Tư vấn thủ tục mua bán nhà ở: Những điều cần biết để tránh rủi ro pháp lý

Thị trường bất động sản tại Việt Nam ngày càng sôi động, nhu cầu mua bán nhà ở diễn ra phổ biến ở mọi khu vực và tầng lớp xã hội. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ thủ tục mua bán nhà ở, giấy tờ cần chuẩn bị và những rủi ro tiềm ẩn trong giao dịch nhà đất. 

Nhận được rất nhiều câu hỏi liên quan đến vấn đề này, Radanhadat.vn đã tổng hợp và giải đáp chi tiết trong bài viết dưới đây để giúp bạn đọc hiểu rõ các thủ tục cần thiết khi mua bán nhà ở để tránh rơi vào tranh chấp, mất quyền lợi hay vi phạm pháp luật.

Điều kiện để được thực hiện thủ tục mua bán nhà ở

Trước khi tiến hành giao dịch, cả bên bán và bên mua cần phải đáp ứng một số điều kiện nhất định theo quy định pháp luật.

Nhà ở phải có GCN quyền sở hữu đất ở

Đây là điều kiện tiên quyết. Theo quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở 2014, một căn nhà chỉ được phép giao dịch mua bán nếu đã có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (thường gọi là sổ hồng). 

Trường hợp không có sổ hồng, hợp đồng mua bán sẽ không được công chứng, chứng thực và có thể bị tòa án tuyên vô hiệu.

Nhà không có tranh chấp, không bị kê biên

Căn nhà đang bị kê biên để thi hành án, hoặc đang có tranh chấp (ví dụ tranh chấp thừa kế, tranh chấp ranh giới…) thì không được phép giao dịch.

Chủ thể giao dịch phải là người có quyền hợp pháp

Bên bán phải là người đứng tên trên sổ hồng hoặc được ủy quyền hợp pháp thông qua văn bản ủy quyền có công chứng. Trong trường hợp đồng sở hữu, tất cả các đồng sở hữu phải đồng ý bán.

Thủ tục mua bán nhà ở hợp pháp

Giao dịch nhà ở cần được thực hiện đúng quy trình pháp lý để đảm bảo giá trị pháp lý và quyền lợi cho các bên. Dưới đây là thủ tục mua bán nhà ở chi tiết:

Ký hợp đồng mua bán nhà ở

Công chứng/chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở

Theo Điều 450 Bộ luật Dân sự, hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản và có công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã nơi có nhà. 

Tuy nhiên, việc công chứng tại phòng công chứng là hình thức phổ biến hơn và được pháp luật ưu tiên áp dụng trong các giao dịch mua bán tài sản lớn như nhà đất.

Hồ sơ cần chuẩn bị để công chứng

Giấy tờ bên bán:

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất hoặc sổ hồng.
• CMND/CCCD và sổ hộ khẩu.
• Giấy đăng ký kết hôn hoặc xác nhận tình trạng hôn nhân.

Giấy tờ bên mua:

• CMND/CCCD và sổ hộ khẩu.
• Giấy đăng ký kết hôn hoặc xác nhận độc thân.

Lưu ý nếu nhà chưa có sổ hồng

Nếu nhà chưa có sổ hồng, không thể công chứng hoặc chứng thực hợp đồng mua bán. Trường hợp này, nhiều bên lựa chọn hình thức “viết tay” nhưng đây là rủi ro lớn vì hợp đồng không có giá trị pháp lý, dễ phát sinh tranh chấp và không được pháp luật bảo vệ.

Kê khai thuế và nộp lệ phí

Sau khi công chứng hợp đồng, hai bên phải đến Chi cục thuế quận/huyện nơi có bất động sản để kê khai và nộp các loại thuế, phí:

• Thuế thu nhập cá nhân: Khoảng từ 2% trên giá chuyển nhượng (bên bán nộp).
• Lệ phí trước bạ: Khoảng từ 0,5% trên giá trị nhà đất (bên mua nộp).
• Phí công chứng: Tùy theo giá trị giao dịch, khoảng từ 0,1% đến 0,5% giá trị hợp đồng.

Sang tên sổ đỏ/sổ hồng

Sau khi hoàn tất nghĩa vụ thuế, người mua nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục sang tên. Hồ sơ bao gồm:

• Hợp đồng mua bán có công chứng.
• Giấy tờ tùy thân của các bên.
• Sổ hồng bản gốc.
• Biên lai nộp thuế và lệ phí.

Thời gian giải quyết thông thường từ 10–20 ngày làm việc.

Một số trường hợp pháp lý phức tạp và cách xử lý

Bên cạnh các thủ tục mua bán nhà ở chuẩn, Radanhadat.vn cũng nhận thấy có nhiều trường hợp tranh chấp, vướng mắc khi mua bán nhà, đặc biệt liên quan đến giấy tờ không đầy đủ, hợp đồng viết tay hoặc tài sản chung thừa kế. 

Dưới đây là một số tình huống thường gặp khi thực hiện thủ tục mua bán nhà ở:

Mua bán nhà viết tay khi chưa có sổ hồng

Trường hợp hai bên ký hợp đồng mua bán viết tay (không công chứng), đặc biệt khi nhà chưa có sổ hồng sẽ khiến hợp đồng không có giá trị pháp lý. Tòa án có thể tuyên hợp đồng vô hiệu do không đảm bảo hình thức. Bên mua không thể sang tên, cũng khó đòi bồi thường.

Giải pháp:

• Yêu cầu bên bán hoàn thiện sổ hồng trước khi giao dịch.
• Nếu đã giao tiền, có thể khởi kiện đòi lại tiền hoặc yêu cầu bồi thường nếu chứng minh được thiệt hại.

Nhà thuộc di sản chưa chia thừa kế

Nếu căn nhà là tài sản chung của nhiều người (do thừa kế) mà chưa được chia, thì việc một người tự ý bán là không hợp pháp. Người mua sẽ không thể sang tên hoặc sẽ bị tranh chấp sau này.

Giải pháp:

• Yêu cầu các đồng thừa kế đồng ý bằng văn bản và cùng tham gia ký hợp đồng bán.
• Nếu đã mua, cần khởi kiện ra tòa để yêu cầu chia di sản theo quy định pháp luật.

Thế chấp ngân hàng trong quá trình mua bán

Một số bên mua yêu cầu bên bán ký giấy ủy quyền để mang nhà đi thế chấp ngân hàng lấy tiền thanh toán. Điều này tiềm ẩn rủi ro rất lớn cho người mua nhà bởi vì:

• Người mua chưa là chủ sở hữu hợp pháp.
• Bên bán mất kiểm soát tài sản của mình.
• Nếu bên mua không thanh toán đúng cam kết, bên bán sẽ gặp khó khăn đòi lại nhà.

Giải pháp:

• Không ký giấy ủy quyền sang tên hay thế chấp nếu chưa nhận đủ tiền.
• Giao dịch nên được thực hiện theo cơ chế “giao tiền – giao giấy” có đại diện ngân hàng hoặc văn phòng công chứng giám sát.

Mức phí và lệ phí cần chuẩn bị

Dưới đây là bảng chi phí được Radanhadat.vn tổng hợp mà bảng có thể tham khảo:

(Nguồn: Tổng hợp)

Kết luận

Mua bán nhà ở là một giao dịch có giá trị lớn, vì vậy các bên cần tuân thủ đầy đủ quy định pháp luật để đảm bảo tính pháp lý và quyền lợi của mình. 

Nếu bạn đang chuẩn bị giao dịch nhà đất hoặc đang gặp rắc rối liên quan đến thủ tục mua bán nhà ở, đừng ngần ngại liên hệ luật sư hoặc văn phòng công chứng để được tư vấn cụ thể. Sự cẩn trọng ngay từ đầu sẽ giúp bạn tránh được những rủi ro pháp lý đáng tiếc về sau.

***Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm:

Radanhadat.vn thực hiện tài liệu này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước.

Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của tài liệu nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.

Chúng tôi xử lý thông tin dựa trên nguồn đáng tin cậy, nhưng chúng tôi không kiểm chứng nguồn tin và không đảm bảo tính chính xác.

Radanhadat.vn sở hữu độc quyền tài liệu và nội dung bên trong. Tài liệu không được phép sao chép toàn bộ hoặc một phần mà không có sự đồng ý của Radanhadat.vn.

>> Xem thêm:

• Tin tức về nhà ở xã hội: sau khi mua bao lâu thì được bán lại?
• Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất mới nhất chuẩn pháp lý