Bỏ 100 tỷ, lãi 60 tỷ chỉ trong 2 năm: Chiến lược đầu tư bất động sản nhà mặt phố, xây khách sạn

Trong thế giới đầu tư bất động sản, những thương vụ tiền trăm tỷ thường được triển khai bởi các nhà đầu tư “tay to” với chiến lược khá khác biệt so với cách mua lẻ từng căn để cho thuê. Một ví dụ thực tế ở Hà Nội cho thấy: chỉ cần bỏ ra khoảng 100 tỷ vốn tự có, một nhà đầu tư có thể thu về lợi nhuận 50–60 tỷ trong vòng chưa đầy 2 năm.

Bài toán đầu tư bất động sản: Gom nhà mặt phố và ghép thửa

Kịch bản bắt đầu từ việc mua 2 căn nhà mặt phố liền kề đang cho thuê văn phòng, mỗi căn được rao bán với giá khoảng 600 triệu/m². Nếu chỉ mua lẻ để cho thuê, tỷ suất lợi nhuận cực thấp: căn 50 tỷ chỉ mang về 700 triệu/năm (1,4%), căn 100 tỷ cho thuê 1,5 tỷ/năm (1,5%).

Thay vì giữ nguyên, nhà đầu tư quyết định gom cả 2 căn này (tổng 150 tỷ cho 250m²) và mua thêm 2 căn sau lưng (150m² mặt ngõ giá 200 triệu/m² = 30 tỷ). Tổng cộng, 180 tỷ cho 400m² đất. Sau khi gộp sổ, chi phí bình quân chỉ còn 450 triệu/m², thấp hơn nhiều so với giá mặt phố hiện hữu.

Chiến lược tiếp theo là đập bỏ toàn bộ để xây khách sạn 4 sao, với vốn xây dựng khoảng 40 tỷ. Sau khi hoàn thiện, mô hình khách sạn có thể cho thuê 1–2 tỷ/tháng, dòng tiền vượt trội so với cho thuê nhà lẻ.

Lợi nhuận được hình thành từ 2 nguồn chính:

1. Chênh lệch giá đất sau khi ghép thửa: Phần đất ngõ giá 200 triệu/m², sau khi gộp thành lô mặt phố rộng 15m, đã tăng giá trị thêm 30–50 tỷ

2. Lợi nhuận từ sản phẩm hoàn thiện: Khi xây dựng và vận hành khách sạn, giá trị tài sản luôn tăng thêm khoảng 20–30%

Đòn bẩy ngân hàng – Bí quyết vàng của nhà đầu tư lớn

Với tài sản ghép thửa, ngân hàng có thể định giá 400–600 triệu/m². Nếu tính 400 triệu/m², tổng giá trị 160 tỷ, ngân hàng cho vay 80% thì có thể vay 128 tỷ. Như vậy, nhà đầu tư chỉ cần bỏ thêm khoảng 100 tỷ vốn tự có. Nếu ngân hàng định giá cao hơn (600 triệu/m²), khoản vay có thể đạt 192 tỷ, vốn tự có giảm còn 40 tỷ.

Đây chính là cách các nhà đầu tư chuyên nghiệp tối ưu vốn, vừa khai thác tối đa nguồn lực tín dụng.

Tính toán lợi nhuận:

• Tiền mua đất: 180 tỷ
• Tiền xây dựng: 40 tỷ
• Tổng vốn đầu tư: 220 tỷ
• Vốn vay ngân hàng: 128 tỷ
• Vốn tự có: 100 tỷ

Sau khi hoàn thiện, tài sản định giá khoảng 312 tỷ (bao gồm 30% giá trị gia tăng từ thành phẩm). Trừ chi phí và lãi vay (12,8 tỷ/năm), nhà đầu tư lãi ròng 50–60 tỷ, tương đương lợi nhuận hơn 50% chỉ trong chưa đầy 2 năm.

Công thức thành công dựa trên 4 yếu tố bất biến:

• Tạo giá trị bên trong bất động sản: ghép thửa, tối ưu công năng
• Xây dựng mô hình dòng tiền bền vững: chọn sản phẩm như khách sạn, có tỷ suất cao
• Sử dụng đòn bẩy ngân hàng khôn ngoan: giảm vốn tự có, tăng hiệu quả
• Có nghề: từ mua đất, xử lý pháp lý, xây dựng đến vận hành

Ngay cả khi quy mô vốn nhỏ hơn, nhà đầu tư cá nhân vẫn có thể học hỏi: Tìm cách nâng giá trị bất động sản thay vì chỉ trông chờ dòng tiền cho thuê.

Nguồn: Bùi Anh Giáp

** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Radanhadat thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.