Bài 5.6: Đầu tư cho thuê lại bất động sản: Các bước thực hiện

Đầu tư cho thuê lại bất động sản (BĐS) là hình thức đầu tư BĐS mà nhà đầu tư mua BĐS với mục đích cho thuê lại để thu về dòng thu nhập ổn định. Đây là một lựa chọn hấp dẫn bởi lợi nhuận từ cho thuê BĐS có thể giúp bù đắp chi phí mua và duy trì tài sản, đồng thời gia tăng giá trị tài sản theo thời gian.

Các yếu tố quan trọng cần lưu ý khi đầu tư cho thuê lại bất động sản

Vị trí bất động sản

• Khu vực trung tâm hoặc gần các tiện ích: Những khu vực trung tâm, gần trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, ga tàu điện hoặc tuyến xe buýt thường có nhu cầu thuê cao hơn. Vị trí tốt giúp thu hút nhiều người thuê và cho phép bạn có mức giá thuê cao hơn.
• Khu vực phát triển hạ tầng: Các khu vực đang được đầu tư phát triển hạ tầng giao thông, công viên, hoặc trung tâm thương mại sẽ giúp tăng giá trị bất động sản và sức hút cho thuê, tạo lợi thế lâu dài.

Tiềm năng tăng giá

• Tăng giá trị theo thời gian: Khi đầu tư vào khu vực có tiềm năng phát triển như gần khu công nghiệp, khu dân cư mới, hoặc các khu vực có quy hoạch hạ tầng, giá trị bất động sản có thể tăng trưởng theo thời gian, đem lại lợi nhuận lớn khi bán lại.
• Xu hướng đô thị hóa: Các khu vực có tốc độ đô thị hóa nhanh sẽ có tiềm năng tăng giá bất động sản cao. Đặc biệt là các thành phố lớn và khu vực ven đô, nơi người dân có xu hướng di cư để tìm việc làm và ổn định cuộc sống.

Chi phí đầu tư ban đầu và vận hành

• Chi phí mua bất động sản: Đây là khoản đầu tư ban đầu, cần phân tích kỹ lưỡng về giá cả và tiềm năng sinh lời để không bị thua lỗ. Thường chi phí này sẽ bao gồm cả các khoản phí như thuế mua bán, lệ phí công chứng.
• Chi phí sửa chữa và nâng cấp: Để bất động sản sẵn sàng cho thuê, nhiều trường hợp nhà đầu tư cần phải chi tiền cho việc sửa chữa, trang trí lại. Những chi phí này cần được tính toán để đảm bảo giá thuê có thể bù đắp.
• Chi phí bảo trì và bảo hiểm: Bất động sản cần được bảo trì định kỳ để duy trì giá trị và hấp dẫn người thuê. Bên cạnh đó, bảo hiểm bất động sản cũng là một khoản chi phí cần thiết để bảo vệ tài sản khỏi các rủi ro không mong muốn.

Lợi nhuận từ dòng tiền

• Dòng tiền từ cho thuê: Lợi nhuận từ việc cho thuê cần phải đủ để chi trả các chi phí vận hành và tạo ra dòng tiền dương. Để tính toán, bạn cần trừ đi tất cả các chi phí liên quan, bao gồm chi phí bảo trì, quản lý và bảo hiểm, từ tổng doanh thu thuê.
• Tỉ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư (ROI): Tỉ suất lợi nhuận có thể được tính bằng cách chia dòng tiền hàng năm cho chi phí đầu tư ban đầu. Nếu ROI cao, đó là dấu hiệu của một khoản đầu tư tốt.

Phân tích nhu cầu thị trường cho thuê

• Phân khúc khách hàng: Xác định đối tượng khách hàng phù hợp, chẳng hạn như sinh viên, gia đình, nhân viên văn phòng, hoặc khách du lịch. Điều này sẽ giúp bạn biết nên trang trí và điều chỉnh tiện nghi của bất động sản như thế nào để phù hợp với nhu cầu của họ.
• Thời gian cho thuê: Ở những khu vực có nhu cầu cho thuê ngắn hạn, ví dụ như gần các điểm du lịch, nhà đầu tư có thể chọn hình thức cho thuê ngắn hạn để tối đa hóa lợi nhuận. Tuy nhiên, điều này đòi hỏi quản lý kỹ càng và bảo trì thường xuyên hơn.

Rủi ro quản lý và pháp lý

• Các quy định pháp lý: Tìm hiểu các quy định pháp lý liên quan đến việc cho thuê, ví dụ như quy định về hợp đồng thuê nhà, bảo hiểm tài sản, và các giấy phép cần thiết nếu muốn kinh doanh cho thuê ngắn hạn. Điều này giúp bạn tránh được các vấn đề pháp lý không mong muốn.
• Quản lý bất động sản: Nếu không thể tự quản lý, nhà đầu tư có thể thuê công ty quản lý để chăm sóc bất động sản, thu tiền thuê, bảo trì và giải quyết các vấn đề với người thuê. Tuy nhiên, đây là khoản chi phí cần tính toán thêm và có thể ảnh hưởng đến lợi nhuận tổng thể.

Đầu tư bất động sản cho thuê là một kênh đầu tư tiềm năng với lợi nhuận từ dòng tiền và gia tăng giá trị tài sản, nhưng cũng cần xem xét kỹ các yếu tố trên để tối ưu hóa lợi nhuận và giảm thiểu rủi ro.

Chi tiết các bước cho thuê lại bất động sản

Bước 1: Xác định thị trường mục tiêu

• Nghiên cứu đối tượng khách hàng: Xác định đối tượng khách hàng phù hợp với bất động sản của bạn (sinh viên, gia đình, người đi làm, khách du lịch ngắn hạn, v.v.).
• Phân tích khu vực: Nghiên cứu nhu cầu thuê trong khu vực, giá thuê trung bình, và các tiện ích xung quanh (gần trường học, chợ, công viên, v.v.) để định vị chính xác loại hình thuê phù hợp.

Bước 2: Chuẩn bị và kiểm tra bất động sản

• Kiểm tra và sửa chữa: Đảm bảo bất động sản đang trong tình trạng tốt. Tiến hành sửa chữa các hạng mục cần thiết như hệ thống điện, nước, vệ sinh, và sơn lại nếu cần.
• Nâng cấp nội thất (nếu cần): Đầu tư vào nội thất cơ bản như giường, tủ, bếp, hoặc máy lạnh để tăng sức hút và giá trị cho thuê, đặc biệt nếu bạn hướng đến đối tượng khách thuê cao cấp hơn.
• Vệ sinh sạch sẽ: Một bất động sản sạch sẽ, gọn gàng sẽ thu hút người thuê nhanh hơn và tạo ấn tượng tốt khi họ đến xem.

Bước 3: Định giá thuê

• So sánh giá thị trường: Xem xét các bất động sản tương tự trong khu vực để đưa ra mức giá thuê hợp lý và cạnh tranh.
• Cân nhắc chi phí bảo trì và lợi nhuận mong muốn: Tính toán các chi phí định kỳ như phí bảo trì, bảo hiểm, phí quản lý (nếu có) để đảm bảo giá thuê có thể bù đắp và mang lại lợi nhuận.
• Lựa chọn mô hình cho thuê (ngắn hạn hoặc dài hạn): Nếu khu vực có nhu cầu thuê cao, bạn có thể cân nhắc cho thuê ngắn hạn với giá cao hơn hoặc cho thuê dài hạn để ổn định dòng tiền.

Bước 4: Quảng cáo và tìm kiếm khách thuê

• Đăng tin trên các nền tảng cho thuê: Sử dụng các trang web như Mogi, Chotot, Batdongsan, hoặc các nhóm trên Facebook để đăng tin. Đảm bảo tin đăng có đầy đủ hình ảnh và thông tin chi tiết.
• Tối ưu hóa tin đăng: Đăng tin có mô tả rõ ràng về các tiện ích, diện tích, vị trí, và giá thuê. Thêm các từ khóa hấp dẫn như “gần trung tâm,” “mới sửa sang,” hoặc “có nội thất” để thu hút sự chú ý.
• Đặt bảng “Cho thuê”: Đặt bảng thông báo ngay trước bất động sản để tăng cơ hội tiếp cận với khách hàng trong khu vực.

Bước 5: Lọc và chọn khách thuê phù hợp

• Tiến hành phỏng vấn khách hàng: Gặp gỡ trực tiếp khách hàng tiềm năng để tìm hiểu nhu cầu của họ, lý do họ muốn thuê, và lịch sử thuê nhà trước đó.
• Kiểm tra thông tin khách thuê: Yêu cầu các giấy tờ cần thiết như chứng minh nhân dân, hợp đồng lao động, giấy tờ chứng minh tài chính (nếu cần), hoặc liên hệ với chủ nhà cũ để xác minh lịch sử thuê.
• Thỏa thuận các điều khoản quan trọng: Đảm bảo hai bên thống nhất về thời gian thuê, giá thuê, các điều khoản về bảo trì và sửa chữa, và các chi phí phát sinh khác như tiền điện, nước, phí quản lý.

Bước 6: Lập hợp đồng thuê

• Soạn thảo hợp đồng chi tiết: Hợp đồng cần ghi rõ các điều khoản quan trọng như thời gian thuê, giá thuê, phương thức thanh toán, trách nhiệm của hai bên, và các điều kiện hủy hợp đồng.
• Ký hợp đồng và đặt cọc: Sau khi hai bên đồng ý, tiến hành ký kết hợp đồng và yêu cầu đặt cọc. Tiền đặt cọc thường bằng 1-2 tháng tiền thuê, nhằm đảm bảo bồi thường nếu khách thuê vi phạm hợp đồng hoặc gây hư hỏng tài sản.
• Công chứng (nếu cần): Với các hợp đồng thuê dài hạn hoặc có giá trị lớn, bạn nên công chứng hợp đồng để đảm bảo tính pháp lý.

Bước 7: Quản lý và giám sát quá trình thuê

• Đảm bảo thanh toán đúng hạn: Gửi thông báo nhắc nhở trước ngày thanh toán để khách thuê không quên. Bạn cũng có thể sử dụng các ứng dụng hỗ trợ thanh toán tự động để tiện quản lý.
• Bảo trì định kỳ: Đảm bảo bất động sản được bảo trì định kỳ, xử lý ngay các sự cố để giữ gìn chất lượng và duy trì sự hài lòng của khách thuê.
• Kiểm tra định kỳ: Sắp xếp kiểm tra định kỳ để nắm bắt tình trạng của tài sản, tránh tình trạng xuống cấp và giảm thiểu rủi ro.

Bước 8: Gia hạn hoặc kết thúc hợp đồng

• Thương lượng gia hạn hợp đồng: Nếu khách thuê hài lòng và muốn ở lại, thương lượng để gia hạn hợp đồng với điều kiện phù hợp. Điều này giúp tiết kiệm thời gian và chi phí tìm kiếm khách thuê mới.
• Kết thúc hợp đồng: Khi kết thúc hợp đồng, kiểm tra tài sản cùng khách thuê để đảm bảo tình trạng bàn giao. Hoàn lại tiền đặt cọc sau khi đã kiểm tra và khấu trừ các khoản phí phát sinh (nếu có).
• Tìm khách thuê mới (nếu cần): Nếu khách thuê kết thúc hợp đồng, lập kế hoạch để tìm khách mới, bắt đầu lại từ bước 4 để duy trì dòng thu nhập.

>> Xem toàn bộ các bài viết “7 BƯỚC TRỞ THÀNH NHÀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CHUYÊN NGHIỆP“