Bất động sản phát mãi có phải là kênh đầu tư tiềm năng?

Bất động sản phát mãi là một trong những loại hình mua bán bất động sản đang trở nên phổ biến hơn trong thời gian gần đây. Tuy nhiên, việc đầu tư này liệu có an toàn và mang lại hiệu quả cao hay không là câu hỏi được nhiều người thắc mắc. Trong bài viết này, Radanhadat.vn sẽ cùng bạn tìm hiểu về khái niệm, ưu nhược điểm khi mua nhà đất phát mãi từ ngân hàng để có cái nhìn tổng quan và đưa ra quyết định hợp lý nhất.

Bất động sản phát mãi là gì?

Phát mãi bất động sản là một hình thức thu hồi nợ của ngân hàng được thực hiện khi người vay nợ không còn khả năng chi trả khoản vay theo thỏa thuận đã ký kết trước đó. Theo quy định tại Điều 303, Bộ luật Dân sự năm 2015, khi người vay tiến hành vay vốn và thế chấp tài sản cho ngân hàng, nếu không còn khả năng chi trả nợ đúng hạn thì ngân hàng có quyền thu hồi tài sản thế chấp đó để bán đấu giá.

Thông thường, bất động sản phát mãi xảy ra do một trong các nguyên nhân sau đây:

• Người đi vay kinh doanh thất bại, vỡ nợ, phá sản.
• Người đi vay sử dụng tiền vào mục đích không đúng như cam kết trong hợp đồng.
• Người đi vay cố tình trốn tránh trách nhiệm trả nợ.

Khi áp dụng hình thức phát mãi bất động sản, ngân hàng sẽ tiến hành định giá tài sản theo giá thị trường tại cùng thời điểm. Sau đó tổ chức đấu giá tài sản đó công khai và người đưa ra mức giá cao nhất sẽ được mua tài sản.

Số tiền mà ngân hàng thu được từ việc phát mãi bất động sản sẽ được dùng vào mục đích thanh toán khoản nợ, lãi và các chi phí khác liên quan đến việc phát mãi. Số tiền thu được sẽ trả lại cho người vay nếu còn dư sau khi đã thanh toán hết các chi phí trên. 

Khi nào ngân hàng tiến hành phát mãi, thanh lý tài sản đảm bảo?

Ngân hàng có quyền phát mãi bất động sản theo quy định của pháp luật khi người vay thuộc một trong các trường hợp sau đây:

• Quá hạn nợ gốc và lãi >03 tháng: Ngân hàng sẽ gửi thông báo yêu cầu người vay trả nợ trong thời gian quy định. Khi hết thời hạn nhưng người vay vẫn không trả nợ, ngân hàng có quyền phát mãi tài sản đảm bảo.
• Khó khăn về tài chính, bị tuyên bố phá sản: Mất việc làm, giảm thu nhập đột ngột hoặc bị tuyên bố phá sản, tài sản đảm bảo của người vay sẽ được phân chia cho các chủ nợ. Ngân hàng cũng là một trong những chủ nợ có quyền yêu cầu phát mãi BĐS để thu hồi nợ.
• Người vay bị kết án về tội: kinh tế, tham nhũng, buôn lậu, trốn thuế, rửa tiền, xâm phạm sở hữu công nghiệp, sở hữu trí tuệ, lừa đảo chiếm đoạt tài sản, lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản, vi phạm quy định về hoạt động ngân hàng,…
• Người vay bị xử phạt vi phạm hành chính về: kinh doanh trái phép, lừa đảo, chiếm đoạt tài sản, trốn thuế,…

Thủ tục thực hiện phát mãi bất động sản 

Căn cứ vào Điều 304 & 305 Bộ luật Dân sự năm 2015 và Nghị định số 62/2015/NĐ-CP ngày 17/7/2015 của Chính phủ về việc xử lý tài sản bảo đảm, trình tự phát mãi BĐS được thực hiện như sau:

Bước 1: Ngân hàng đưa ra thông báo phát mãi BĐS

Để thực hiện bước này, bộ phận chịu trách nhiệm về việc xử lý tài sản sẽ gửi thông báo bằng văn bản đến các cơ quan chức năng có thẩm quyền liên quan. Các thông tin thông báo phải bao gồm:

• Thông tin chi tiết của bên nhận bảo đảm và bên có nghĩa vụ;
• Lý do tài sản đảm bảo bị tịch thu;
• Thông tin về tài sản bảo đảm: giá khởi điểm, phương thức bán,…
• Thời gian, địa điểm xử lý tài sản bảo đảm.

Bước 2: Định giá tài sản đảm bảo

Người vay vốn và ngân hàng có thể tự thỏa thuận về giá trị của tài sản đảm bảo. Nếu không có thỏa thuận trước đó, giá trị tài sản thế chấp sẽ được một tổ chức định giá tài sản xác định. Quá trình thẩm định cần đảm bảo tính khách quan và phù hợp với giá trị BĐS tại thời điểm xác định giá.

Bước 3: Xử lý tài sản

Sau quá trình định giá và có kết quả cụ thể, tài sản thế chấp có thể được phát mãi thông qua các hình thức sau:

• Bán đấu giá thông qua cuộc đấu giá tài sản theo quy định của pháp luật;
• Bán trực tiếp;
• Bán theo phương thức do các bên thỏa thuận.

Bước 4: Thanh toán số tiền thu được sau khi xử lý

Số tiền thu được từ việc phát mãi BĐS sẽ được sử dụng để thanh toán các nghĩa vụ như:

• Chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý tài sản thế chấp;
• Nợ gốc và lãi của khoản vay được đảm bảo bằng tài sản được phát mãi;
• Các chi phí có liên quan đến việc xử lý bất động sản phát mãi.

Số tiền này sẽ được thanh toán cho các bên theo thứ tự ưu tiên theo quy định của pháp luật hoặc theo sự thỏa thuận trong hợp đồng đã cam kết.

Bước 5: Chuyển đổi quyền sở hữu

Sau khi đã phát mãi bất động sản thành công, các bên cần tiến hành làm thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu và sử dụng tài sản thế chấp cho người mua tài sản theo đúng như pháp luật đã quy định.

Những thuận lợi và rủi ro khi mua bất động sản phát mãi từ ngân hàng

Bất động sản phát mãi cũng tồn tại những ưu nhược điểm riêng. Cụ thể như sau:

Về ưu điểm:

Giá thấp hơn: bất động sản phát mãi thường được định giá giá bán thấp hơn so với mặt bằng chung của thị trường vì ngân hàng cần thu hồi nợ nhanh chóng. Điều này cũng tạo ra cơ hội mua nhà đất giá rẻ hơn cho nhiều khách hàng.

Thông tin minh bạch: Quá trình phát mãi thường minh bạch và công khai, được ngân hàng thẩm định kỹ lưỡng trước khi thông báo. Người mua có thể có được thông tin rõ ràng về bất động sản, giá cả và điều kiện giao dịch, giúp họ ra quyết định thông minh và tự tin.

Được hỗ trợ vay vốn: Ngân hàng thường sẽ cung cấp cho người mua các gói vay tài chính để hỗ trợ việc mua bất động sản phát mãi.

Về nhược điểm:

Phức tạp và tốn thời gian: Việc mua bất động sản phát mãi thường liên quan đến 03 bên (người mua, chủ sở hữu và ngân hàng). Do đó, quá trình hoàn tất giao dịch và chuyển nhượng quyền phức tạp và tốn nhiều thời gian hơn.

Nhà đất có thể thuộc diện bị tranh chấp: Nếu chủ sở hữu cũ không đồng ý với việc phát mãi bất động sản, khả năng cao họ có thể khởi kiện để đòi lại tài sản đảm bảo.

Thiếu chất lượng: Do tài sản thế chấp thường đã được sử dụng một thời gian dài, nên có thể có những vấn đề về chất lượng như: xuống cấp, hư hỏng, sụt lún nhà ở,….  cần được sửa chữa.

Cạnh tranh cao: Trong một số trường hợp, giá bán trong các cuộc đấu giá có thể làm tăng giá bất động sản lên mức cao hơn so với giá thị trường. Điều này có thể dẫn đến việc người mua phải trả giá cao hơn và không đạt được giá trị tốt nhất cho tài sản của mình.

Những điều cần xem xét khi mua nhà đất phát mãi của ngân hàng

Mua bất động sản phát mãi là một quyết định quan trọng vì nó mang đến cho bạn nhiều có hội mới nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro. Để quyền lợi của mình được đảm bảo, người mua nên lưu ý những vấn đề sau đây:

Kiểm tra thông tin tài sản

Trước khi tham gia vào bất kỳ cuộc đấu giá nào, hãy kiểm tra tài sản thế chấp mà bạn định mua. Một số yếu tố bạn cần xem xét:

• Vị trí địa lý: có thuận tiện cho việc di chuyển, sinh sống hay kinh doanh của bạn hay không
• Diện tích tài sản: có phù hợp với nhu cầu hiện tại của bạn hay không?
• Vấn đề pháp lý: Tài sản có đang bị tranh chấp hay các vấn đề pháp lý nào liên quan hay không?
• Tình trạng tài sản: có bị xuống cấp, hư hỏng và các chi phí cần thiết cho việc sửa chữa hoặc bảo trì. nhiều hay không?

Tham khảo ý kiến của luật sư

Đây là một việc làm cần thiết để đảm bảo quyền lợi cho bạn khi mua bất động sản phát mãi. Luật sư sẽ giúp bạn đánh giá chi tiết tình trạng pháp lý của tài sản đảm bảo, và tư vấn về những thủ tục cần thiết khi mua nhà phát mãi.

Tham gia sàn đấu giá

Nếu bạn đã quyết định mua nhà đất phát mãi, bạn phải chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và thủ tục theo quy định của ngân hàng trước khi tham gia đấu giá. Bên cạnh đó, bạn cũng nên hiểu rõ các điều kiện thanh toán và các yêu cầu tài chính liên quan khi tham gia vào cuộc đấu giá. Đảm bảo rằng bạn có khả năng tài chính để thực hiện thanh toán đúng hạn.

Thanh toán và nhận bàn giao tài sản

Nếu trúng đấu giá, bạn cần thanh toán số tiền đã thỏa thuận cho ngân hàng theo quy định. Sau khi hoàn tất thanh toán, bạn sẽ được ngân hàng bàn giao tài sản phát mãi.

Kết luận

Trên đây là những thông tin về bất động sản phát mãi mà Radanhadat.vn đã giải đáp. Hy vọng qua bài viết trên, bạn đọc sẽ hiểu rõ hơn về hình thức thu hồi vốn này của ngân hàng. 

>> Xem thêm: Khi bất động sản vĩnh hằng không còn quá xa lạ ở Việt Nam