Bài 3.3: Xác định nguồn vốn ban đầu và dự trù thoái vốn

Xác định nguồn vốn ban đầu khi bắt đầu đầu tư vào bất động sản là bước quan trọng đầu tiên, bởi nó quyết định phạm vi và khả năng thực hiện dự án đầu tư. Dưới đây là các bước cần thiết để xác định nguồn vốn ban đầu cùng với một ví dụ thực tế:

Xác định nguồn vốn ban đầu khi chuẩn bị đầu tư bất động sản

Bước 1: Đánh giá Tài chính Cá Nhân

Trước khi xác định nguồn vốn, bạn cần đánh giá tài chính cá nhân bao gồm:

• Tổng tài sản hiện có: Bao gồm tiền mặt, tài khoản tiết kiệm, cổ phiếu, trái phiếu, và các tài sản khác.
• Khả năng vay vốn: Dựa vào thu nhập hiện tại và điểm tín dụng để ước lượng số tiền có thể vay mượn từ ngân hàng hay các tổ chức tài chính.

Bước 2: Ước Tính Tổng Chi Phí Đầu Tư

Tổng chi phí đầu tư không chỉ bao gồm giá mua bất động sản mà còn có:

• Chi phí mua bán: Thuế, phí chuyển nhượng, phí môi giới, và các khoản phí pháp lý khác.
• Chi phí cải tạo và bảo trì: Nếu dự án đòi hỏi cải tạo hoặc bảo trì trước khi cho thuê hoặc bán lại.
• Chi phí vận hành: Bao gồm thuế bất động sản hàng năm, bảo hiểm, và chi phí quản lý (nếu có).

Bước 3: Xác Định Nguồn Vốn Ban Đầu

Dựa vào tổng chi phí ước tính và khả năng tài chính, bạn cần xác định nguồn vốn ban đầu:

• Vốn tự có: Số tiền bạn có thể đầu tư ngay mà không cần vay mượn.
• Vốn vay: Số tiền bạn cần vay từ ngân hàng hay các nhà đầu tư khác để bù đắp cho phần còn thiếu.

Ví dụ:

Giả sử bạn muốn đầu tư vào một căn hộ để cho thuê với giá mua là 1 tỷ đồng. Dưới đây là cách bạn có thể xác định nguồn vốn ban đầu:

• Giá mua căn hộ: 1 tỷ đồng.
• Chi phí mua bán và pháp lý (bao gồm thuế, phí chuyển nhượng và phí môi giới): 5% của giá mua = 50 triệu đồng.
• Chi phí cải tạo: 30 triệu đồng.
• Tổng chi phí đầu tư: 1 tỷ + 50 triệu + 30 triệu = 1,08 tỷ đồng.

Giả sử bạn có 500 triệu đồng tiền mặt, bạn sẽ cần vay thêm:

• Số tiền vay cần thiết: 1,08 tỷ – 500 triệu = 580 triệu đồng.

Trong trường hợp này, nguồn vốn ban đầu của bạn là 500 triệu đồng, và bạn sẽ cần phải vay 580 triệu đồng để thực hiện dự án đầu tư bất động sản này.

Qua ví dụ trên, bạn có thể thấy rằng việc lập kế hoạch và tính toán kỹ lưỡng nguồn vốn ban đầu rất quan trọng để đảm bảo rằng bạn có đủ khả năng tài chính để thực hiện và hoàn thành dự án đầu tư một cách thành công.

Dự trù thoái vốn

Thoái vốn trong đầu tư bất động sản là quá trình thu hồi vốn đầu tư ban đầu và lợi nhuận từ dự án, thông qua việc bán hoặc cho thuê tài sản. Để thực hiện việc thoái vốn hiệu quả, nhà đầu tư cần lập kế hoạch cẩn thận và thực hiện các bước sau:

Xác định Mục Tiêu Thoái Vốn

Trước tiên, bạn cần xác định mục tiêu thoái vốn của mình, bao gồm:

• Thời gian dự kiến thoái vốn: Quyết định thời điểm thuận lợi để bán hoặc bắt đầu cho thuê bất động sản.
• Giá trị thoái vốn mong muốn: Định giá tài sản dựa trên thị trường và tăng giá trị thông qua cải tạo hoặc phát triển.

Định Giá Tài Sản

• Phân tích thị trường: Theo dõi xu hướng thị trường để xác định giá trị hiện tại và dự báo tăng giá của tài sản.
• Tính toán giá trị gia tăng: Nếu bạn đã cải tạo hoặc phát triển bất động sản, tính toán mức độ tăng giá trị để xác định giá bán hoặc giá cho thuê hợp lý.

Lựa Chọn Phương Thức Thoái Vốn

• Bán bất động sản: Thường là cách nhanh nhất để thoái vốn nhưng cần lựa chọn thời điểm bán phù hợp để tối đa hóa lợi nhuận.
• Cho thuê bất động sản: Tạo dòng tiền thường xuyên và có thể tăng giá trị tài sản qua thời gian. Quyết định này phù hợp nếu thị trường bán không thuận lợi hoặc bạn mong muốn có thu nhập định kỳ.

Tối Ưu Hóa Thuế

• Tư vấn thuế: Hợp tác với chuyên gia kế toán hoặc tư vấn thuế để tối ưu hóa các khoản thuế phải trả khi bán bất động sản, như thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản.

Chuẩn Bị Tài Chính và Pháp Lý

• Chuẩn bị hồ sơ pháp lý: Đảm bảo tất cả giấy tờ, sổ đỏ/sổ hồng và các thủ tục pháp lý liên quan đến tài sản đều sẵn sàng và không có tranh chấp.
• Đánh giá tài chính: Đảm bảo rằng bạn có đủ khả năng tài chính để giải quyết các khoản nợ hoặc vay mượn liên quan đến bất động sản trước khi thoái vốn.

Ví dụ:

Giả sử bạn mua một căn hộ với giá 2 tỷ đồng và dự kiến bán lại sau 5 năm. Trong thời gian sở hữu, bạn đã cải tạo căn hộ với chi phí 200 triệu đồng. Sau 5 năm, theo đánh giá thị trường, giá căn hộ tăng lên 3 tỷ đồng.

• Mục tiêu thoái vốn: 3 tỷ đồng (giá bán mong muốn).
• Chi phí mua và cải tạo: 2,2 tỷ đồng.
• Lợi nhuận dự kiến: 800 triệu đồng, trước thuế.

Lập kế hoạch thoái vốn chi tiết và thực hiện các bước trên sẽ giúp bạn tối đa hóa lợi nhuận và giảm thiểu rủi ro khi đầu tư vào bất động sản.

>> Xem toàn bộ các bài viết “7 BƯỚC TRỞ THÀNH NHÀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CHUYÊN NGHIỆP“