Kênh kiến thức bất động sản, cẩm nang mua bán nhà đất thông thái
Giá bán cao, tỷ suất lợi nhuận cho thuê thấp, cùng với những thách thức về pháp lý và vận hành đang khiến thanh khoản nhà đất ở phân khúc nhà phố thương mại (shophouse) tiếp tục ghi nhận sự sụt giảm đáng kể.
Thanh khoản nhà đất phân khúc nhà phố thương mại tại TP.HCM thấp kỷ lục
Theo báo cáo từ Công ty nghiên cứu thị trường Savills, thanh khoản nhà đất ở phân khúc nhà phố thương mại tại TP.HCM đang ở mức thấp kỷ lục. Trong quý I/2025, TP.HCM ghi nhận gần 700 căn nhà thấp tầng được mở bán, trong đó nhà phố thương mại chiếm khoảng 370 căn, chủ yếu đến từ một dự án tại huyện Bình Chánh. Tuy nhiên, chỉ khoảng 20 căn được tiêu thụ, tương đương tỷ lệ hấp thụ 5%. Con số này cho thấy sức mua của phân khúc shophouse đang ở mức rất thấp, bất chấp nguồn cung có dấu hiệu cải thiện.
Tình trạng tương tự cũng được Công ty tư vấn dịch vụ bất động sản DKRA Group ghi nhận. Trong quý I/2025, TP.HCM và các tỉnh lân cận có 86 dự án nhà phố mở bán sơ cấp, cung ứng hơn 5.000 căn. Tuy nhiên, chỉ 370 căn được tiêu thụ, đạt tỷ lệ 7%. Riêng dòng nhà phố thương mại trong các dự án còn tệ hơn, với chỉ 11 căn được bán ra trên tổng số 3.500 căn, tương đương tỷ lệ hấp thụ vỏn vẹn 0,3%. Những con số này phản ánh thực trạng ảm đạm của thị trường thanh khoản nhà đất ở phân khúc shophouse.
Không chỉ sức mua giảm, mức độ quan tâm đến nhà phố thương mại cũng sụt giảm đáng kể. Theo dữ liệu từ trang mua bán nhà đất trực tuyến Nhà Tốt, trong nửa đầu năm 2025, lượng tìm kiếm shophouse tại TP.HCM giảm trung bình 9-11%. Tương tự, chuyên trang Batdongsan ghi nhận lượt tìm mua shophouse giảm gần 14% so với cùng kỳ năm 2024. Điều này cho thấy sự thờ ơ của nhà đầu tư đối với loại hình bất động sản từng được xem là “gà đẻ trứng vàng”.
Thanh khoản nhà đất thương mại giảm sút do đâu?
Bà Cao Thị Thanh Hương, Trưởng bộ phận nghiên cứu thị trường Savills TP.HCM, cho rằng thanh khoản nhà đất thương mại giảm mạnh do bài toán khó về giá bán và lợi nhuận khai thác. Giá bán shophouse tại TP.HCM đã tăng hơn 20% trong ba năm qua, trong khi giá biệt thự và nhà phố truyền thống gần như không biến động. Riêng 5 tháng đầu năm 2025, theo Batdongsan và Nhà Tốt, giá bán shophouse tại các quận nội thành tăng bình quân 12-16%, khu Đông thậm chí tăng hơn 20%. Tuy nhiên, tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê lại vô cùng thấp, chỉ dao động từ 1-2%, khiến nhà đầu tư không còn mặn mà.
Nguyên nhân chính khiến tỷ suất lợi nhuận khai thác thấp là do thị trường bán lẻ đang gặp khó khăn. Sự phát triển mạnh mẽ của thương mại điện tử và xu hướng tiêu dùng tiết kiệm trong bối cảnh lạm phát có nguy cơ tăng cao đã làm giảm sức hấp dẫn của shophouse. Nhiều nhà đầu tư kỳ vọng vừa tăng giá tài sản vừa khai thác cho thuê, nhưng thực tế cho thấy vận hành shophouse không hề dễ dàng.
Bên cạnh đó, hiện trạng bàn giao sản phẩm cũng là một rào cản lớn. Chuyên gia Lê Quốc Kiên chỉ ra rằng nhiều dự án shophouse chỉ hoàn thiện mặt ngoài và giao thô bên trong. Tại các khu vực chưa có cộng đồng dân cư đông đúc, chủ sở hữu phải chi thêm một khoản lớn để hoàn thiện nội thất, trong khi chi phí này không hề nhỏ. Điều này khiến nhiều nhà đầu tư chọn cách “để đó” chờ giá tăng thay vì khai thác kinh doanh, dẫn đến hiệu suất sử dụng tài sản thấp và làm trầm trọng thêm tình trạng thiếu thanh khoản nhà đất.
Vấn đề pháp lý cũng là một lực cản quan trọng. Nhiều dự án shophouse đã bàn giao nhưng chưa có sổ hồng, gây khó khăn cho chủ nhà khi cho thuê, đặc biệt với những khách thuê cần giấy tờ hợp pháp để đăng ký kinh doanh. Điều này làm giảm tính hấp dẫn của shophouse đối với các nhà đầu tư tìm kiếm nguồn thu nhập ổn định từ cho thuê.
Ông Kiên cũng lưu ý rằng nhiều chủ đầu tư vẫn quảng bá tiềm năng shophouse một cách quá mức, đẩy giá bán lên cao, nhưng thực tế nhu cầu thuê với mức giá đắt đỏ lại rất hạn chế. Để đạt tỷ suất lợi nhuận hợp lý, giá thuê shophouse cần đạt 7-10% giá trị tài sản mỗi năm. Tuy nhiên, hiện nay, trừ một số khu vực trung tâm, tỷ suất lợi nhuận trung bình chỉ đạt 1-2%. Các dự án mới thường nằm ở những khu vực vắng vẻ, thiếu khách vãng lai – yếu tố cốt lõi để vận hành shophouse hiệu quả.
Lời khuyên cho nhà đầu tư Shophouse
Các chuyên gia dự báo rằng thanh khoản nhà đất ở phân khúc shophouse sẽ tiếp tục gặp khó khăn trong thời gian tới, do nguồn cung ngày càng hạn chế và giá bán tăng cao. Quỹ đất dành cho nhà thấp tầng tại TP.HCM đang ngày càng khan hiếm, đẩy giá bán shophouse lên mức cao hơn. Ngoài ra, chi phí sử dụng đất có thể tăng theo bảng giá đất mới dự kiến áp dụng từ năm 2026, càng làm gia tăng áp lực về giá.
Tuy nhiên, bài toán tỷ suất lợi nhuận từ khai thác cho thuê shophouse khó có chuyển biến tích cực trong ngắn hạn. Ngoại trừ một số khu vực hưởng lợi từ phát triển hạ tầng và quy hoạch đô thị, phần lớn các dự án shophouse vẫn sẽ đối mặt với thách thức về thanh khoản nhà đất. Những khu vực có tiềm năng tăng trưởng, như khu Đông TP.HCM với các dự án hạ tầng lớn (cầu Cát Lái, Vành đai 3), có thể là điểm sáng, nhưng vẫn cần thời gian để hình thành cộng đồng dân cư và hoạt động kinh doanh sôi động.
Để đầu tư shophouse hiệu quả trong bối cảnh thanh khoản nhà đất thấp, các chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ các yếu tố sau:
- Vị trí dự án: Ưu tiên các shophouse nằm trong khu dân cư hiện hữu hoặc khu vực đang phát triển mạnh về hạ tầng, có mật độ dân số cao. Những khu vực này đảm bảo khả năng khai thác kinh doanh tốt hơn nhờ lượng khách vãng lai ổn định.
- Triển vọng hạ tầng: Đánh giá tiềm năng gia tăng giá trị dựa trên các dự án hạ tầng đã, đang và sẽ triển khai, như cao tốc, cầu đường, hoặc các khu đô thị lớn. Ví dụ, các dự án gần tuyến Vành đai 3 hoặc cầu Cát Lái có thể mang lại cơ hội tăng giá trong tương lai.
- Tính toán tài chính cẩn thận: Nhà đầu tư cần xem xét kỹ các yếu tố như chi phí đầu tư ban đầu, chi phí hoàn thiện nội thất, chi phí vận hành, thuế và khả năng khấu hao. Tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê cần được tính toán thực tế, tránh phụ thuộc vào các cam kết lợi nhuận “ảo” từ chủ đầu tư.
- Tránh hiệu ứng FOMO: Không nên quyết định đầu tư vội vàng do tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội (FOMO) hoặc bị cuốn theo các chiến dịch truyền thông. Thay vào đó, cần phân tích dòng tiền thực tế và tiềm năng khai thác của shophouse.
- Kiểm tra pháp lý: Đảm bảo dự án đã có sổ hồng hoặc cam kết rõ ràng về thời gian cấp sổ, đặc biệt nếu có ý định cho thuê để kinh doanh.
(Nguồn Vnexpress)
>> Xem thêm bài viết Cập nhật thông tin mới nhất về cao tốc Bảo Lộc – Liên Khương
** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Radanhadat thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.
