Kênh kiến thức bất động sản, cẩm nang mua bán nhà đất thông thái
Từ ngày 01/01/2026, bảng giá đất mới sẽ chính thức được triển khai trên phạm vi toàn quốc. Sự thay đổi này đặt ra một vấn đề lớn đó là: Khi giá đất được nâng lên đáng kể so với hiện hành, trường hợp người dân nào sẽ phải đối mặt với những thách thức trong quá trình thực hiện các thủ tục liên quan đến đất đai?
Trong bài viết sau đây, Radanhadat.vn sẽ cùng bạn tìm hiểu chi tiết hơn về vấn đề này. Cùng theo dõi nhé!
Trường hợp 1: Đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu
Trong bối cảnh bảng giá đất mới sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 01/01/2026 với mức giá tiệm cận sát với giá thị trường, người dân đang sở hữu đất nhưng chưa hoàn tất thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là Sổ đỏ) lần đầu sẽ đối mặt với nhiều áp lực về tài chính. Điều này xuất phát từ cách tính các khoản nghĩa vụ tài chính có liên quan trực tiếp đến bảng giá đất được công bố.
Cách tính các khoản tài chính khi cấp Sổ đỏ lần đầu
Khi đăng ký cấp Sổ đỏ lần đầu, người sử dụng đất sẽ phải nộp một số khoản tiền theo quy định pháp luật. Trong đó, ba loại nghĩa vụ tài chính chủ yếu bao gồm:
- Tiền sử dụng đất: Đây là khoản tiền lớn nhất và mang tính quyết định đến tổng chi phí.
- Tiền thuê đất: Trong trường hợp đất thuộc nhóm thuê đất trả tiền một lần hoặc theo năm.
- Lệ phí trước bạ: Mặc dù thấp hơn, nhưng vẫn được tính dựa trên giá trị đất.
Trong ba khoản này, tiền sử dụng đất thường chiếm tỷ trọng cao nhất. Ở những khu vực có giá đất cao, tiền sử dụng đất có thể lên đến hàng trăm triệu đồng hoặc thậm chí hàng tỷ đồng đối với thửa đất có diện tích lớn, vị trí đẹp hoặc thuộc khu vực đô thị trung tâm.
Tác động của bảng giá đất mới đến tiền sử dụng đất
Hiện nay, giá đất dùng để tính các nghĩa vụ tài chính này chủ yếu dựa trên Bảng giá đất do Nhà nước ban hành. Tuy nhiên, bảng giá này thường thấp hơn nhiều so với giá giao dịch thực tế trên thị trường, do được xây dựng trong khuôn khổ “khung giá đất” theo quy định cũ. Trên thực tế, có sự tồn tại phổ biến của hai loại giá đất:
- Giá đất Nhà nước: Dùng để tính thuế, phí, lệ phí và đền bù, thường thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường.
- Giá thị trường: Là mức giá thực tế chuyển nhượng giữa các bên mua bán, phản ánh đúng nhu cầu và giá trị thực của bất động sản.
Tuy nhiên, theo quy định tại Luật Đất đai 2024, từ ngày 01/8/2024, khung giá đất chính thức bị bãi bỏ. Thay vào đó, Nhà nước sẽ xây dựng Bảng giá đất hằng năm và điều chỉnh thường xuyên để phản ánh đúng biến động của thị trường. Đặc biệt, từ ngày 01/01/2026, các địa phương bắt buộc phải thực hiện việc áp dụng bảng giá đất mới đã được xây dựng theo nguyên tắc tiệm cận với giá thị trường.
Điều này đồng nghĩa với việc giá trị làm căn cứ tính tiền sử dụng đất sẽ tăng mạnh, khiến cho nghĩa vụ tài chính khi xin cấp Sổ đỏ lần đầu của người dân cũng tăng theo.
Vì sao người dân sẽ phải trả nhiều tiền hơn?
Lý do chính nằm ở khoảng cách giữa giá đất hiện hành trong bảng giá Nhà nước và giá thực tế trên thị trường. Khi bảng giá mới được áp dụng, mức giá sẽ tiệm cận hơn với giá giao dịch phổ biến, làm thay đổi đáng kể cơ sở tính các khoản thu:
- Nếu trước đây, bảng giá đất Nhà nước chỉ bằng khoảng 30–40% giá thị trường, thì trong bảng giá mới, mức chênh lệch này sẽ bị thu hẹp lại, có thể lên tới 80–90%.
- Điều này dẫn đến việc người dân sẽ phải đóng tiền sử dụng đất cao hơn gấp 2–3 lần hoặc thậm chí gấp nhiều lần so với hiện nay, tùy vào khu vực và loại đất.
Ví dụ: Một mảnh đất ở vị trí trung tâm thành phố hiện nay có giá thị trường khoảng 100 triệu đồng/m², nhưng bảng giá Nhà nước chỉ quy định khoảng 30 triệu đồng/m². Nếu làm Sổ đỏ thời điểm hiện tại, người dân chỉ cần nộp tiền sử dụng đất dựa trên mức 30 triệu đồng/m².
Tuy nhiên, sau ngày 01/01/2026, nếu bảng giá đất mới được điều chỉnh lên 80 triệu đồng/m², thì tiền sử dụng đất sẽ tăng gần gấp ba lần, làm phát sinh chi phí lớn trong quá trình hoàn tất thủ tục cấp Giấy chứng nhận.
Trường hợp 2: Người dân xin chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở
Bắt đầu từ ngày 01/01/2026, bảng giá đất mới sát với giá thị trường sẽ chính thức được áp dụng trên toàn quốc. Trong bối cảnh đó, người dân có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất – đặc biệt là từ đất nông nghiệp sang đất ở (thường gọi là “lên thổ cư”) – sẽ đối mặt với chi phí tăng đột biến do thay đổi trong cơ chế tính tiền sử dụng đất.
Chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất bao gồm những gì?
Khi người dân có nhu cầu chuyển đất từ nông nghiệp sang đất ở, họ phải thực hiện thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Quá trình này kéo theo nhiều loại chi phí pháp lý, trong đó đáng kể nhất bao gồm:
- Tiền sử dụng đất: Đây là khoản chiếm phần lớn trong tổng chi phí, được tính dựa trên giá đất sau khi chuyển mục đích.
- Lệ phí cấp Giấy chứng nhận: Nếu chuyển mục đích đồng thời xin cấp mới hoặc điều chỉnh Sổ đỏ.
- Lệ phí trước bạ: Tính theo tỷ lệ phần trăm của giá trị quyền sử dụng đất.
- Phí thẩm định hồ sơ: Khoản phí bắt buộc khi cơ quan chức năng tiến hành xem xét tính hợp lệ của hồ sơ chuyển đổi.
Trong các khoản kể trên, tiền sử dụng đất là yếu tố chi phối toàn bộ quá trình và có biến động trực tiếp theo bảng giá đất do Nhà nước ban hành.
Công thức tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng
Căn cứ theo Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, tiền sử dụng đất trong trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở được tính theo công thức sau:
Tiền sử dụng đất cần nộp = Tiền sử dụng đất của đất ở sau khi chuyển mục đích – Tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất của đất nông nghiệp trước khi chuyển
Trong đó:
Tiền sử dụng đất sau chuyển đổi được tính theo:
- Diện tích đất phải nộp tiền sử dụng đất × Giá đất ở theo bảng giá đất tại thời điểm xác định
- Giá đất ở này sẽ thay đổi theo bảng giá đất mới từ năm 2026, do đó có thể tăng đáng kể so với hiện nay.
Tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trước chuyển đổi:
- Nếu đất có nguồn gốc giao không thu tiền sử dụng hoặc nhận chuyển nhượng đất không phải trả tiền sử dụng đất, thì khoản này thường bằng 0 hoặc rất thấp.
- Nếu đất được thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, thì phần giá trị đất trước khi chuyển đổi sẽ được khấu trừ theo thời gian sử dụng còn lại, cũng dựa trên giá đất tại bảng giá đất.
Như vậy, toàn bộ công thức trên đều phụ thuộc vào giá đất được công bố chính thức, mà từ 01/01/2026 sẽ được định giá sát với thị trường thay vì thấp hơn nhiều như trước kia.
Giá đất tăng ảnh hưởng như thế nào tới người dân?
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất trong bảng giá do Nhà nước quy định chỉ bằng khoảng 30–40% giá thị trường. Chính vì vậy, nhiều người dân lựa chọn “lên thổ cư” vào thời điểm này để tiết kiệm chi phí. Tuy nhiên, kể từ năm 2026, khi bảng giá đất mới được xây dựng để phản ánh đúng giá giao dịch thực tế, sự chênh lệch giữa hai loại giá đất sẽ giảm mạnh, dẫn đến việc tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất tăng vọt.
Ví dụ cụ thể: Một người dân đang sở hữu 100m² đất nông nghiệp tại một khu vực ngoại ô thành phố. Nếu giá đất ở theo bảng giá hiện tại là 5 triệu đồng/m², thì tiền sử dụng đất sau khi chuyển đổi sẽ khoảng 500 triệu đồng. Tuy nhiên, nếu sau năm 2026, giá đất mới được cập nhật tiệm cận giá thị trường – có thể lên đến 10 hoặc 12 triệu đồng/m² – thì người dân phải nộp gấp đôi hoặc gấp rưỡi chi phí so với trước.
Không chỉ chi phí nộp tăng cao, việc chậm trễ chuyển đổi mục đích sử dụng đất cũng có thể kéo theo khó khăn trong việc xin xây dựng nhà ở, tiếp cận vay vốn thế chấp ngân hàng hay thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho hợp pháp.
Trường hợp 3: Người dân có đất nằm trong khu vực quy hoạch treo
Một trong những trường hợp người dân dễ bị thiệt hại khi bảng giá đất mới tăng mạnh là khi thửa đất thuộc diện “quy hoạch treo”. Tình trạng này không chỉ làm đình trệ quyền sử dụng đất của người dân trong thời gian dài mà còn khiến họ đối mặt với chi phí phát sinh lớn nếu không kịp thực hiện các thủ tục trước thời điểm bảng giá mới có hiệu lực.
Quy hoạch treo là gì và ảnh hưởng ra sao?
Đất dính quy hoạch treo là phần diện tích đã được thể hiện trong các đồ án quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng như: quy hoạch làm công viên, trường học, đường giao thông, khu dân cư mới…
Tuy nhiên, vì lý do chậm trễ hoặc thiếu nguồn lực đầu tư, các dự án quy hoạch này không được triển khai đúng tiến độ hoặc bị “treo” nhiều năm trời mà không có quyết định thu hồi đất hay thực hiện xây dựng.
Trong suốt thời gian đất bị quy hoạch treo, người dân sẽ bị giới hạn nghiêm ngặt các quyền sử dụng đất, bao gồm:
- Không thể xin phép xây dựng nhà ở hoặc công trình khác.
- Không được tách thửa hoặc hợp thửa đất.
- Không được chuyển mục đích sử dụng đất.
- Không thể xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) lần đầu.
Các hạn chế này đồng nghĩa với việc người dân không thể thực hiện các thủ tục pháp lý quan trọng khi bảng giá đất còn thấp, dẫn đến nguy cơ chi phí tăng vọt khi quy hoạch được xóa bỏ vào thời điểm giá đất đã tăng cao.
Bảng giá đất tăng – thiệt thòi kép cho người dân sau khi gỡ quy hoạch
Theo Luật Đất đai 2024, từ ngày 01/01/2026, toàn bộ các địa phương sẽ thực hiện xây dựng bảng giá đất hàng năm sát hơn với giá giao dịch thực tế trên thị trường.
Trong bối cảnh đó, những thửa đất từng bị “treo” quy hoạch nhiều năm, sau khi được xóa quy hoạch, sẽ phải thực hiện các thủ tục pháp lý (xin cấp Sổ đỏ, chuyển mục đích…) với đơn giá đất mới – cao hơn nhiều lần so với trước đó.
Một trường hợp cụ thể dễ hình dung: Năm 2020, một thửa đất bị vướng quy hoạch với giá đất trong bảng giá là khoảng 10 triệu đồng/m², người dân không thể làm thủ tục chuyển mục đích hoặc xin cấp Sổ. Đến năm 2025, khi quy hoạch được dỡ bỏ, bảng giá đất mới phản ánh sát giá thị trường có thể đã tăng lên 50 triệu đồng/m². Điều đó đồng nghĩa với việc số tiền sử dụng đất mà người dân phải nộp có thể tăng gấp 5 lần, dù nhu cầu sử dụng đất không thay đổi.
Thực tế pháp lý và hệ lụy tài chính
Với đất bị quy hoạch treo, người dân không chỉ chịu rủi ro về pháp lý mà còn phải chịu áp lực tài chính nặng nề khi muốn hợp thức hóa quyền sử dụng đất vào thời điểm bảng giá đất cao.
Trong nhiều trường hợp, người dân đã sinh sống ổn định từ lâu nhưng vẫn không được cấp Sổ vì đất nằm trong khu vực quy hoạch không thực hiện. Điều này tạo ra một bất công rõ rệt: quyền lợi bị trì hoãn trong khi chi phí lại tăng cao theo thời gian.
Việc bảng giá đất mới sát giá thị trường sẽ càng làm rõ sự chênh lệch chi phí giữa người thực hiện thủ tục sớm và người bị “treo” thủ tục vì lý do khách quan. Người dân bị chậm cấp giấy tờ không phải do lỗi của mình, nhưng lại chịu chi phí cao hơn nhiều lần khi thực hiện quyền sử dụng đất hợp pháp về sau.
Kết luận
Trên đây là 3 trường hợp bị ảnh hưởng bởi bảng giá đất mới được Radanhadat.vn tổng hợp. Hy vọng những phân tích chi tiết trên giúp người dân hiểu rõ hơn về tác động trực tiếp của việc bảng giá đất tiệm cận giá thị trường sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi và chi phí trong quá trình thực hiện các thủ tục đất đai.
***Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm:
Radanhadat.vn thực hiện tài liệu này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước.
Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của tài liệu nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.
Chúng tôi xử lý thông tin dựa trên nguồn đáng tin cậy, nhưng chúng tôi không kiểm chứng nguồn tin và không đảm bảo tính chính xác.
Radanhadat.vn sở hữu độc quyền tài liệu và nội dung bên trong. Tài liệu không được phép sao chép toàn bộ hoặc một phần mà không có sự đồng ý của Radanhadat.vn.
>> Xem thêm:
