Giá bất động sản từ năm 2023 đến nay và cơ hội đầu tư mới

Các chuyên gia phân tích rằng, giá bất động sản thứ cấp biến động chủ yếu dựa trên tiêu chí phù hợp với nhu cầu thực tế của người sử dụng. Các tài sản bất động sản mà không đáp ứng được nhu cầu thực sử dụng, hoặc chưa được khai thác hiệu quả thường chứng kiến mức giảm giá đáng kể. Trái lại, những tài sản có thể đưa vào sử dụng ngay thường có mức giảm giá ít hơn, vì chúng vẫn đáp ứng được nhu cầu cơ bản của người mua.

Giá bất động sản thứ cấp từ năm 2023

Trong suốt năm 2023, thị trường bất động sản đã chứng kiến sự sụt giảm giá trên mọi phân khúc. Hiện nay, dù mức giảm giá thứ cấp đã hạ nhiệt, các sản phẩm hiện được giao dịch vẫn thấp hơn giá cả trên thị trường so với đầu năm 2022.

Lấy thời điểm đầu năm 2022, khi giá đạt đỉnh làm điểm tham chiếu, mức giảm giá hiện nay cho các loại hình bất động sản như sau:

• Nhà phố dân cư: Giảm từ 5% đến 15% so với mức giá thường thấy tại các ngân hàng.

• Căn hộ trong khoảng giá từ 40 triệu/m2 đến dưới 55 triệu/m2 ở các khu vực dân cư đông đúc và thuận lợi cho việc di chuyển: Giảm từ 10% đến 15%. Ví dụ, căn hộ mua với giá 2,8 tỷ hiện được bán với giá 2,5 tỷ đồng.

• Căn hộ cao cấp với giá trên 55 triệu đồng/m2, hoặc tại các khu vực ít dân cư và khó di chuyển: Giảm từ 15% đến 25%. Ví dụ, căn hộ mua với giá 2,3 tỷ hiện phải bán với giá 1,8 tỷ.
• Bất động sản nghỉ dưỡng: Giá đã giảm xuống dưới giá gốc của chủ đầu tư từ năm 2019 – 2020.

• Nhà phố liền kề trong các dự án: Giảm về mức giá gốc của chủ đầu tư từ năm 2019 – 2020, thậm chí giảm hơn nếu dự án gặp vấn đề pháp lý. Giá thứ cấp hiện tại có thể thấp hơn giá gốc từ bốn năm trước.

• Đất nền ở các vùng ven trong phạm vi dưới 20 km từ trung tâm thành phố: Giảm từ 15% đến 30%. Ví dụ, một lô đất mua với giá 19 tỷ hiện được giao dịch ở mức 13 tỷ.

• Đất nền ở các tỉnh lẻ: Giảm từ 20% đến 40%. Ví dụ, một lô đất mua với giá 850 triệu hiện chỉ có thể bán được 600 triệu.

• Đất nền diện tích lớn ở các tỉnh lẻ: Giảm từ 25% đến 50%.

>> Xem thêm:

• Chu kỳ tăng giá của đất nền: Triển vọng và thách thức cuối năm
• Bất động sản nghỉ dưỡng phục hồi chậm, có nên đầu tư?

Cơ hội và thách thức cho bất động sản thứ cấp cuối năm nay?

Trong bối cảnh thị trường bất động sản 2024 đầy thử thách, ông Lê Quốc Kiên, một nhà đầu tư bất động sản lâu năm tại TP.HCM, đã chia sẻ quan điểm về những cơ hội và thách thức tiềm tàng. Theo ông, năm 2024 sẽ là một giai đoạn cân bằng, kết hợp giữa sự giằng co và quan sát những biến động của thị trường cũng như những chỉ dấu từ nền kinh tế.

Về cơ hội, ông Kiên nhấn mạnh vào sự hoàn thiện dần của khung pháp lý bất động sản, khi các luật liên quan đã được thông qua, mở ra triển vọng giải quyết các vấn đề pháp lý dự án và tăng nguồn cung mới. Điều này đồng nghĩa với việc thị trường sơ cấp đang trở nên hấp dẫn hơn nhờ các chính sách giảm giá và khuyến mãi từ các chủ đầu tư, trong khi thị trường bất động sản thứ cấp cung cấp mức giá tốt và sự đa dạng về lựa chọn cho người mua.

Tuy nhiên, thách thức lớn nhất là sự thiếu vắng niềm tin từ phía nhà đầu tư. Mặc dù lãi suất tiết kiệm ngân hàng đang giảm sâu, dẫn đến sự gia tăng tiền gửi, nhưng nhiều nhà đầu tư vẫn tỏ ra thận trọng, chọn cách phòng thủ do lo ngại về triển vọng hồi phục của thị trường. Điều này cộng hưởng cùng sự sụt giảm thu nhập trong giai đoạn kinh tế khó khăn, làm giảm khả năng dành nguồn lực cho bất động sản.

Ông Kiên minh họa: “Ví dụ, để mua một căn nhà trị giá 4 tỷ, nhà đầu tư tính dùng 2 tỷ tiền tích lũy và 2 tỷ tiền vay. Nếu thu nhập của nhà đầu tư giảm, khoản trả hàng tháng cho ngân hàng là 28 triệu đồng không còn khả thi. Điều này buộc nhà đầu tư phải xem xét lại khả năng tài chính của mình, có thể chỉ dành tối đa 2,4 tỷ cho việc mua nhà, bao gồm 1,5 tỷ tiền tích lũy và 900 triệu tiền vay.”

Bên cạnh đó, sự khó khăn của các chủ đầu tư trong việc phát triển dự án và xử lý các vấn đề tồn đọng cũng là một điểm đáng lưu ý. Điều này đòi hỏi nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ lưỡng khi đưa ra quyết định đầu tư, bao gồm cả việc lựa chọn ngân hàng để vay vốn một cách thận trọng và chuẩn bị tài chính dự phòng để đối phó với các bất ngờ của thị trường.