng cao cũng như khả năng tạo ra dòng tiền từ chính sản phẩm đó sẽ mang lại lợi ích lâu dài cho nhà đầu tư.