Giá nhà đất TP.HCM và Hà Nội tăng “phi mã”, tập trung ở phân khúc cao cấp

Thị trường bất động sản đang chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ về giá nhà đất TP.HCM và Hà Nội, đặc biệt ở phân khúc cao cấp và hạng sang. Tuy nhiên, đà tăng giá này không chỉ gây khó khăn cho người mua nhà mà còn tạo áp lực lớn lên doanh nghiệp và cản trở thu hút đầu tư. Với nguồn cung hạn chế và cơ cấu sản phẩm chưa đáp ứng nhu cầu thực tế, thị trường bất động sản đang đứng trước nhiều thách thức. 

Người mua “kêu trời” với giá nhà đất TP.HCM và Hà Nội

Theo báo cáo từ Bộ Xây dựng, trong những tháng đầu năm 2025, thị trường bất động sản tại TP.HCM và Hà Nội ghi nhận nhiều khởi sắc, với nguồn cung và lượng giao dịch tăng so với cùng kỳ năm 2024. Tuy nhiên, nguồn cung vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế, đặc biệt là phân khúc nhà ở giá rẻ dành cho người lao động và người trẻ. Trong khi đó, phân khúc biệt thự, nhà thấp tầng và căn hộ cao cấp lại chiếm ưu thế, đẩy giá nhà đất lên mức cao kỷ lục.

Tại Hà Nội, giá nhà đất tăng “chóng mặt” từ nửa cuối năm 2024 đến nay. Các căn hộ thương mại có giá dưới 50 triệu đồng/m2 gần như đã biến mất, kể cả ở những khu vực ngoài đường Vành đai 3. Theo bảng giá đất điều chỉnh mới ban hành tại Hà Nội, áp dụng từ năm 2025, giá đất tăng từ 2 đến 6 lần so với bảng giá cũ, với mức cao nhất đạt 695,3 triệu đồng/m2. Điều này phản ánh áp lực lớn lên thị trường nhà ở, khiến giấc mơ sở hữu nhà của nhiều người ngày càng xa vời.

Tương tự, tại TP.HCM, giá nhà đất TP.HCM cũng ghi nhận mức tăng mạnh, đặc biệt ở phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang. Phần lớn các dự án mở bán từ cuối năm 2024 đến quý II/2025 tập trung vào phân khúc này, với mức giá dao động từ 100 đến 150 triệu đồng/m2, thậm chí cao hơn ở khu vực trung tâm. Bảng giá đất điều chỉnh của TP.HCM, có hiệu lực từ ngày 31/10/2024, ghi nhận mức tăng từ 2,7 đến 38 lần so với trước đây, với giá cao nhất lên đến 687,2 triệu đồng/m2. Sự tăng giá này không chỉ đẩy giá nhà ở lên cao mà còn tạo ra vòng luẩn quẩn giữa giá đất và giá nhà.

Sự tăng “phi mã” của giá nhà đất TP.HCM và Hà Nội đang tạo ra nhiều hệ lụy:

• Gánh nặng cho người mua nhà: Với mức giá căn hộ thương mại từ 100-150 triệu đồng/m2 ở TP.HCM và gần như không còn căn hộ dưới 50 triệu đồng/m2 ở Hà Nội, người lao động, người trẻ và lực lượng vũ trang gần như không thể mua nhà, ngay cả khi làm việc cả đời.
• Cản trở doanh nghiệp và đầu tư: Giá đất cao khiến doanh nghiệp bất động sản đối mặt với chi phí đầu vào lớn, làm giảm khả năng cạnh tranh và thu hút đầu tư. Các chi phí tài chính bổ sung, như lãi vay và tiền sử dụng đất, đều được chuyển vào giá bán, đẩy giá nhà lên cao.
• Ảnh hưởng đến kinh tế – xã hội: Việc thiếu nhà ở giá rẻ và giá nhà đất tăng cao tạo ra áp lực lớn lên đời sống người dân, làm gia tăng bất bình đẳng xã hội và cản trở phát triển đô thị bền vững.

Giá nhà đất tăng cao do đâu?

Thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá rẻ

Một trong những nguyên nhân chính khiến giá nhà đất TP.HCM và Hà Nội tăng mạnh là sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá rẻ. Theo Bộ Xây dựng, cơ cấu sản phẩm bất động sản hiện nay chưa cân đối, với nguồn cung nhà ở giá rẻ gần như “tuyệt chủng”. Trong khi đó, các dự án biệt thự, nhà thấp tầng và căn hộ cao cấp lại dư thừa, không phù hợp với nhu cầu của đại đa số người lao động và người trẻ. Điều này tạo ra áp lực lớn lên giá cả, khi nguồn cung không đáp ứng được nhu cầu thực tế.

Giá đất tăng cao và vòng luẩn quẩn giá nhà

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, nhận định rằng thị trường bất động sản đang rơi vào tình trạng “giá đất đuổi giá nhà và giá nhà đuổi giá đất”. Chỉ trong vài tháng, giá đất trong cùng một dự án có thể tăng đến 20% giữa các quyết định giao đất, đẩy chi phí đầu vào của doanh nghiệp lên cao. Theo ông Hiệp, sự “thả nổi” giá đất là nguyên nhân chính khiến giá nhà đất tăng mạnh. Các chi phí tài chính như lãi vay hoặc tiền sử dụng đất bổ sung có thể lên đến hàng chục, thậm chí hàng trăm tỷ đồng và tất cả đều được cộng vào giá bán, khiến người mua nhà chịu thiệt.

Ông Hiệp nhấn mạnh rằng chi phí vật liệu xây dựng chỉ tăng khoảng 15%, trong khi giá đất tăng quá cao là yếu tố chính khiến giá nhà khó giảm. Nếu không có cơ chế quản lý giá đất hiệu quả, các dự án bất động sản sẽ tiếp tục duy trì mức giá cao trong thời gian tới.

Đầu cơ và thao túng thị trường

Bộ Xây dựng cũng chỉ ra rằng tình trạng đầu cơ, thao túng, thổi giá và lũng đoạn thị trường vẫn tồn tại, góp phần đẩy giá nhà đất TP.HCM và Hà Nội tăng cao. Những hành vi này không chỉ làm méo mó thị trường mà còn tạo ra các đợt “sốt ảo”, gây khó khăn cho người mua nhà thực sự. Tại cuộc họp báo quý II/2025, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Danh Huy cho biết Bộ đang giao Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản nghiên cứu, làm rõ nguyên nhân tăng giá và đề xuất giải pháp kiểm soát. Đây là vấn đề có tác động xã hội lớn, đòi hỏi sự nghiên cứu thận trọng.

Thường trực Chính phủ đã yêu cầu Bộ Xây dựng xử lý nghiêm các hành vi đầu cơ, thổi giá, đưa thông tin sai lệch nhằm trục lợi. Điều này cho thấy quyết tâm của cơ quan quản lý trong việc kiểm soát thị trường và giảm áp lực lên giá nhà đất.

Thách thức từ pháp lý và bảng giá đất

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội, nhận định rằng các quy định pháp luật đất đai hiện nay, dù có nhiều điểm đổi mới, vẫn tạo ra áp lực cho địa phương. Theo Nghị quyết 18, khung giá đất đã bị bãi bỏ, thay bằng bảng giá đất do các địa phương tự xác lập và chịu trách nhiệm. Tuy nhiên, khái niệm “nguyên tắc thị trường” trong xác định giá đất chưa được làm rõ, gây khó khăn cho các địa phương trong việc áp dụng.

Ông Tuyến cho rằng năm nguyên tắc xác định giá đất cần đảm bảo sự “hài hòa” giữa các bên, nhưng khái niệm này cũng chưa được cụ thể hóa. Nếu tình trạng xác định giá đất tiếp tục thiếu minh bạch, doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn và giá nhà đất sẽ tiếp tục bị đẩy lên cao. Hiện tại, 25 địa phương, bao gồm TP.HCM và Hà Nội, đã ban hành bảng giá đất điều chỉnh, áp dụng đến hết năm 2025, với mức giá cao nhất lần lượt là 687,2 triệu đồng/m2 và 695,3 triệu đồng/m2.

>> Xem thêm bài viết Cập nhật lãi vay tháng 7/2025 cho nhu cầu mua nhà

** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Radanhadat thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.