Từ 1/8/2024, chung cư mini sẽ được cấp sổ hồng theo quy định của Luật Nhà ở 2023

Luật Nhà ở 2023 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, với nhiều thay đổi quan trọng đối với loại hình nhà ở cao tầng, nhiều căn hộ được các cá nhân xây dựng nhằm mục đích bán hoặc cho thuê (chung cư mini). Đáng chú ý là quy định mới liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở cho từng căn hộ riêng lẻ trong chung cư mini (sổ hồng).

Việc cấp sổ hồng cho chung cư mini trong thời gian qua tồn đọng nhiều bất cập

Theo quy định pháp luật Việt Nam, nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ do cá nhân xây dựng để bán hoặc cho thuê không được phân loại chính thức là “chung cư mini”. Tuy nhiên, khái niệm này đã xuất hiện từ lâu trên thực tế và được nhắc đến trong các văn bản pháp lý như Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ. 

Đến Luật Nhà ở năm 2014, loại hình này được chính thức luật hóa với quy định cụ thể tại khoản 2 Điều 46 về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng) cho từng căn hộ trong chung cư mini. Theo đó, chung cư mini có thể được cấp sổ hồng và được giao dịch tương tự như các căn hộ chung cư thương mại thông thường.

Giao dịch căn hộ chung cư mini rất phong phú

Chung cư mini được phân thành hai loại: loại có sổ hồng riêng cho từng căn hộ và loại không có sổ hồng riêng.

Các giao dịch liên quan đến loại hình này cũng được thực hiện theo hai phương thức khác nhau tùy theo tình trạng pháp lý của sổ hồng. Đối với những căn hộ chung cư mini có sổ hồng riêng, các bên sẽ thực hiện ký kết hợp đồng mua bán được công chứng và tiến hành thủ tục sang tên cho người mua. 

Còn với các căn hộ không có sổ hồng riêng (loại này chiếm phần lớn), người mua thường chỉ có thể ký hợp đồng mua bán với bên bán và có thể đứng tên chung trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hình thức đồng sở hữu cả lô đất và công trình chung cư mini.

Ngoài ra, trong một số trường hợp, giao dịch có thể được thực hiện dưới dạng hợp đồng mua bán viết tay giữa các bên mà không cần thêm thủ tục pháp lý, đặc biệt nếu các căn hộ này được xây dựng không đúng phép.

Số lượng căn hộ được cấp sổ hồng rất ít

Tuy nhiên, lượng chung cư mini được cấp sổ hồng trong thời gian qua thực tế rất ít, chỉ đếm trên đầu ngón tay. Nhiều cá nhân đã xin giấy phép xây dựng các tòa nhà nhiều tầng, nhiều phòng dưới danh nghĩa nhà ở riêng lẻ để đơn giản hóa thủ tục hành chính. 

Thông thường, các tòa nhà này chỉ được thiết kế với chiều cao tối đa 6 tầng nhằm tránh phải thẩm duyệt và nghiệm thu về phòng cháy chữa cháy (PCCC) theo quy định trước ngày 15/5/2024.

Khó khăn về các vấn đề pháp lý

Để tối đa hóa lợi nhuận, nhiều chủ đầu tư đã vi phạm quy định xây dựng, bao gồm nâng tầng vượt phép, thiếu hệ thống PCCC hoặc không đảm bảo các tiêu chuẩn an toàn theo quy định. Chính những vi phạm này đã khiến cho nhiều chung cư mini đã được xây dựng trước đây không thể được cấp sổ hồng cho từng căn hộ. Bất cập về an toàn PCCC cũng là nguyên nhân dẫn đến nhiều vụ cháy nghiêm trọng trong thời gian qua, gây ra hậu quả thảm khốc.

Dù các quy định pháp lý trước đây đã cho phép cấp sổ hồng cho từng căn hộ trong chung cư mini, nhưng việc triển khai trên thực tế gặp nhiều khó khăn do vi phạm trật tự xây dựng và các quy định an toàn PCCC. Điều này đặt ra nhu cầu phải có những biện pháp kiểm soát chặt chẽ hơn để đảm bảo an toàn và quyền lợi cho người mua nhà trong các chung cư mini.

Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực giải quyết các vấn đề cấp sổ hồng cho chung cư mini

Luật Nhà ở 2023 tiếp tục duy trì quy định về việc cấp sổ hồng cho từng căn hộ chung cư mini, nhưng quy định rõ hơn về các điều kiện trong việc đầu tư, phát triển loại hình này. Điều này nhằm giải quyết các vấn đề tồn tại trong quá trình phát triển loại hình nhà ở này.

Điều kiện đầu tư và phát triển

Theo Điều 57 của Luật Nhà ở 2023, chung cư mini từ 2 tầng trở lên và có từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê hoặc bán phải tuân thủ các yêu cầu nghiêm ngặt về đầu tư. Cụ thể, nhà đầu tư cần phải thành lập doanh nghiệp và đáp ứng các điều kiện về năng lực tài chính, đảm bảo đủ khả năng thực hiện dự án nhà ở.

Đối với những chung cư mini từ 2 tầng trở lên nhưng có dưới 20 căn hộ, mặc dù không cần thành lập doanh nghiệp, chủ đầu tư vẫn phải tuân thủ các yêu cầu về xây dựng, PCCC, cũng như đảm bảo điều kiện về hạ tầng giao thông để phương tiện cứu hỏa có thể tiếp cận, và các lối thoát hiểm an toàn.

Để tránh tình trạng các chung cư mini không được quản lý sau khi bán, Luật Nhà ở 2023 quy định việc quản lý vận hành các tòa nhà này phải tuân theo Quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành. Đây là một bước tiến nhằm đảm bảo sự an toàn và bền vững cho loại hình nhà ở này trong tương lai.

Quy định về cấp sổ hồng cho căn hộ

Tại điều 57, khoản 2 của Luật Nhà ở 2023 quy định rằng các căn hộ trong chung cư mini sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) theo quy định pháp luật hiện hành. Các căn hộ này có thể được bán, cho thuê, hoặc cho thuê mua theo quy định của Luật này và Luật kinh doanh bất động sản.

Kết luận

Mặc dù quy định về việc cấp sổ hồng cho các căn hộ chung cư mini mới tương đương với các dự án chung cư thương mại, số lượng các dự án chung cư mới được đầu tư có thể sẽ giảm do các điều kiện đầu tư và xây dựng khắt khe hơn. 

Đối với các chung cư mini đã xây dựng và đang hoạt động, việc đáp ứng các tiêu chuẩn xây dựng và PCCC như các dự án mới là rất khó khăn. Nhiều công trình hiện tại không thể hoàn toàn khắc phục được những tồn tại về PCCC, khiến cho việc cấp sổ hồng cho các căn hộ này trở nên phức tạp và khó khăn hơn.

***Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm:

Radanhadat.vn thực hiện tài liệu này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước.

Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của tài liệu nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.

Chúng tôi xử lý thông tin dựa trên nguồn đáng tin cậy, nhưng chúng tôi không kiểm chứng nguồn tin và không đảm bảo tính chính xác.

Radanhadat.vn sở hữu độc quyền tài liệu và nội dung bên trong. Tài liệu không được phép sao chép toàn bộ hoặc một phần mà không có sự đồng ý của Radanhadat.vn.

>> Xem thêm: Gấp rút giải phóng mặt bằng cho dự án đường Vành Đai 2